現在手上有1套市價100萬的房子，到2030年，大概相當於多少現金？推算分析讓購房人清醒

之所以拿房產與現金比，從某種意義上說，當前房產代表著財富，具有名副其實的金融產品。購房，對於大多數老百姓來說，主要就兩個目的：一是自己居住需要；二是順帶保值增值，不至於手中的現金被超發的貨幣稀釋。當然，這在過去一直被證明是明智的選擇，但房價經過一輪又一輪的上漲，不少人只能“望房興嘆”，那麼，問題就來了：現在購房，未來還會保值增值嗎？

首先，看看全國房價、樓市現狀

目前北、深、上房價位列第一梯隊，住房均價在5-6萬，廈門獨列一隊，均價在4萬區間，廣州、三亞、杭州、南京位列第三梯隊，均價在3萬-4萬間，而以福州領銜，包括天津、武漢、青島等8個城市位列第四梯隊，均價在2-3萬間，其他均價在1-2萬的城市大概在60個左右。

上面統計的這個數據僅是商品房銷售均價，事實上，由於這個房價數據是統計一個城市所有下轄區域，包括遠郊、縣區域，所以，只要在一個城市近郊或者稍微中心一點的位置，其房價都要超出所在城市的均價。

另外，就當前的樓市現狀來說，應該屬於整體穩定，部分城市雖然在土拍熱度帶動下，其房價有所抬頭，但很快在“一城一策”措施作用下趨於平穩。當然，也並不是所有的城市樓市都那麼火熱，特別是我們觀測到的部分人口體量較小的四、五線城市並非外界所釋放的火熱程度，新盤扎堆，去化速度慢的特徵逐步顯現出來。

其次，看看當前房價合理嗎？

從租金方面來看，根據易居研究院發佈的50個城市租金收益排行榜顯示，住房租金收益率最高的是西寧，達到3.7%，最低的是廈門，為1.2%。很奇怪嗎？事實上不奇怪，只要房價低，租金收益率自然不低，反之就低。當然，還跟收入有關。即使如此，北、上、深租金收益率也還是排名靠後。從租金收益率上講，確實與發達國家相比是有差距的。

從購房需求端來看，主要還是看未來10-15年還會有多少新增城市人口？根據聯合國的預測數據顯示，目前我們的城市人口大概在8.3億左右，按照中國城市化發展趨勢，到2030年，基本可以達到70%的城市化率，彼時全國城市人口再增加近2億左右，預計城市總人口達到10.2億。

按照近年來年均10億平米的竣工速度算，一套100平米，一年的供應量大概在1000萬套，10年就是1億套，如果新增的城市人口按照兩人一套的話，那麼需求也差不多是1億套，供需基本處於平衡，當然，這不包括城市改善人群的置換需求。不過，上面的數據分析僅建立在整體範圍內，由於城市之間的差異，住房供應和需求差異，並非所有城市都能達到住房供需平衡，所以房價高低合理性也會有差異。

再次，看看未來房價還會上漲嗎？

房價漲跌，除了上面分析的供需外，還有一個關鍵因素就是貨幣因素。對此我們可用一個通俗易懂的例子說明，曾記得在N年前價值1分錢的東西，此時房子價格正好是200元一平米，到目前，這一分錢的東西變成了1元，而房子價格變成2萬元一平米，那麼，這是這件東西漲少了還是房價漲多了呢？其實都不是，僅僅是兩件商品同比例增加了100倍而已，本質上沒什麼區別。

1998年時，廣義貨幣M2大概10萬億，到2018年中，M2達到177萬億，20年時間增加了17倍。這也很好的詮釋了貨幣的池子越來越大，商品豈有不漲之理。雖然說我們的貨幣增速在最近兩年下降到兩位數以下，但這都是與經濟發展同步，目前我們經濟增速在未來很長一段時間還會處於中高速，所以M2的增速下降到一定階段後會保持一個相對穩定狀態，我們預計在未來10年，還會保持一個5.5-6.5%左右的增速，房子作為商品，其價格同樣也會繼續水漲船高。

最後來看看，現投資購買1套市價100萬的房子，到2030年時值多少錢？推算讓購房人清醒

從前面的分析基本可以看到，即使遇到各種國際、國內政策因素，從長期來看，房價向上的趨勢不可逆。所以，我們不要老想著房價暴跌再購買，特別是自住需要的剛需購房者，能夠得著，遇到性價比不錯的房子，還是應該果斷些。如果非要以某個時間為目標，我們取2030年，當前投資1套“100萬房產”相當於那時的多少現金呢？體現在3個點：

1.房產價值增幅預測。主要依據兩個方面，一是貨幣超發速度，在2016年前，我們每年貨幣超發速度在11%以上，2017和2018年降至8%左右，今年可能會有所提高，但長期趨勢肯定是貨幣增速放緩，預計到2030年，估計會降至4.5-5%，但如果取一個未來10年均值的話，大概在5.5-6.5%之間，所以，到2030年，我們預計對應的房價累計漲幅在80%-90%，當然這是全國均價，各地城差異較大。二是住房供需因素，這個在前面已分析，大體還是平衡，各地有差異。

2.房產價值繼續分化。正如上面一點所說，雖然預計到2030年全國均價還會大幅上行，但因各地樓市基礎不一、人口流入流出量不一，存量住房和需求也迥異，所以最終會出現有的城市房價肯定不止一倍，比如一線、二線城市，加之部分城市群內的三線城市。而那些產業基礎薄弱，人口淨流出的城市，其房價漲幅肯定會低於平均幅度，特別是那些諸如鶴崗類的資源型城市，其房價可能面臨多年不會有多大變化的情況。

3.房產稅對房價影響有限。到2030年，房產稅大概率是處於徵收中了。從國外和國內實際情況來看，我們的房產稅應該是“廣覆蓋”，但應不會作為調節房價的措施，因為要調節房價的措施實在是太多了，而房產稅徵收主要目的是增加稅源，特別是作為土地財政逐步退出以後的稅源補充措施。從發達國家經驗來看，房產稅不會對長期房價產生多大影響，所以我們也不作為對長期房價的考量因素。

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