公寓“不限購不限貸隨便買、單價便宜性價比高、無需搖號隨時可買”這些賣點總是讓很多購房客心動不已。
不能否認，公寓確實常常佔據地段優勢，交通便利、商業發達，而價格又與住宅持平甚至更低，輕鬆即可上車。
但是，公寓真的值得買嗎？
接下來我們從功能用途、性價比和稅費四個方面加以分析，給您一個參考。
1、公寓的功能用途
從土地性質看，商住公寓，在政府批地時一般為綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，主要是商用。
很多開發商為了賺取利潤，給房間通上燃氣，配備了上下水，就把公寓包裝成可辦公、可居住的多功能產品。這種鑽空子催生的產品處境就很微妙，不被國家支持的，市場也不看好，2017年，廣州和北京都出臺過針對商住房的限制政策，對公寓市場都產生了極大影響。
公寓在功能上的雞肋還在於，絕大多數的商業公寓都不能落戶，不帶學區（位），這就意味著，如果你買了公寓，不是給自己住（辦公）就是租給別人住（辦公），不具備住宅的其他附加功能。
那麼，從居住屬性看，公寓表現如何呢？
公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。
公寓的周圍可能是辦公室，也可能是轟趴館，進出人員雜亂，商業辦公與住宿混合，整體小區品質無法拔高。受限於套內三四十平的空間，極大可能只能租給創業初期的個人和小團體，租金價位也與純粹辦公寫字樓拉開檔次。
就相當於花上幾十上百萬買一個“床位”，還真不如直接租房。
2、公寓，真的便宜嗎？
可能很多人會說，我知道公寓比不上住宅，但是總價便宜，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。總價低可能是公寓唯一的優點了，但不意味著這筆買賣划算。
住宅首套首付大多在30%左右，貸款年限最長可達30年，可以商業貸款，也可以公積金貸款；而商業公寓首付至少要50%，而且只能商貸，貸款年限只有10年，有些城市還要求必須全款。
舉個例子，假設你有30萬的買房預算，公寓和住宅單價都是1萬/㎡。
從居住空間看，選擇公寓，你最多可以買60㎡的單間或一房公寓（複式公寓單價要更高超預算）；選擇住宅，你則可以擁有100㎡的三房。
而從還貸壓力來看，因為公寓貸款上浮利率高（一般會比住宅利率多上浮5-10%）、貸款年限僅為10年，月供壓力其實並沒有比住宅輕鬆多少。
從持有年限看，公寓產權一般只有40年-50年，普通商品住宅的產權為70年；
住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期，但商業用地到期至今未有明確說明。
同樣的上車成本和差別不大月供壓力，選擇公寓的話，只能買到空間更小、持有年限更短、增值更慢的產品。
3、公寓，稅費到底多高？
公寓稅費高，但到底有多高，你可能不知道。
以廣州為例：
契稅:房子總價的5%（買方付）營業稅:房子總價的5.5%（賣方付）土地增值稅:房子總價的1%（賣方付）所得稅:（房子現值–房子原值）*20%（賣方付）印花稅:房子總價的萬分之10（買賣方各承擔一半）房屋交易手續費:房子總價的1 .9%（買賣方各承擔一半）房產產權登記費:550元
交易產生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。
即使把稅費加到買方上，實際上，都意味著同等售價的房子，稅費越高，你到手的錢就越少，增值利潤部分至少三分之一被稅吃掉。
而且雞肋的功能和價值，買方還要負擔如此高的稅負，接盤俠數量會更少，與你而言轉手更難了。
場價格反饋上也能看出，過去同地段公寓的單價普遍比住宅貴，但現在慢慢與住宅趨平，甚至比住宅價格還要低，所以很明顯，無論是價值還是價格，公寓的增長都比不上住宅。
希望通過我的分析能給您的投資置業提供一些參考，歡迎在評論區留言交流。