21世紀投資什麼最賺錢？莫過於房子。中國人喜歡買房子，有專家這樣形容“房子是國人的信仰”，那麼房價到底是會漲還是會跌，房產政策頻繁出臺，到底什麼時候買房或賣房最合適？未來的房產政策還會不會出現變化？決定房價的要素又是什麼？這些問題是當今討論非常多的話題。今天小編特意整理了一位房地產大佬——馮侖對於房地產的理解

01馮侖：房子是一種信仰，政策是買房的指向標

對於絕大部分中國人來說，特別是還沒買房的人，房子是一種信仰，就像我們對家庭的信仰一樣，這是在長期的歷史文化沉澱中形成的。

很多人都在糾結「先上車」還是「再觀望」，最怕攢了很久的辛苦錢，最終沒有換來一套自己滿意的房子。買房這麼大的事兒，誰都不願意「踩空」，也不願意錯過好房。

而政策是我們買房的指向標，現下，政策頻繁變化，各省市地區的房產政策都不一樣，再加上貨幣政策、稅收政策、土地政策等，其實，買房或是賣房節點啊、時機啊，政府都已經告訴你了，線索就隱藏在政府出臺的政策裡，最近幾年所有的政策，都雜糅了政府管理房地產市場的技術和藝術，技術有它的邏輯和方法論。

02馮侖：房地產政策出臺的邏輯是什麼？一般有3大規律：

1.解決中低收入人群——解決公平問題；

2.關於經濟增長，具體說就是土地財政——解決國民經濟增長問題；

3.宏觀經濟調控政策——解決國民經濟協調發展和控制金融風險。

未來可能發展的一個趨勢變化是什麼？

馮叔：從第一個邏輯講，今後可能出的政策不會太多了。因為我們現在關於社會公平住房公平的這些政策，幾乎涵蓋到了每個領域。

比如說有年輕人的白領的公寓，自助公寓共有產權房，長租公寓，也有低收入人群家庭的經濟適用房，還有廉租房，也還有關於改善性住房，針對這部分人的一些購買政策，我覺得這個政策相對已經體系完善了。

第二個邏輯政策上講的話，由於我們快速城市化的這個階段已經進入一個拐點，速度放緩，這個政策現在看也都進入到一個政策的頻率降低的一個區間。

之前大概在 99 年到 09 年這十年政策非常多，主要是要刺激經濟成長，刺激城市化，刺激大家來買房，然後使住房消費成為拉動經濟的一個重要的牽引力。

由於經濟成長依賴，土地財政逐步的把金融也拉進來，結構上來說成了一個剛性的結構，也就是說使整個國民經濟的結構過分的依賴房地產金融，也過度地陷入到房地產。

這樣子就出現了一個潛在的系統性的金融風險，所以這方面的刺激增長政策也不會怎麼出了。相反抑制的政策會很多，比如說要針對土地財政，那麼怎麼化解這個風險，抑制房地產的快速的土地供應，銷售，開發，金融支持，這些政策都會是反向的政策。

目的就是要去除土地財政這樣一種模式，化解系統性金融風險。再一個背景就是我們整個的城鎮化的發展水平已超過 50% 。未來如果是按照正常的國際經驗，每年再增加一個點，那麼我們大體上應該到 70% 。

第三宏觀經濟的調控政策，怎麼樣來化解由於房地產在高價位上大量的存量資產囤積在這，像堰塞湖一樣，然後又和金融的系統有緊密的聯繫。

在這種情況下，防範金融風險，既要用房地產發展來適度地保持國民經濟整體的發展水平，又要防範由於房地產市場的過熱帶來的系統性金融風險。

所謂限售、限購、限貸，所有這些東西都是抑制市場的交易，增大交易的制度成本，使交易越來越不容易，目的就是要平衡增長和風險。

03 馮侖：房價背後的邏輯和決定房價的要素是什麼 ？影響房價的因素有 5 個：

1. 人均 GDP 要達到 8000 美金；

2. 新房和二手房的比例要超過 1:1；

3. 城市規劃的空間結構；

4. 金融政策、利率、稅收、匯率等形成的預期；

5. 整個經濟成長，包括就業、人口淨增。