作者：艾普大數據
隨著中國旅遊市場的大爆發，旅居已經成為一種全新的生活方式。尤其對於那些追求生活品質的人來說，“上車睡覺、下車看廟”的傳統旅遊方式，已經很難滿足他們的需求，休閒、養生、親子、文化體驗等度假方式正在逐步取代純粹的旅遊。因此，關注和投資度假房的人越來越多。
在剛剛結束的十一長假期間，就有不少投資置業人士，趁著度假的機會，順便去考察了一番旅遊地產項目。那麼，在全民度假時代，哪個城市的旅遊地產更受關注？在投資旅遊地產時，投資者更看重哪些因素？
艾普大數據結合全網線上關注行為和線下地理位置大數據進行了疊加分析，發現三亞、麗江、杭州、桂林、西雙版納等城市的旅遊地產人氣更高。同時發現，在考察旅遊地產項目時，投資人群更在意這些項目是否建有購物中心、主題公園、健康醫療等相關配套設施。
圖1-十一長假期間旅遊地產城市熱度
| 三亞旅居人氣最高
圖2-旅遊地產人氣城市排行榜TOP10
圖3-十一長假期間旅遊地產關注度散點圖
儘管近年來我國的旅遊地產全面開花，呈現更加均衡的發展態勢，但圖2顯示，在這個十一期間，傳統熱門三亞依然成為旅遊地產人氣最旺的城市。
這一點似乎並不意外。三亞擁有獨特的氣候資源，年平均氣溫25.7°C左右，寒暑變化小，是避寒、避暑的好地方，且擁有較為充裕的海景、山地、溫泉等自然資源。
得益於此，三亞仍是國內第一熱門旅遊目的地，僅國慶節第三天，其主要景區就接待遊客達10.75萬人次。旅遊市場規模大催熱旅遊地產，也就不難理解。
根據十一期間旅遊地產人氣城市榜，麗江、杭州、桂林、西雙版納分列2至5名，昆明、廈門、成都、西安、海口則分列6至10名。在這10個城市中，剛剛結束的十一長假，你恰好去了哪個？
| 文旅資源依然匱乏
圖4-三亞城市資源稟賦分析
圖5-麗江城市資源稟賦分析
圖6-杭州城市資源稟賦分析
圖7-桂林城市資源稟賦分析
圖8-西雙版納資源稟賦分析
艾普大數據對排行榜前五名的城市進行了價值分析，通過雷達圖（圖4-圖8）我們發現，在這些旅遊地產人氣較旺的城市中，資源稟賦各有特點，如三亞、麗江氣候資源佔優，而杭州在旅遊配套和升值潛力方面更強，西安、成都則擁有深厚的文化積澱。
但整體而言，我國當前的旅遊地產仍十分依賴氣候、景觀等自然資源，“偏科”嚴重。尤其是旅遊配套、文化資源依然不足，亟待加強。這也表明，近些年獲得迅速發展的大型演藝、主題公園等文旅項目，仍有較大的發展空間。
此外，值得提醒的是，人氣高並不等於投資價值大。以第一名三亞為例，旅遊地產項目較多，也是導致人氣高的一個“被動”原因。而且，經過本輪上漲，當前三亞房價較高，均價達2.9萬元，位置好的海景房價格還要翻番，且面臨限購、限售等嚴格調控帶來的政策風險。
| 健康配套獲得重視
圖9-人群對旅居項目所在地自然資源關注度
從圖9可以看出，對於旅遊地產所依賴的自然資源稟賦中，投資者關注度最高的是濱海，其次是溫泉、濱湖、山地等。事實上，對於旅遊地產的開發商而言，濱海和濱湖、山地等自然資源也是目前項目的主要賣點，據統計，三者分別佔全國文旅地產總數量的24%、29%、13%，合計達66%。
圖10-人群對旅居項目所在地旅遊配套關注度
一個旅遊地產項目，除了要滿足基本的購物和美食需求外，有沒有主題樂園和健康配套變得越來越重要。圖10顯示，關注旅遊地產的投資置業人群中，對主題公園的關注度高達37.61%，排在第二位。
主題公園是近些年熱門的旅遊內容，也是旅遊地產的核心價值之一，如迪士尼、環球影城、歡樂谷、萬達城、宋城等主題公園，對當地旅遊業及旅遊地產的拉動有目共睹。
健康配套也獲得29.45%的較高關注，僅次於購（購物中心）、吃（美食）、玩（主題公園）。這說明健康、養生問題受到人們越來越多的重視。事實上，不少具有前瞻性的旅遊地產開發商也開始加大現代化醫療健康領域的投資，甚至自建醫療健康業務板塊，併成為其旅遊地產項目的標配。
圖11-人群對旅居項目十大因素的關注度
具體到旅遊地產項目的產品層面，如圖11所示，投資人群最關心的還是升值潛力、價格、生活配套、周邊環境、能否順利出租等因素。這也印證了，旅遊地產仍以投資為主、自住為輔。
| 低總價住宅成首選
圖12-人群對旅遊地產價格區間關注度
圖13-人群對旅遊地產物業類型關注度
通過對旅遊地產項目的偏好分析（圖12、圖13），我們發現，旅遊地產呈現出明顯的低總價偏好，總價越低關注度越高，50萬元以下的低總價旅居產品最受投資者青睞，50萬～100萬元次之。但是，由於海南對小戶型的“暫停開發”政策，這類旅居新盤會變得稀缺。
而對於物業類型的選擇上，住宅仍為投資置業人群的首選，公寓次之，一度較熱的產權酒店並未獲得較高關注度。
以上就是本期關於旅遊地產投資的大數據報告。看完報告，希望能對你的投資置業有一些幫助。面對已經到來的旅居時代，你是否也有了去買一套度假房的衝動？
