安徽省清源房地產研究院、合肥融創新領置業有限公司
合作研究成果
隨著合肥城市經濟的發展，合肥房地產的產品供應結構也在悄然發生改變。改善型產品成為主流趨勢。從2016年開始，隨著合肥市房地產市場的發展，國內一線品牌開發商加大在合肥的投資力度，隨著地價的攀升，豪宅項目紛紛湧現，單價在2.5萬+的項目越來越多。合肥的改善型住宅是否已經在全面向高端改善轉型？這些高端住宅被誰購買了？他們是什麼樣的一群人？
帶著這些問題，我們以融創合肥壹號院為特定樣本，開展了高端客戶的經濟學特徵分析，以便更好地認識合肥高端購房群體的購買偏好。
一、壹號院客戶群體的經濟學特性分析
1、業主收入特徵分析
根據對合肥壹號院的業主信息統計，家庭年收入中50-200萬年收入佔比達68%，200萬以上年收入佔比為32%。而根據我院前期所做的合肥市高端需求調查報告顯示，合肥市高端收入家庭的平均年收入約77萬元，由於合肥壹號院目前是公認的合肥最高端豪宅產品之一，合肥壹號院的客群“掐尖性”表現更加突出，表明高端客戶對產品的品牌和檔次的對應性較強。
2、業主年齡特徵分析
特定樣本調查顯示，合肥壹號院的業主群體中，40歲以下的客戶佔據了絕對的主導地位，其中高層30歲以下業主數量佔比40%，30-40歲業主佔比29%。貝恩諮詢公司在一份全球奢侈品消費報告中，顯示中國奢侈品消費以29%的全球奢侈品消費總支出佔比，居世界第一。而中國相較美國、歐洲等奢侈品消費市場突出的不同之處在於，中國市場的主要購買群體年齡集中在35歲左右。這與合肥壹號院的高層業主年齡分佈精準吻合。
3、業主家庭結構分析
在合肥壹號院業主樣本中，三口之家佔比最高，單身佔比第二。根據對特定業主的訪談調查，單身業主中有相當一部分是父母為年輕子女購房。
4、業主工作區域分析
合肥壹號院高層業主有26%工作在外地，而其中大部分工作在北京、上海等一線城市。對特定業主的訪談調查表明，在一線城市接觸過融創產品的業主，在選擇合肥壹號院時購買決策更快，這表明對融創的品牌和產品的認同感，在業主選擇中佔據相當重要的地位。
5、置業經驗分析
此次調查的業主中，有39%的業主在合肥以外的城市有置業經歷。這表明，隨著合肥在長三角都市群中的地位提升，合肥與一線城市、長三角都市群關聯度越來越高，置業者的認識有趨同傾向。
在最關注的置業因素調查中，本次調查佔據前三位的分別是地段、品牌和服務。而以往大眾置業市場中最受關注的“價格”，在我們的調查樣本中顯得不那麼重要。
6、業主職業分佈分析
合肥壹號院的成交客戶中佔比最高的是企業主和企業高管，在本次樣本中幾乎很少見到普通職員。同時又有約15%的比例是年輕的創業者，根據特定業主訪談調查，這一類年輕創業者的創業基礎來源於雄厚的家庭經濟實力。整體來看，合肥壹號院的業主群體分佈較為均衡，體現出很強的圈層性特徵。
7、業主出國經歷分析
合肥壹號院的業主樣本顯示，業主及其家庭成員裡，有42%的家庭有過出國經歷。在這部分出國人群裡，主要的出國原因是旅遊，旅遊的目的地主要為歐美國家。此項調查結果直接支持合肥壹號院業主的高收入消費特徵。
8、奢侈品消費偏好分析
在本次調研的合肥壹號院業主樣本中，有86%的業主會購買奢侈品。其中，LV、Armani、Gucci的產品在合肥壹號院的業主購買的奢侈品品牌中佔比前三。這個結果與業主整體消費能力及偏好表現出高度一致性。
9、業主汽車消費偏好
在合肥壹號院業主中我們抽取了部分樣本，對他們的汽車消費偏好進行了調研，其中汽車品牌佔比前三位的分別是奔馳、寶馬和奧迪。這既與德系汽車品牌在中國佔據半壁江山的現狀相互印證，又體現了合肥壹號院業主在汽車消費上重視社會圈層和身份感的情況。
二、合肥壹號院客群分析結論
1.高端客群在消費過程中表現出更明顯的品牌偏好。合肥壹號院業主的購買認可點佔比前三的是地段、品牌與服務，在特定客戶的訪問中，有業主直言他願意為更有檔次的品牌和服務付出更高的消費代價，比如合肥壹號院在精裝中用到的杜拉維特、高儀等世界一線廚衛品牌。
2.高端客群的消費逐漸凸顯出審美需求。在滿足功能性需求的基礎上，高端客群在消費行為中有極具個人風格的審美意識，在合肥壹號院特定業主的訪問中，這種審美意識體現在業主對建築立面審美和精裝修風格審美的認同上，這也從側面上印證了高端客群位於馬斯洛需求層次理論的塔尖，如果說品牌偏好是社會身份認同需求的體現，那麼審美則是自我實現的深刻印證。
3.高端客群的消費心理重視對稀缺資源的佔有。我院在本次調研中，發現合肥壹號院洋房產品裡，樓棟位置優、擁有庭院或露臺的高總價（套總價在700—900萬）產品去化率最高。也就是說，價格最貴的反而賣得最好。在訪問銷售員時，我們獲知此類客群最具影響力的消費決策因子不是資金，反而是這一類產品量的“稀缺”。
4.高端客群呈現出明顯的圈層屬性。合肥壹號院的業主在職業分佈和獲知途徑上表現出了明顯的圈層性，在近25%的企業主比例中，我們還可以看到行業的相關性（如開發商、工程建築、材料供應），並且在洋房客戶的獲知途徑裡，朋友介紹佔據極高的比重。同時，業主（或業主子女）具有海外教育背景的比重，比以往調研的項目要明顯偏多。
特別說明：本次調研報告的撰寫使用了多次調研數據，因篇幅有限，有部分調研內容沒有一一分析呈現，但並不影響本次調研結果的形成，如需要更進一步的證據與分析，請與安徽省清源房地產研究院及合肥融創新領置業有限公司聯繫。