最近不少城市土拍火爆，樓市有明顯的回暖跡象。很多人準備買房做貸款，我給大家梳理一下其中要點，幫你選準貸款時機與方法，多省錢！
堅持原創、用心寫作，全程手機碼字；歡迎關注、評論、點贊哦！
1、房貸利率明顯鬆動下調，貸款成本已接近理財收益
最近，從我接觸的幾個項目來看，有多個城市的房貸利率出現鬆動。首套房貸款利率最低的已經能做到基準利率上浮5%，二套房也基本上做到僅上浮15%至20%左右。
而根據融360大數據研究院監測的首套房貸款利率數據顯示，2019年2月全國533家銀行分（支）行中，有147家銀行首套執行基準利率上浮10%、5.39%，較上月增加15家；153家銀行首套執行基準利率上浮15%、，與上月持平；118家銀行首套執行基準利率上浮20%，較上月減少8家。全國二套房貸款時隔8個月後首次迴歸至6%以下水平，平均利率為5.99%，連續4個月回落，較1月回落3個百分點。
總體而言，4.9%至5.88%的利率，已經接近部分銀行大額理財5%左右的收益率，購房成本進一步拉低，實質助推了近期二線城市成交的火爆。
以個人購房貸款100萬、30年為例，利率上浮從10%將至基準利率，貸款總利息將減少10萬元左右。
2、銀行偏好首套房貸，預計4月至5月貸款時機最好
貸款利率下浮的趨勢明顯，而從不少銀行了解的情況看，自2018年央行定向降準、全面降準措施落地後，2019年流動性合理充裕，銀行手頭資金充足。同時，銀行風險偏好仍低，個人房貸尤其是首套房房貸不良率的歷史表現較好，是銀行的優質資產，以低利率政策加大投放很正常。
根據我對利率週期的梳理，房貸利率運行趨勢一旦形成，通常會持續一段時期。而未來央行貨幣政策的“寬信用”取向不會改變，還會繼續引導長端利率適度下行。預計在今年上半年將保持較低的利率水平。
同時，考慮到近期整體經濟形勢嚴峻，預期央行‘寬信用’主要針對民營、小微企業等實體經濟，3月至5月份短期支持樓市穩定後，年中還將適當嚴控房地產領域的貸款，未來房貸利率下降勢頭仍將會比較緩和。
因此，預計4~5月將是房貸利率下調較好的窗口期，整體經濟數據趨好或不佳，年中嚴控房貸、支持實體經濟的總體要求不會變。
3、根據個人情況，優先選擇“逐月遞減”還款方式
仍以個人購房貸款100萬、30年、按利率上浮從10%計算，
每月等額還款（等額本息）貸款總利息：1,019,264.23 元，
而使用逐月遞減還款（等額本金）貸款總利息：810,745.83元，
兩者總利息相差20萬左右；
區別在於：
1）每月等額還款（等額本息）
等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中；
按上述案例計算，每月固定還款5,609.07元。
2）逐月遞減還款（等額本金）
等額本金還款是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
按上述案例計算，第一個月7,269.44元，以後每月還款遞減 12.48 元。
