隨著國內經濟下行壓力的加大，很多人都寄希望於房地產調控政策鬆綁。甚至於在10月底，中央政府局會議並未提及房價，都被人認為是“遏制房價上漲”的提法不見蹤影，國內房地產將出現利好。
對於看衰房地產調控者而言，雖然樓市成交快速萎縮，新房出現打折促銷，各地二手房價格出現鬆動。但是，近期也有一些利好因素，支撐著他們繼續看漲未來房價。
必竟在過去的2008年、2011年、2015年每一次經濟面臨下行壓力，決策層總是在最後關頭放鬆了房地產調控。那麼，這次看衰房地產調控的人，提出的房地產將鬆綁的觀點靠不靠譜呢？為此，讓我們來分析一下。
新變化一：房企融資難問題得到改善
據不完全統計數據顯示，在11月份以來，大量房企大額融資，紛紛獲批，通過債市或票據市場融資，地產企業融資難融資貴問題正在進入逐步改善階段，房地產企業融資最困難時期已經過去了。
根據不完全統計，11月1日至20日的20天內，包括中國恆大、華夏幸福、陽光城、萬科在內的18家房企，21項融資計劃成功獲批或發行。僅從數據來看，這與10月份諸多房企融資發債屢遭中止的情形已經發生了戲劇性變化。
此外，房企的融資成本也逐步下降。9月房企平均融資成本升至6.91%，達到去年下半年以來的最高值。10月，同策研究院稱，房企融資成本達到了歷史峰值。10月31日，中國最大的房企——中國恆大發行總額18億美元的優先票據。2年期年利率為11%，4年期年利率為13%，5年期年利率13.75%。
但是進入11月中旬之後，房企的海內外融資成本明顯下降。11月8日晚，華夏幸福發佈公告，公司海外融資再獲成功，發行1億美元債，票面利率9%。合景泰富發佈公告稱，發行本金總額4億美元優先票據，票據期限為兩年，票面利率9.85%計算。
事實上，前三季度房企融資難問題得到緩解，主要是靠房企主動通過提高週轉率，來降低高負債有關。之前上市房企的平均負債率高達80%，同時，還與央行貨幣持續偏鬆，導致貨幣市場利率下降，最終傳導並影響到投融資市場。
但是，房企向銀行貸款的難度並沒有改變，只有大型房企有望獲得開發貸款。而房企融資難問題得到緩解，也有利於避免發生系統性金融風險。顯然，在整個房地產市場政策不放鬆的情況下，多數房企未來的流動性仍然較為緊張。
新變化二：部分地區房貸利率出現鬆動
最近，在部分地區房貸利率鬆動，北京深圳廣州等下調5個點左右。10月以來，在杭州地區四大行中工商銀行的部分網點，開始執行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。對此，很多人認為，首套房貸利率在連漲22個月的情況下，有望接下來迎來拐點，這將再次剌激居民購房慾望。
但事實上，部分地區的個別銀行下調房貸利率情況是存在的，主要有幾個原因：一是，臨近年末，還有部分銀行的貸款業務尚有餘額，為了佔領更多的市場份額，部分銀行將房貸利率適當的往下調。
而那些往下調利率的銀行，往往又都是前期房貸利率上調過高，再把房貸利率降下來一點的銀行。而即使現在把利率調降下來，也只是與當地房貸利率的平均水平差不多。
二是，全國整體的房貸利率在緩慢上升，少數地區的銀行有升有降，並非怪事，更不是調控政策要全面鬆綁。數據顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，刷新年內新高，保持連續22個月上漲。而全國二套房貸款平均利率較上月微漲1個BP，達到6.07%，也創出年內利率新高。
三是，由於央行今年4次定向降準，現在國內金融機構並不缺錢，貨幣市場利率一降再降，銀行的融資成本出現下降。對於一些急於搶佔個人房貸市場的銀行業說，小幅下調房貸利率，更有利於剛需購房需求。畢竟政府主要是打擊投機性購房需求，而對於剛需購房需求採取鼓勵態度。
新變化三：房貸放緩提整在即
現在有觀點認為，10月份以來，貨幣市場利率在不斷下降，但新增貸款卻在大幅下降，M2急劇降速，現在銀行有錢發不出去，只有居民部門房貸還有空間，未來居民房貸增速還將提速。
我們認為，10月份的金融數據，無論是信貸增速、社會融資總額，還是M2，都創下近年來新低。特別是M2增速只有8%，這既說明實體經濟貸款需求不足，也意味著，全民加槓桿買房正在降溫。中國居民家庭的債務規模在這幾年迅速膨脹，目前已佔GDP的一半，早已呈現強弩之末。
新變化四：加大基建審批力度 房地產有望鬆綁
為了穩增長，國家在基建方面全面發力。2018年前三季度，國家發改委共審批核準固定資產投資項目147個，其中審批117個、核准30個，總投資6977億元。未來基建項目投資將會為“穩增長”託底，避免中國經濟平穩運行。
於是就有觀點指出，雖然央行定向降準，就是要鼓勵銀行將信貸投向中小微企業，但需要貸款的小企業達不到要求，而達到貸款條件的企業又不差錢。這就使得銀行信貸無處可投，隨著，房地產相關領域鬆綁，資金流向房地產有傾向進一步加強。
對此，我們認為，基建投資和房地產投資都屬於固定資產投資，但是基建投資主要是為國內經濟“穩增長”託底。銀行資金會流向基建項目，但央行明確表態不要大量流向房地產領域，
所以，現在我們應該改善中小微企業的生存環境，這裡麵包括減稅降費等，讓信貸資金更多的流向中小微企業，未來信貸資金再大舉流向房地產也並非不可能，就是房地產要去投機化，這樣激起剛需的購買需求。
由於目前國內經濟下行壓力較大，為了防範系統性金融危機，未來將會採取穩定樓市的措施，比如緩解房企業融資難、對剛需群體購房給予適當優惠利率。但是，樓市調控政策全面退出概率不會很大。在房地產投機化需求沒有退出，房地產調控就不會半途而廢。那些整天希望房產調控夭折，房價繼續大漲的人，這次希望肯定會落空。