最近幾乎每天都有城市出臺限購政策，有的城市甚至連墓地都限購了。本號後臺，常常有讀者留言，問起樓市走勢，要不要出手。歷史總是驚人的相似。以過往為鑑，可以知興替。
最近的依然火爆的樓市，讓我想起寧波樓市的過往十年，尤其是限購前後。借假期，梳理成文，供讀者參考。
時間回到2008年4月18號, 憑藉綠城品牌強大的號召力，皇冠花園一期火爆開盤,有人連夜排隊。早上6點半,我陪小夥伴一起去，只排到132號。等到選房，已是下午1點。銷售給了5分鐘時間,不定的話，立馬就有下一組客戶進來挑走,基本上靠搶的節奏…… 那會兒，皇冠開出來價格，8000～13000之間。
2008年中，受金融危機的影響, 市場有所降溫。“還買房呢?經濟都要崩盤了!”類似這樣的言論，充斥著茶餘飯後，觀望情緒濃厚，各大樓盤的銷售情況都不甚理想。
2008年9月,萬科金色水岸帶頭跳水。一石激起千層浪,一眾開發商紛紛尾隨，寧波樓市很快降到谷底，為了賣房，開發商渾身解數。10月底,江南一品開盤，價位7000～10000元不等，送露臺,送車位等各種優惠。同期，東部新城的錦繡東城一期，價位在7000～9500元之間。
12月底,政府出臺“26條”救市, 20%首付、房貸利率7折。一系列組合出拳打完之後，樓市回暖跡象明顯。次年2、3月，鄞州中心區的風格城市開出來9000～10500元。東部新城的錦繡東城二期，也賣到13000元。
2009年6月，鄞州中心區印象城隔壁的聯心3C地塊（後來的雅戈爾.御璽），8707元的樓面價，麵粉價格超過麵包的節奏，驚動了寧波房地產市場。接下來的一段時間，市場明顯火熱起來，地王頻出。 9月底，興普以12030的價格拿下東部新城B4花園住宅地塊（東方一品）；10月，雅戈爾18740元單價拿下濱江慶豐地塊（紫玉臺一期）。連續的地王效應，也帶動了寧波樓市的成交。 2009全年，寧波市六區總共成交32202套，同比增長114.84%，成交面積408.38萬方，同比增長108%，成交金額430.95億，同比增長149.78%，量價齊升。
2010年，嘉裡置業、九龍倉先後以20750元、13390元的樓面價拍下東部新城的地塊（泊璟廷）及江北萬達隔壁地塊（鉑翠灣），地王再現，轟動一時。南部商務區陳婆渡區塊的榮安琴灣，面積88-137的精裝現房，賣到了22000元，高新區的藍海，1#樓280平的樓王，一度衝到28000元/平米；雅戈爾長島花園28639元/平米的均價，將這一輪火爆行情帶到峰頂。這一時期的寧波房價，一度也衝到國內城市前十位。據搜房網數據監控中心統計：2010年寧波市六區商品住宅總成交10036套，同比下跌了近70%；商品住宅成交面積為1403526.15㎡，同比下跌65.63%；商品住宅成交均價為18722.04元/平米，同比上漲77%。
和今天的情況差不多，幾乎每一個還不錯的樓盤，都要排隊搶購，個別樓盤，甚至要找人託關係才能買的。短期瘋狂的上漲，再次推動了市場的恐慌情緒。2011年2月20日，政府限購政策出臺，新“國八條”寧波細則塵埃落定，在重申國家政策的基礎上，結合寧波實際，對控制房價、加強住房保障、落實地方政府責任、引導合理的住房消費等方面做了進一步的拓展。政府規定，個人購買不足5年的住房轉手交易的，全額徵收營業稅。對商業貸款購買家庭第二套住房的，其首付款比例不得低於60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。新限購令出臺前一週，2月14日—2月20日寧波市六區商品住宅成交408套。限購令出臺後，成交量大幅萎縮，限購後的三週，成交量分別為213套、108套和176套，較2月14日—2月20日這一週成交量下降47.79%、73.53%和56.86%，足以體現限購令對寧波樓市的威懾力。
受調控政策影響，同期入市的樓盤，包括集市港奧特萊斯邊上的半島悅城（均價13435元/平米），高橋的銀億晴園（均價14578/平米），長島花園二期和新海景花園（均價34721/平米，高層樓王突破60000/平米），榮安府（均價25141/平米）等項目，紛紛下調銷售預期。限購後的寧波樓市，量價齊跌，幅度驚人。相當長的一段時間裡，樓市像霜打的茄子一般，一蹶不振。
到2012年2月，限購出臺一週年，寧波市六區銷售商品住宅10000餘套，二手房成交8800套。相比較限購前的數據，實在蕭條。2010年2月到2011年1月銷售套數17450，二手房成交20285套；2009年2月到2010年1月成交32334套，二手房成交42422套。
樓市的蕭條也連鎖反應到這一階段的土地市場，開發商拿地意願不高，少有地王出現。直到第四季度，情況才有所好轉。2012年9月，方興地產9009元/平米拿下鄞奉路地塊（南塘金茂府），榮安地產9500元/平米和9975元/平米拍得鄞州溼地公園附近廟堰地塊（觀江園一、二期），10月，銀億8310元/平米的樓面價競得江東區甬江東岸地塊（銀億東岸），11月，萬科10800元/平米拿下江東戎家2#地塊（萬科.江東府），12月，維科9580元/平米拿下東部新城地塊（維科.東院），2013年5月，雅戈爾9930元/平米拿下東部新城水鄉鄰里地塊（明洲）。5月底，東部新城東方一品盛大開盤，徹夜排隊買房的盛況再現寧波。
2013年全年，寧波市六區共計成交商品住宅22964套，同比2012年上漲14.43%；成交均價14000元/平米，同比2012年上漲1.72%。全年住宅成交面積298.24萬方，成交金額達417.53億元。
這一時期的樓市和土地市場，極不均衡。有些樓盤供不應求，有些樓盤無人問津，幾家歡喜幾家憂。
4月30日晚，奧克斯盛世締壹城二期開盤，狂降3000—5000元/平，震驚寧波！從將近15000元/平的均價，降到11000元/平。如此大的降價力度，如同丟下了一顆重磅炸彈，打響了寧波樓市的價格戰。降價帶動了該樓盤火爆銷售，卻激怒了此前買房的老業主，就在眾人狂搶房之時，老業主中途殺出，怒砸售樓處。
6月6日，高新區樓盤前程藏瓏打出降價廣告：“直降6000元/㎡，均價11800元/㎡，定金5萬，先到先得！”並於當日晚開盤。一時間炸開了鍋，人們直呼其為繼奧克斯盛世締壹城之後的“東部第二跳”。大幅降價的後果，和奧克斯差不多，售樓處遭到了老業主的打砸。
戲劇般的寧波房地產市場，一直鬧騰到2014年7月底，寧波政府取消限購政策。限購雖然取消，但貨幣政策並沒有寬鬆，認房又認貸依舊存在，有過商業貸款記錄的，哪怕房子賣掉，還清貸款再去貸款買房，依舊按二套房執行6成首付，房貸利率上浮。因而，樓市並沒有很快復甦，市場依舊以觀望為主。少數核心區塊的品質樓盤，銷售形勢不錯。8月底，南塘金茂府開盤均價25000，去化很快。9月，東部新城明洲一期火爆開盤，137小高層17000～22000元/平米，116-125平米的高層，1w5～1w8元/平米；萬科江東府首批房源開盤，均價22500元/平米，久違的火爆市場行情，再現市場。2014年成為5年來成交量最大的一年，寧波市六區全年共計成交商品住宅30294套，同比2013年上漲31.92%；成交均價13230元/平米，同比2013年下跌5.50%，全年成交金額則達498.17億元，呈現量增價跌的走勢。（2013年成交22964套，成交金額為417.53億元。全年住宅成交面積376.54萬方）
火爆的銷售情況，只是出現在少數的品質樓盤，大量區位優勢不明顯的樓盤，售樓處門可羅雀。那幾年裡，不時有開發商跑路、項目爛尾的傳聞。2015年4月，國家和地方政府再度出手救市：執行貨幣寬鬆政策，營業稅週期由5年改為2年，首付3成，貸款利率優惠，大學生購房補貼，以及契稅補貼等等。想盡辦法鼓勵買房，但市場還是不溫不火，回暖節奏緩慢。
2014年4月，保利9960拿下東部新城核心地塊（保利印江南）。2005年6月底，保利印江南開盤，洋房2w3、4，高層1w7、8，火爆開盤，去化非常快。土地市場也明顯轉熱，15年9月，方興地產8860元/平米樓面價，20.74億拿下江東寧豐2-1地塊（江東金茂府）；10月，雅戈爾12276元/平米拍下東部新城水鄉鄰里最後一塊地（新明洲）；11月，江北灣頭區塊的華潤萬象府，一開盤便風光了一把——首批600餘套房源去化超95%，單日創收15億元。２０１５年，寧波樓市成交量較上年大幅上升，為歷史最高，共成交商品住宅４１４４２套、５１９．１０萬平方米，同比分別增長４０．９４％和４１．７５％，月均成交４３．２６萬平方米。16年2月，融創12656拿下東部新城地塊（寧波府）。
到了16年5、6月份，持續的貨幣寬鬆政策，開發商拿地熱情高漲，土地市場持續火熱。自北京北辰在南塘老街附近的16825元/平米的地王開始，之後半年開啟了地王模式、拍一塊火一塊，10月中海17540元/平米樓面價，總價44.75億，寧波新地王誕生！地王效應讓原本淡定的吃瓜群眾，開始恐慌。2016年，寧波樓市一路高歌，新開樓盤幾乎是開一個火一個，江東金茂府、寧波府、印江南、泊璟廷東境等樓盤還出現了搶房潮，甚至還出現了尚雅府這樣的日光盤。
截止12月30日，全年商品房住宅成交60389套，成交面積756.06萬方，成交金額1058億元，成交面積和金額分別同比增長49.45%和56.30%，再創歷史新高。
前幾天，李嘉誠有一段關於樓市的發言，我覺得很好，分享給讀者。他說：如果想炒樓，不要搞，現在這個時候樓價很高了；但是如果要自住，自己得收支應付得來，可以買，因為看不出房價這一兩年房價會跌的苗頭，購買力實在太強。自住的話，不管便宜還是貴，都應該買，現在覺得貴的，過幾年算上通貨膨脹，你會發現沒買錯。
只是李先生髮言的背景在香港，和我們所生活的寧波，還是有著很多不一樣。
房價還會漲多久？寧波會出臺限購嗎？目前的景象似曾相識，這是對靴子落地前的恐慌還是對貨幣通脹的恐懼？
時間會給出最好的答案，我們拭目以待。