“完了!房價見頂了，今天開八盤只有一半日光，房子可隨便買了，不用搶”近日有網友這樣感嘆。去年以來在武漢樓市暴漲和爆買模式下，開盤“日光”似乎已經成為武漢樓市的新常態。購房者似乎也習慣了這種新常態，因此當樓市的非日光盤增多時，反而有些不習慣。
但在“金九銀十”即將到來之時，這種“常態”變化背後，卻隱含著許多別樣的意義，武漢樓市的“金九銀十”正在及將要經歷什麼？
從盤盤光到分區光 平均開盤去化率走低
2017年以來，億房研究中心監測開盤共計224次。監測數據顯示，七八月份以來，武漢平均開盤去化率逐漸走低，部分樓盤開盤去化率僅40%。而日光盤的佔比也逐月下滑，8月僅48.4%。 非日光盤的增多表明市場日趨分化，市場逐漸迴歸理性。
性價比和好地段成購房者首選 市場迴歸理性
在近期日光盤中，高性價比和價值度較高的好地段樓盤仍是購房者關注的重點。從各區域日光佔比看，南湖、白沙洲、光谷東、漢陽中心、四新和漢南日光盤佔比均為100%。其中南湖片是由於供應量少需求量大，漢陽中心和四新則是由於大部分樓盤性價比相對較高，而白沙洲和漢南則是由於價格相對便宜，而沌口日光盤佔比最低僅17%。
數據顯示，性價比和地段仍是購房者最關注的因素，如同為東西湖片，庭瑞新漢口因周邊配套相對成熟，均價高達14000元仍日光，而美聯德瑪假日二期因相對偏僻性價比較低開盤去化率僅51%。購房者對樓盤的選擇上正越來越理性。
精裝價格大幅降低 裝修正在被開發商“拋棄”
裝修房因監管和後期法律風險等問題正在被越來越多的開發商所拋棄。數據顯示，武漢精裝平均價格最高的月份在3月和4月，但5月後平均裝修價格大幅下滑，如萬科、恆大等品牌房企從萬元剛需盤到高端盤，裝修價格大多在2000-2500元左右。而其他精裝樓盤裝修價格也一般在3000以下，4000以上基本絕跡。
此外，如華髮外灘首府、純水岸東湖、融創觀瀾府、天匯龍城、諾展星座等項目直接放棄精裝，只賣毛坯。預計金九銀十武漢樓盤精裝仍繼續迴歸正常狀態。
貸款難和高利率正成購房需求“殺手”
貸款難和高利率正成購房需求“殺手”，購房門檻的提高將直接降低購房需求。武漢部分樓盤出於優化客戶和快速回籠資金等目的，推出全款購房，但將進一步降低去化率。如江夏某樓盤要求客戶全款購房，無疑抬高了客戶的購房門檻，加上板塊內規劃並未徹底落實，不足以支撐過高的價格，因此開盤去化率慘到只有35%。而其他要求全款的項目除價值度較高的項目，去化率均不理想。“全款的往裡面走 按揭的不要堵在門口”這種情況是難以持續的。
目前，武漢首套房貸率上浮10%，二套房貸利率上浮20-25%，且協議利率與貸款難成正比。利率的上漲不僅提高了購房成本也降低了投資收益率。金九銀十及整個下半年信貸將繼續緊張。貸款難和高利率對有效購房需求的制約將越來越大。
金九銀十迎“開盤潮” 購房選擇餘地增大
近日，全省房地產“控房價、穩市場”工作推進會透露，今年下半年，武漢市將有400個房地產項目達到上市條件，同時年底將新增7000間、不少於30萬平方米的租賃住房，推進市場供應的決心是很堅決的。
而金九銀十武漢樓市也將迎來供應高峰，約有近百個樓盤開盤或加推，事實上從8月中下旬開盤量也開始明顯增長。從高端聚集的漢口、武昌中心如融創中心、東湖金茂府、華髮外灘首府；到炙手可熱的光谷如琨瑜府、聯投驛園；再到剛需聖地盤龍城、東西湖、白沙洲、江夏，如天匯龍城、融創觀瀾一號、攬勝公園、雅居樂、江南新天地等區域均有大量樓盤開盤或加推，購房者選擇餘地增大。
租售並舉等長效機制將穩定市場預期
政府發展租賃住房的力度空前，租售並舉對房地產市場的影響深刻而深遠。競房價、競公建、競自持正成為越來越多城市的選擇。而武漢市是住房租賃的試點城市。雖然武漢持續放寬落戶，並出臺留住百萬大學生計劃，但同時也給百萬大學生提供大量的人才公寓。此外，也將通過集體建設用地建設租賃住房，進一步加大租賃住房供應，這些措施將大量稀釋購房需求，並改變市場預期。
與此同時，在未來大量政府租賃房和長租房衝擊下，武漢租金有望走低，進一步降低房產投資回報、武漢房地產從制度和政策獲得投資紅利正越來越少，房地產市場預期將發生變化。
制約因素增多 房價止漲基礎逐漸夯實
目前及短期內，武漢房價的止漲來自於政府嚴厲的管控和行政手段制約，但隨著目前和未來開盤去化率的進一步走低和樓市供應的增長。市場力量的介入將使得武漢房價的止漲的基礎逐漸夯實。
此外，年底將迎來開發商償本付息的高峰，開發商推盤動力進一步增強，這也是武漢房價上漲的重要制約因素。
綜上所述，無論從制度政策層面，還是市場層面，武漢樓市的基本面和力量對比正在發生變化。政策打壓、房價止漲、信貸困難、投資回報降低、市場預期變化、需求稀釋和供應增長這些因素的變化都將使得武漢樓市逐漸迴歸理性。但短期內，武漢部分熱點片區和樓盤供應緊張局面仍將持續。
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