長沙一正在建設的房產項目，一市民騎單車往此經過。“520新政”滿月，長沙樓市發生了一系列連鎖反應。(資料圖片)
“買房嗎?洋湖現在又有房賣了!你想買什麼樣的戶型，我這都有!”6月27日，在北大資源理想家園售樓中心前面，一位中年男子拉住記者說，現在該片區又有房子賣了，而且部分樓盤的均價出現了小幅鬆動。
自“520新政”落地一月後，長沙樓市發生了連鎖反應：從新房成交量的斷崖式下跌，到二手房市場閉店潮的湧現;從商住市場交易的量價齊升，再到購房者心理預期、開發商的戰略佈局、營銷手法的變化等，房地產的多個市場層面都在悄然發生變化。■記者 卜嵐 實習生 龍芮 朱雅婧 石璇
變化1
客戶來訪量降低
剛需者佔主導
“新政下來後，有購房資格的人直接減半，不少樓盤房價都下調了。”陳先生從深圳回長沙剛滿1年，想趁著限購時期入手一套房子，“去年底，我們就看中了瀏陽河附近一套99m2的三居室，當時精裝修的價格為1.3萬元左右，現在降到了1.1萬元，正是入市的好時機。”
其實，與新政之前相比，購房者的心理也發生了變化，不少市民都陷入觀望。據0731地產研究院數據顯示，長沙內五區新建商品住宅累計網籤71.92萬m2，同比減少50.1%，環比下降10.56%。除了成交量走低，客戶來訪量也直線下降。中原地產的數據顯示，6月18日-24日，長沙項目來訪指數環比下跌14%，依然明顯低於今年平均水平。
“這麼低的價格以後不再有了，這邊地價都賣到了8000元/m2，房價9000元/m2，真的太難得!”中海國際社區的銷售李小姐感慨說，現在政府限價，均價在1萬元以上的每天只能網籤1套，均價1萬元以下每天才能網籤3套，“以前都是開盤即售罄，但26日推出240多戶新房源，還剩下近一半左右。”
6月27日，記者走訪了多個樓盤發現，自從“520”後，不少項目的諮詢、到訪和成交量都較之前有明顯下滑。“新政後，客戶群從之前的投資型追漲的客戶群，轉為了以剛需為主導的客戶群，因此性價比高的剛需房源銷量較好。”朗濤地產總經理黃耿文認為，新房市場發生了顯著變化，來訪量也僅為今年平均水平的六成，“購房者減少，開發商推盤和定價更為謹慎，但又害怕政策生變，急於將手中的項目轉手。”
變化2
二手房話語權轉換
可議價空間增加
“在‘520’之前，二手房市場買房都是用搶的，信息發佈1小時，馬上可轉手出去。”時代傾城附近的中環地產的經紀人熊先生介紹，之前二手房價格已接近新房，甚至出現了房東毀約的現象，但現在房屋信息貼出來，一週都無人問津。
“目前二手房已經停止了漲幅，像開福區較熱門的小三房，均價都維持在9000-10000元左右。”鏈家房產經紀人許先生介紹，比如湘江世紀城一套85m2的小三房，以前都是加價“秒”房，現在話語權轉向了買方，價格商榷後應該還能降1萬元左右。
除了可議價空間增加，在房屋限售後，不少中介門店也開始集中關停。據悉，近一個月來，長沙新環境旗下集中關停了三十餘家門店，其公司旗下僅洋湖、梅溪湖、濱江等新興板塊，一部分門店的房源下架比例就接近七成。
“二手房交易量下滑了四成左右，具備購房資格的客戶也銳減了五成。”長沙新環境房地產經紀連鎖有限公司副總經理明賓表示，5月20日之後，二手房市場開始重新洗牌，業務重心也逐漸向新房市場轉移，近1月租房量佔據了門店業務量的35%左右。同時，各中介門店也在開展新房聯動項目，公寓、商鋪等商辦物業熱銷，其門店業務量已達到了20%。
變化3
公寓迎來春天，成交量暴漲
限購之下，長沙各大樓盤住宅迴歸平靜，而商住市場卻迎來了發展春天。
“6月3日開盤，當天300多套公寓全部售空”。長房·八方里樓盤的銷售黎小姐表示，“近期很多顧客詢問公寓的情況，光電話一天就要接30多個。項目二期推新還在準備中，就已經有數百人提前搶訂。”黎小姐表示，項目均價為9400元/m2左右，公司公寓賣得特別好，如果不實時提前認購，根本買不到。
除公寓外，商鋪也是繼限購政策發佈後，被投資商選中的一個重要目標。曠遠·洋湖十八克拉的銷售雷先生告訴記者，“我們的商鋪已經賣完一半了，七成都是買來投資的”。雷先生介紹，曠遠·洋湖商鋪一樓均價為35000-40000元/m2，二樓為20000元/m2。
據克爾瑞長沙機構數據顯示，5月長沙公寓市場成交量價齊升，內六區共成交公寓5420套，同比上升186.47%。此外，商業用房也出現了明顯漲幅，5月內六區共成交17.54萬方，同比上漲183.5%，成交均價19344元/m2，同比上漲3.16%。
變化4
佈局融城地段，周邊樓盤房價飆升
去年12月26日，長株潭城際鐵路開通運營，長株潭三市半小時通勤圈從多年前的設想步入現實，眾多投資客們也將視線轉移到了這裡。特別是新政後，長株潭核心區域的融城項目備受青睞。
“距離開盤還有5天，我們這次共推出700多套房源，已經認購了1000多戶。”恆大·書香門第的銷售聞小姐介紹，項目均價為5500-6500元/m2左右，目前在售面積為83-170m2，樓盤位於湘潭九華經濟開發區的核心地區，地鐵一號線和地鐵三號線將在湖南科技大學附近設站點，屆時往返長沙僅20分鐘路程。
“長沙人在這裡買房的多嗎?”面對記者的提問，聞小姐表示，“長沙人購房的情況至少佔據了四成，甚至有組團購房的情況，我同事曾經在1天之內就賣了15套房源，購買者都是長沙戶口。”
隨著限購升級，投資者的需求開始向融城地段轉移。株洲的悅湖春天也是尚未開盤，便有不少人問詢，“項目7月中旬開盤，但現在已認購340多套，預計開盤價在4800元/m2左右。”悅湖春天銷售嚴小姐介紹。
預期
供應量將大漲
量價迴歸正常
“上半年，在限價、限籤、限售的背景下，開發商存在惜售觀望的心理，市場供應有限而需求旺盛，日光盤頻現。“鑫遠集團執行總裁兼地產事業部總經理喻磊認為，下半年在限購政策加碼的情況下，預計開發商會理性判斷市場，考慮項目開發進度和資金回籠的平衡，適時推盤，而不把實現項目溢價作為唯一考量。
喻磊預測，今年下半年樓市供應量將明顯增長，量價配合迴歸正常水平。“銷售形勢會因項目而異，建議有購房需求的客戶，可持續跟進目標項目的動向，儘量選擇交通配套有優勢、性價比高的項目。但整體而言，成交量較2016年下降將是大概率事件。”
“ 520之後，市場供需趨於平衡，投資需求和部分改善需求受限，土地供應和新房供應明顯增加。”湖南建工置業營銷策劃部部長周事勇認為，在新政下，長沙房價猛漲受到有效遏制，客戶瘋狂搶房心態趨於穩定，部分客戶開始陷入觀望。”預計下半年部分樓盤會出現價格鬆動。”
連線
長沙兩宗商業地“出嫁”
一宗底價出讓，一宗流拍
本報6月27日訊 “3.4億摘得，樓面價為2319元/m2，成交!”今日，長沙兩宗商業用地“出嫁”。位於雨花區井塘村的021號，最終被湖南鴻桂房地產開發有限公司以底價3.4億元摘得。而位於芙蓉區馬坡嶺街道的024號地，卻因無人競拍，最終流拍。
據長沙國土資源局官網顯示，位於雨花區井塘村的021號商業用地，出讓面積為24521.27平方米，土地原歸屬於長沙市雨花亭街道井塘村村委會，容積率為6，掛牌起始價為34118萬元。該宗地地理位置較優越，周邊有長沙民政職業學院、喜盈門範城與之配套，人流量可觀。此外，該宗地周邊有融科東南海、英郡年華等樓盤。
此外，位於芙蓉區馬坡嶺街道的024號地，總出讓面積為7729.88平方米，規劃用途為商業用地。出讓年限40年，容積率為2.5。但該地塊最終無人出價，所以最後未成交，以流拍結束。
■記者 卜嵐 實習生 龍芮