粉絲諮詢：楊哥好。聽人說，本輪房地產調控將持續四五年，另外近期各地都在大搞租賃房。房價會不會將要低迷好幾年呀，自住是否也可等等看?
關於房地產調控的時長問題，我也聽到一些小道消息，但最關鍵的，還須用合理的邏輯進行分析判斷。
一、關於短期政策。主要關注兩個層面：中央表態與地方行動。
1、中央態度嚴厲。很多人可能已經淡忘，早在2016年5月，人民日報採訪“權威人士”，談了很多中國經濟的亂相與潛在風險，包括房地產泡沫的問題。比如：固有矛盾還沒根本解決，新問題有所暴露。“穩”的基礎仍靠投資拉動，地區財政收支平衡壓力較大，經濟風險發生概率上升。特別是民營企業投資大幅下降，房地產泡沫、過剩產能、不良貸款、地方債務、股市、匯市、債市、非法集資等風險點增多。
而到了2017年7月，國新辦發佈會上，央行官員明確表示：對存在的“灰犀牛”風險隱患，如影子銀行、房地產泡沫、國有企業高槓杆、地方債務、違法違規集資等問題，要摸清情況，突出重點，採取有效措施，妥善加以解決。
從2016年5月的首次警示與防範房地產泡沫，至2017年7月確認房地產泡沫已經形成，歷時一年多點。雖然採取了措施，但仍沒避免房地產泡沫的生成。中央能不急嗎？
再看最近一次表態：2017年7月中央政治局開會，部署下半年經濟工作。其中提出：要深入紮實整治金融亂象，加強金融監管協調，提高金融服務實體經濟的效率和水平。要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。
金融強監管，引導資金脫虛入實，這將制約開發商和個人融資；下半年，房地產調控政策不變，不會在19大後而立即明顯鬆綁。
2、地方新政力度大。從2016年9月底圈定16個房價過快上漲的城市，進行集中調控，到今年3月以北京為首的一批熱點城市，進行集中的調控升級，至引幾十個熱點城市的調控嚴厲程度，超過2010至2013年的上一輪調控。房價環比不能增長，約談問責嚴相逼 ，限購限貸限價限轉售，各地落實中央調控的賣力程度，也創出歷史新高。
二、關於調控時長。主要邏輯不變，建立長效機制。
1、調控的主要邏輯是，熨平週期。經濟有周期，貨幣政策就有周期，因為貨幣鬆緊變化，是用來熨平經濟波動的，追求經濟平穩增長。同理，房地產市場也呈週期性波動，有時漲，有時跌，房地產調控政策的主要目的是”削峰、填谷“，樓市熱的時候收緊政策，樓市冷的時候，自然也會放鬆。
2016年12月的中央經濟工作會議中也提出：防範（房價）大起大落。過去一年屬於防大起，未來兩年將逐漸轉為防大落。
基於這一邏輯，則”本輪房地產調控將持續四五年“，是不可能出現的。
按老楊的預測：部分熱點城市樓市已經正在降溫了，2018年會明顯降溫，屆時客觀上要求調控政策趨於放鬆。假如2018年政策沒有明顯放鬆，則2019年必定放鬆。
2、關於長效機制。這個提法並不新鮮，2013年就提出了。後來時斷時續，去年以來高頻率重現，並在加快推進。主要包括宅地供應、住房保障、住房租賃、財稅政策、金融政策等。
當前，推進最快的是住房租賃。2017年7月九部委出新政，選了12個人口淨流入城市作為試點，加快推進住房租賃市場發展，相關城市迅速出臺地方細則。8月，住建部與國土部又出新政，選了13個城市在集體建設用地上試點建設租賃房，這個政策力度很大。
推進住房租賃，是完善我國住房體系的重要舉措，同時也屬於房地產長效機制。長期來看，有助於從機制上、制度上，緩解大城市房價上漲的壓力。
三、關於房價走勢。區別看待：短期波動，長期走勢。
1、短期波動。老楊認為，雖然經此調控，但房地產短週期波動的規律，仍將存在，可能週期會拉長一些。過去三年一個週期，下一週期也可能拉長至五年左右。
伴隨著2018年和2019年政策的放鬆，估計快則2018年下半年，慢則2019年，市場會築底、見底；其後，步入上行通道。一二線主要城市，房價可能調整兩年左右，低迷持續時間不太可能超過三年。
2、長期走勢。其實，2011年開始，中國樓市就告別的了黃金十年，隨著經濟降速而進入白銀時代。房價增速與房企利潤率，都呈長期趨緩的大勢。在這一過程中，2016年這個房價大漲的年份，實在不合時宜，這是一個多種因素綜合作用的結果，這裡不贅述。
未來，長期來看，我國房價漲幅將大致回落至GDP和人均收入增速的水平，其中一二線漲幅將略高於全國水平。
四、關於自住性買房。總體原則：有能力、有需求就可買，根據急迫性的不同，在關注入市時機方面也有程度上的不同，急迫的剛需需求不必看時機，不急的改善需求可適當關注一下時機。
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