各位粉絲:
近期豐臺住宅土地出讓還真是消息頻傳。今天,北京土地市場再次掛出一宗豐臺區的地塊,雖然不是自住房,但也是限價了的商品住房,西四環內的位置,每平米均價6萬6千多,你動心了嗎?
這種房子值不值得買?【京房字】以這期為例,給您說說吧。
PART 1
這宗地塊名為“北京市豐臺區盧溝橋鄉城鄉一體化周莊子村舊村改造(一期)ZZZ-L05等地塊”。
提到盧溝橋鄉,您可別認為就只是西五環那個盧溝橋和宛平城。
其實盧溝橋鄉很大,總面積到53.6平方公里,從二環邊上的菜戶營,到三環附近的西局,再到四環附近的嶽各莊,再到五環附近的小屯,可都是盧溝橋鄉的“地盤”,可謂是橫跨二、三、四、五環。
這次出讓地塊位於周莊子村,地處盧溝橋鄉中部,西四環路與西南三環路之間。粗略的說,就位於豐臺北路(西三環麗澤橋至西四環豐北橋)一帶。
【京房字】想起來了,早在2010年,北京開始轟轟烈烈的城鄉一體化建設50個重點村裡,盧溝橋鄉的西局、小瓦窯、周莊子就被列入重點村範圍內。而後,這3個重點村村民全部實現回遷上樓。除了村民回遷安置用地外,該村還規劃了集體產業用地和其他規劃建設用地。
此次出讓的地塊中,包括R2二類居住用地、F81綠隔產業用地、A2文化設施用地、A33基礎教育用地。
這宗土地曾經在去年930新政時做過預公告,按照當時公佈的規劃用途,這裡還有文化娛樂配套設施和幼兒園。
該地塊的土地面積大約3.6公頃,建築控制規模為86965平方米。規模不算大也不算小。
雖然該地塊的住宅部分並不建設自住房,但也會按照“限房價、競地價”的規則,建設限定價格的商品住房。
PART 2
至於“限房價、競地價”的規則,【京房字】在之前已經介紹過、這是去年“930”政策之後,北京推出的一種土地出讓新方式,就是土地出讓時,事先限定好將來商品住房的銷售價格、並設定土地合理上限價格,當開發商競買報價達到土地合理上限價格時,則不再接受更高報價,轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。
同時,出讓的地塊設定有企業自持商品住房面積預設比例,當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時,轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
這種方式下,將來的房價已經限定死了,對引導市場預期將起到有效作用,同時也讓開發商競拍土地更加理性,並建設更高品質和質量的房子。
趕緊說說這個地塊將來商品住房的限定價格吧。
商品住房銷售均價不超過66555元/平方米,且最高銷售單價不得超過69883元/平方米。
貴不貴?對附近價格無感的,可以查查附近的商品房價格喲。
PART 3
一般來說到這個時候,就有很多粉絲要問了,這個項目將來的房子值不值得買?
【京房字】先做個簡單分析吧。
位置上看,位於西三環和西四環之間,這個位置已經不用多說了,算是非常好的了。
交通方面,東面是三環,西面是四環。附近有3條地鐵線路——9號線、10號線、14號線,也沒得說了。
可能很多居住在回龍觀、上班在中關村的粉絲,對南城無感。其實從10多年前開始,市裡就有意向縮小南北城的差距,只不過海淀朝陽自己的步子邁得很大,再加上南城一些區頻繁更換主要負責人,一些發展思路沒推廣下去,導致南城發展慢了一點。
但好在,新機場項目落地之後,南城起來了。豐臺、大興甚至房山,都受益。
基礎設施資金投入,大項目引進,勢必會帶來很多利好消息。利好消息,又是支撐房價的一部分。大家感興趣的話,可以查查市住建委官網上最近1年左右的豐臺房價。
鏈接在這裡,http://www.bjjs.gov.cn/eportal/ui?pageId=307678&isTrue=0,如果點不開,也可以去點今天推送正文結尾,左下方的“閱讀原文”。
然後我們再說回來,這種限房價、競地價房源,值不值得買。
由於這些房源的價格,都是根據附近二手房價格折算係數計算、然後進行評估確定的,所以這個價格指標中,包括了兩層含義:
一層是現狀(當然,價格是按照年度參考,不是今天的“現狀”),這附近同類型房源的價值體現;
另外一層,是政府基於附近規劃和規劃落地的情況,推算出的價值。
當然,這不是真實的純商品房價格,而是和其他有政策性質的房源一樣,是“打過折”的價格。
如果說將此前能夠公開搖號配售(意思是不包括回遷、定向安置等房源)房源價格排個序,那就是經適房——兩限房——自住房——“限競”房,這樣的。
而且到目前為止,至少在城六區+不太偏遠的郊區,“限競”房的位置,都明顯要好。
所以,【京房字】專家組認為,這些房源更適合在附近工作、有中等以上收入的無房家庭申請。值不值得買,您可以自己判斷。
PART 4
對了,關於這樣的房源如何申請這個問題,目前政策還沒有穩定。您也可以幫忙出出主意,在下方留言,【京房字】志願者小組會整理、歸納您的建議,將您的想法,提交到決策者手裡。
另外再說一句,買商住說上當的同學們,請繼續提交證據,我們現在就收到了11份,還殘缺不全;如果需要我們幫忙,您繼續拍照,直接在微信公眾號對話頁面提交就可以了。
今天就是這樣,謝謝各位。
[京房字]所採用信息均來自北京市政府、北京市屬相關部門、部分非市屬部門及可信任媒體等公開渠道;數據均來自北京市規劃與國土委員會不動產登記事務中心、北京市土地整理儲備中心、北京市住建委交易管理網、北京房地產業協會的公開數據統計與分析;所形成的報告、分析、研究成果或觀點均由[京房字]相關後臺及專家組成員編寫,其準確性及預測性的觀點,僅供參考。未經本微信公共號平臺組織正式許可與授權,任何個人或組織只可原文轉發,不得以任何手段或形式竊取發佈。如引用刊發,須註明出自[京房字],且不得進行有悖原意的刪節或修改。本微信公共號刊載信息內容或觀點表達,並不構成對房地產投資、買賣的諮詢建議,任何人因使用本微信所涉及信息、觀點而導致直接或間接的投資或買賣損失,本微信所有權人不承擔任何責任。
公信源於責任,權威造就品質!