最近，你房叔發現了一個蠻有意思的現象。 那就是，與河西南高燒不退的住宅熱度相比，40年產權的公寓似乎是越賣越便宜了。
（一）
最近，你房叔發現了一個蠻有意思的現象。
那就是，與河西南高燒不退的住宅熱度相比，40年產權的公寓似乎是越賣越便宜了。
“首付只要30萬，就能買河西南！”就在剛才，房叔接到某公寓盤的CALL客電話時，也不免暗自吃了一驚：“到底是哪家，居然把入手門檻和身段放得那麼低？”
細細一問，原來是升龍匯金中心，如今還在鼓足勁兒地賣兩三年前剩下的公寓房源。所謂的首付30萬，其實僅僅是一個類似“首付X成”的噱頭。以57平米戶型為例，總價要170多萬，劃到單價3萬多一平。
關鍵是，人家升龍還有不少面積在80多、90多的“大戶型公寓”在售，總價段約240-270萬。從2015年左右入市至今一直在不緊不慢地銷售，幾乎全程見證了河西南被萬人爭（gui）搶（tian）的狂熱歲月。
龐大的公寓聯合艦隊還沒賣完，今年12月又遭遇了正榮中心天寓“總價80萬起”的截擊。一場貼身肉搏的硬仗，在所難免。
不知有多少人能依稀記起，兩年前升龍匯金中心為打破“黎明前的黑暗”，曾經高調喊出“最低100萬起買套房”的口號？一直等到阿里巴巴江蘇總部進駐隔壁地塊。才借勢猛跑一波，順利逆風翻盤。
但，今天河西南公寓市場的玩家早已不是升龍獨自一人。金地、正榮、以及未來的華僑城歡樂濱江正在不斷加入“宇宙中心”，攪動存量居高不下的商辦類公寓市場。從昔日的120萬起、到100萬起、再到今天的總價80萬起......我們不禁要問：河西南40年產權公寓難道真的越賣越便宜了？
值得注意的是，升龍南京另外兩個項目：升龍天匯四期及江心洲上的升龍桃花園著，均申領銷許準備入市。看來，趕在年底前升龍三盤聯動，衝刺回款指標似乎已是箭在弦上。
拋開“宇宙中心”看似好賣的住宅不談，單說上述幾個在河西南所佔地段都還不錯的公寓盤，已然被捲入新一輪慘烈的搶客肉搏戰之中。
（二）
多數人不知道，40年產權的公寓產品也分很多種。
具體展開來說，有的是可辦公開店的SOHO性質，有的是高端服務式，有的是純居住型。在物業服務上，有的公寓全部交給運營公司長期託管，有的則是常規的物業公司負責管理。
比如在河西南的商辦投資市場，目前討論熱度最高的無疑是正榮中心天寓。該項目憑藉“40平米小戶型”、“總價80萬起”一炮打響，成功吸引了不少投資客的關注。
話說回來，天寓的價格如此之低（均價2萬/㎡出頭）也有個中原因。據案場銷售介紹，189套房其實屬於不折不扣的SOHO產品。這也意味著，它雖然被劃分到公寓，但你也可以作為辦公用房，甚至在樓內開美甲店、圖文店、迷你精品超市等。
加上非挑高（層高只有3.1米）、居住的私密性相對不高等因素，對比正榮中心目前在售的4.8米挑高雙鑰匙公寓產品（均價賣到3.1-3.4萬/㎡），天寓SOHO將身段默默放低至2萬/㎡，也在情理之中。
畢竟，一分錢一分貨。就像隔壁金地中心前期在賣的4.8米雙鑰匙挑高公寓，叫菁華。建築面積56、69㎡，均價也達到3.4萬元/㎡。據說開盤火爆，剩下為數不多的尾房。
事實上，相較於平層公寓，雙鑰匙挑高的產品力和回報模式毋庸置疑。一套挑高4.8米的公寓通過雙鑰匙設計，就能輕鬆做到雙層出租，獲取到普通平層公寓難以企及的雙倍租金。開發商自然也要賣得貴點。畢竟，這也算是一種偉大的產品創新嘛。
房叔的好友狐妹，平時下了班就喜歡逛街，對於“最想買什麼樣的公寓”也有自己的見解。
在她看來，不管什麼地段的公寓，樓下必須得有一座大型購物中心。“最好是直接蓋在MALL上面啦！這樣才最吸引女生居住！”
在南京，類似這種“MALL+公寓”的代表作品有哪些？狐妹翹著她的大長腿，喝了一口瑞幸咖啡，慵懶地說：“嗯，就像中海環宇城那樣的！樓上那個名氣很大的小公寓叫什麼來著？璽薈？”
叔在中介網站查了下，璽薈57平米戶型的月租金報價在4300-5300元之間，遠高於城中的中海凱旋門2700-2900元的報價。當然，後者距離市中心更遠一些，且無任何購物中心配套。
但在河西南，那些準備在2-3年內交付的小戶型公寓，月租回報真的能像璽薈這麼高嗎？或者面對另一個更現實的問題，如果這些貨量較大的公寓在現階段集中入市，一旦沒有低價促銷策略的刺激，會好賣嗎？
我們不妨把這個問題先放下。將目光投向地段上更加成熟的、那座位於河西中部的“奧體第一公寓盤”——紫鑫中華廣場三期，簡單回顧一下南京公寓史上最強的基因突變。
為什麼說，2002年拿地的紫鑫中華廣場三期是南京公寓市場迄今最獨一無二的傳奇存在？因為據說它的背景極深，甚至是“手眼通天”。開發商用了整整5年多時間，多次修改規劃，最後硬生生從40年商辦土地性質改為70年產權住宅性質。
你不給我改成住宅，我就停停建建。加上之前閒置的十多年，導致奧體CBD北大門長期無法成型。而放眼南京樓市，如此跨越漫長週期的產品魔改幾乎是鳳毛麟角。
說到底，還不是因為河西的40年產權公寓不如住宅盤好賣嘛！改為70年產權的公寓，一來可以學區房“黃袍加身”（金中實小+中華上新河初中），二來可以拯救、延長一下原本“縮水”得不成樣的產權年限。三來，也是最核心的一點，那就是獲得突破性的溢價空間。
想想看，奧體那個位置，當年雨潤65年產權的小公寓也只能賣到3萬多。如今隔壁的紫鑫調整為70年產權，不僅在價格上可完全向河西中部4.5萬/㎡看齊，就算再低一些，如開到4.2萬/㎡，也能多賺到不少利潤。
更何況，開發商在十六年前拿下這塊鑽石級的土地有多便宜？
（三）
但有預期，公寓不死。公寓不死，地產無憂。
從這個角度上看，40年產權的公寓似乎比住宅更強調預期。比如預期租金水平，比如投資回報率，比如市場可能存在的波動。
因為，它是以持有為主的長線投資產品。也沒法在買後覺得不好，隨便再賣掉套現拍屁股走人。
光是買賣交易的稅費，就能讓你“蛋疼”。譬如什麼差額營業稅+差額土地增值稅+差額個稅+全額契稅，差不多是差額部分的40%多。也就意味著，你靠房子增值的那點錢幾乎近一半要上交。
所以，市場存量大，入手低門檻的小公寓，其實就是那些下決心想做包租公、包租婆的“窮人投資品”。而總價門檻較高的、以大戶型為主的服務式酒店公寓，則往往是有錢人的藏品或玩具。比如，那座賣到4萬/㎡的洲際天譽公館。
讓我們回到本文的開頭，再看一眼曾經身為CBD三期“龍頭”的，那個總體量110萬方的超級HOPSCA項目。事實上，它早已在漫長的沉默中悄悄修改了規劃：兩棟300米超甲級寫字樓被雙雙“斬首”，高度砍至250米。比隔壁的金融城2期“矮”了一大半。
這意味著，一些國際企業總部未必會再看上這裡，也許他們會尋找更好的辦公場地，如對面的金融城2期，或者更有想象力的魚嘴。但對於升龍本身而言，不僅可以降低開發成本，還能與金融城展開錯位競爭，應該說是一件好事。
此外，原本由開發商自持的大型購物中心也削減面積，調整為可靈活銷售的小型底層商業街區。未來有望將街區商鋪分割，入市散售。這無疑將為升龍帶來更多的回款。
無論是升龍，還是紫鑫。不斷調整規劃，改產品，只是為了更好地活下去。網上房地產顯示，升龍匯金公寓的成交比已經從去年初的29%，慢慢地爬升到了66%。
所以河西南的公寓盤們，對未來也都別太擔心。畢竟，旁邊還有個財大氣粗的馬雲爸爸在幫你們撐著呢。
