房貸利率上調後，成為購房者最後福音的住房公積金又能貸多少呢？

房貸利率上調後，沒了利率槓桿，炒房的沒利可圖了，買房的貸款利息提高了，100萬的商業貸款買房，相比之前多出了22萬左右的利息，房子總價沒降反而還升了，甚至一些小銀行和外資銀行已經停止放貸了。

這些信息給剛性購房者帶來了沉重的壓力，相比商業貸款利率低很多的住房公積貸款，在當前的購房形勢下，無疑是最後的福音，那麼住房公積金貸款又能貸多少，公積金貸款和商業貸款利率又差了多少呢？

首先住房公積金貸款額度直接由以下四個條件制約著

一是個人還貸能力，還貸能力是通過計算每月可支配收入比上每月的還款金額得出償還貸款能力比率，家庭收入比較穩定，比例是3，也就是說家庭總支出（當然包括了還房貸）佔家庭總收入的30%，表現出還款能力比較強了；如果這個比價在60%—80%，償還貸款能力比較弱了。

二是房價成數，房價成數是指貸款額度與房子總成交價的佔比，商業貸款和住房公積金貸款按揭成數是不同的，目前在北京和上海地區，住房公積金貸款成數大約在65%，一些地區公積金貸款成數達到了70%。

三是住房公積金賬戶餘額，個人工作單位好，收入水平高，公積金賬戶餘額肯定多；同樣的工資水平，公積金繳存比例12%的公積金賬戶餘額肯定比公積金繳存比例8%的公積金賬戶餘額多；同時繳存年限長，且幾乎沒有動過公積金賬戶餘額，公積金賬戶的餘額也不會少。

四是貸款最高額度，計算最高可貸款額度：家庭月收入扣除基本生活費後所剩餘額，再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度。而體的貸款額度金額要同時考慮單筆貸款最高額度、最高可貸款額度、最低首付款和抵押物評估價值。

舉個簡單例子

個人貸款：每月繳存額需要達到772元，即按照12%的比例繳納住房公積金，個人月收入達到6434元，才能貸到最高額度120萬元。

夫妻貸款：只需要二人的月繳存額之和不低於916元，就能貸120萬元。只要二人月收入都在3817元之上，可貸120萬元。

綜合以上四個條件，從而計算出一個最小值就是公積金貸款能貸的最高額度

那麼目前住房公積金貸款利率是多少呢？和商業貸款差了多少?

目前北京地區，1—5年的住房公積金個人貸款利率是2.275%；6—25年的貸款利率是3.25%；第二套住房公積金貸款利率是首套住房的1.1倍。

而新政調整後的沒有折扣的商業貸款利率最低也是4.90%，實際商業貸款利息總額要比公積金貸款利息要高出很多，下圖是以100萬貸款為例進行的比計較。

從最新數據比較得出，首套房選擇商業貸款和公積金貸款支付的利息相差額度很大，選擇公積金貸款，最少可支付45萬的利息，在基準率貸款利率下，選擇公積金貸款最高也能省下34萬元的利

所以購房新政下，房貸緊縮下，選擇公積金貸款買房絕對是對剛購房者最大福音，如果選擇在北京地區購房，在可以享受房價下降5—6萬的情況下，並且選擇公積金貸款買房，要比商業貸款少支付34萬元的利息，比起商業貸款買房，確實受惠了。相比北京上海在二三線城市，剛性購房者選擇公積金貸款受惠更明顯些。

凡事沒有十全十美，在買房首付成數再次提高下，首付壓力讓很大一部分剛性需求者還是望而卻步。打算買房的你們是怎麼看的呢？