《千萬別說你懂買房》徐斌 著
中信出版集團 2017年6月1日
這是徐斌律師寫的購房經，從律師的視角看樓市。書中關於各種購房疑難雜症的法律建議，還是值得一讀。但是關於房子本身的問題，雖然有一些部分跟我的觀點相左，但是如果把書中提及的問題作為線索，或許進一步啟發你的獨立思考。
劉德科PM7:45,Jun.16rd,2017
❀
《千萬別說你懂買房》作者前言
作為房產律師，我寫這本書的主要宗旨是讓購房者先試著把對方想到最壞，再學著把對方做壞事的路都堵死——可能有些同行、前輩、房地產從業者會略感不適，但是欲行大善之事，必諳大惡之道。把被人想到最「壞」，並不是為了抹黑別人，學習這些知識也不是為了坑害別人，而是為了保護自己。
❀
如何挑個好中介？
*節選自《千萬別說你懂買房》
作者︱徐斌
在北京一年有 15 萬到 20 萬套的二手房交易，均價四五百萬元，中介公司平均收費可以超過 10 萬元，算下來就是數百億元的市場規模。數百億元是什麼概念——今天全中國律師的業務收入之和也就是 500 億元，全中國電影票房之和也就是 400 多億元。北京一個城市的二手房交易中介費，就可以碾壓兩個行業。
雖然行業是暴利，但是小中介的生活狀況確是很值得同情的，一般早晨 8 點開始上班，晚上 11 點下班算是正常。如果你走在京、滬、廣、深的街邊，到了晚上車輛稀少、店鋪紛紛關門的時候，中介的門店往往燈火通明。有的時候為了促成一單交易，不僅要犧牲少有的休息時間接聽客戶電話，還要陪客戶一直談判到凌晨兩三點鐘。
買賣交易的過程並不總是和和氣氣的，房價暴漲暴跌都足以讓人神經緊張，難免會有脾氣不好的時候，這些脾氣往往以衝著中介去的居多，所以無論有錯沒錯，統統都是你的錯。有的時候買賣雙方彼此知道對方是有主動權的，明明心知肚明，還要裝得和和氣氣。和和氣氣為什麼還有糾紛呢——當然都是中介的錯。
我讓中介帶我看房的時候，都會主動給小中介一些紅包，對我來說一個紅包一兩百塊，對他們來說則是一天的好心情。不過，我理解他們並不代表我一定會成交，為了成交一次我要勞煩 10 個以上的中介為我服務，大部分都是無償的，這就是在商言商了！
絕大多數人不會買了房立刻在同一個小區再買第二套或者往外賣，所以中介生意沒什麼回頭客。北京一家比較大的中介，有 19000 個員工，每個月招聘 6000 人，但是人數還是非常穩定地保持在 19000，因為每個月同時也有 6000 人離開，因此動態平衡。
也就是說，中介向你隱瞞實情的時候，他是沒有什麼負擔和底線的：騙了你這一次，大不了離開這家門店或者離開這家公司。作為消費者，長個心眼兒沒什麼不對的。
有了看好的房子，最好提前開始進行關於中介費的談判，說白了就是砍價。按照 3% 支付中介費是有點兒貴的，完全可以談到更低。
找我打二手房糾紛官司的客戶，一般都要把合同給我看。看二手房買賣合同是挺無聊的一個事情，條款都差不多。我往往一邊聽客戶講故事一邊看合同，100 個人買了 100 套房子，但是上當的流程基本是一樣的。
中介費在合同的哪裡呢？中介費在居間服務合同裡。這些合同一般都是中介準備的，買房的時候他會讓我們籤幾次字。
第一次簽字是在看房的時候，他要你籤一個看房確認單。防跳單條款一般都藏在這裡面。如果沒有買房經驗的話，我的建議是儘量不籤這個，等到買房之後再籤也來得及。至於是不是簽了這個他就一定能告贏，或者不籤就一定告不贏，並不絕對，但是它會影響概率。
第二次簽字是你和業主或者你和購房人談妥了籤合同，這個時候中介會拿出一摞合同讓你籤，其實這最少是兩份合同，一份是你們之間的買賣合同，一份是居間服務合同。也有中介會把兩個合同合併為一份，弄成一個居間買賣服務合同。
這個時候，你簽字會決定你的中介費是幾個點。記得前面說過中介費裡面還有個所謂代書費嗎？其實正規的合同是三本，第一本是政府給的買賣合同範本，這個原則上不能改。在有些城市，這個範本必須花錢買，所以都是打印好的。但是因為上面很多空，因此打勾就非常講究。
這個打勾的過程一般都由中介代勞——代書費。為了能讓你早一點兒籤合同，這些對你來說至關重要的勾往往是怎麼簡單怎麼來，原則上就是加重老實人的義務責任，儘可能縮短交易流程和交易時間，促進成交。但凡是為了儘可能成交，就一定是儘可能不安全。
第二本是一個補充協議，可以手寫，也可以由中介提供。這個上面可以改前面政府合同裡不能改的條款，也會把買賣雙方的特別要求寫進去，所以特別要緊。
第三本就是這個居間服務合同。這裡面的講究也很多。第三次簽字是網籤、面籤、預約登記等，不過就不像前面這兩次這麼重要了。
有的時候，合同履行到一半還要再籤補充協議。籤合同本身就是一個把雙方合意的結果落實到書面的過程，任何時候雙方有想法上的改變都可以提出簽訂補充協議。
那麼，我們在什麼時候針對中介費討價還價呢？
1. 看房前。
2. 看房後、籤合同前。
3. 籤合同後。
答案是：2。
這個時候討價還價的祕訣就是：找不同的中介看同一套房子。中介彼此之間競爭很激烈，大家都想壟斷房源、壟斷客戶，但是做不到。中介和中介之間會互相安插釘子、買賣資源。所以你家有的房源，往往我家也有。我們找房子，無非是通過網絡找到房子，然後打了某個電話找到某個中介，也可能是自己找了某個中介，而中介介紹了某個房子。
看過房子之後，我們就知道這個房子所處的小區，房子的樓層和戶型。這個時候你直接去小區物業或者附近的中介，問這個房子的房源有沒有。然後你問他中介費怎麼收？他可能回答你說國家規定 3%。公司規定收多少，以及什麼級別、什麼權限收多少之類的。記住，這些都是話術。
中介心裡也清楚，大家的服務大同小異，優勢只在房源上。一旦你說出具體房源位置，中介心裡清楚你顯然是在別家看過的。他要是不明白這個，你就直接告訴他說自己在別家看過房子了，現在就來談談中介費，價格合適就從你這裡籤，價格不合適就找別家。
這種情況下，中介為了拿到單子，一般都會降價。這樣轉一圈下來，就可以拿到低價——根據自己的談判能力具體實施，照著 1.5%-2% 努力。
DK直播間
下週三晚上 20:00-22:00
長按二維碼報名收聽
徐斌&德科 直播對談
*會員可直接參加直播
1
限購限貸火爆樓市下，買房遇到意外如何處理？
訂金交了，業主突然漲價違約怎麼辦？
買房買到一半發現沒有購房資格，如何拿回首付？
……
2
買房遇到的質量問題如何維權？
遇到爛尾樓，怎麼辦？
頂層房屋漏水，無法修復，怎麼辦？
……
3
買房潛在的法律風險問題
為了買房假結婚有什麼樣的法律風險？
沒有產權證或者大面積贈送的房子，有什麼法律風險？
Or by a cyder-press, with patient look,Thou watchest the last oozings hours by hours.
週一至週五推送
DK購房課程2.0
暨德科地產頻道第二期會員招募
·Limited 1998·
❀
10場線上直播
01︱買房時機：反週期的祕訣
02︱買哪些城市：「吸附力」與「溢出效應」
03︱買新區還是老城：「李嘉誠定律」的缺陷
04︱買哪種房：基於「產品換代」的漲價模式
05︱戶型性價比：哪些戶型才是硬通貨
06︱樓層性價比：不同樓層的價格祕密
07︱怎麼挑房企品牌：要買對不同房企的爆款
08︱地鐵房的價值規律：如何掐住價值爆發期
09︱學區房的祕密：如何判斷漲價巔峰期
10︱總結課：哪些樓盤值得買哪些不值得買
❀
5場線下課程
Beijing︱「北京模式」下的購房理念大轉型
Shanghai︱上海：「上海魔鏡」裡的房價祕密
Shenzhen︱每座城市都有一個「小深圳」
Chengdu︱地段價值演變的「成都啟示錄」
Hangzhou︱預測樓市的N種方法
點擊 閱讀原文成為德科地產頻道會員