【案情簡介】

原告李某於2015年6月通過鄭州市某某房地產服務有限公司公司和被告王某簽訂《鄭州市存量房（二手房）買賣居間合同》一份，合同約定，被告同意將其名下位於鄭州市航海東路房產面積86平方的房產以85萬的價格轉讓給原告李某，李某於合同簽訂之日起十日內向被告王某支付首付款20萬元，被告王某將該房屋交付給李某使用。剩餘房款待被告王某辦理過房屋登記手續後配合李某向銀行申請貸款支付，並辦理房屋產權過戶手續，後因房價漲幅較大，被告王某拒絕履行房屋買賣合同，李某為維護其合法權益，訴至法院，要求確認房屋買賣合同有效，由王某繼續履行合同配合原告辦理房屋過戶手續。被告王某辯稱，轉讓的房產尚未辦理房產證，不能流通，根據《城市房地產管理法》第三十八條規定，未依法登記領取權屬證書的不得轉讓，請求法院確認合同無效。

法院經審理認為，原被告雙方簽訂的《鄭州市存量房（二手房）買賣居間合同》是雙方的真實意思表示，被告辯稱的“未依法登記領取權屬證書的不得轉讓”的規定，屬於行政管理規定，並非效力性強制性規定，不屬於“違反法律、行政法規強制性規定”，不能作為認定合同無效的理由，對被告請求確認合同無效的理由不予支持。而且根據《物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。故對原被告簽訂的《鄭州市存量房（二手房）買賣居間合同》依法確認為有效。

【律師評析】

目前，由於開發商的原因導致房產證遲遲辦不下來的現象並不鮮見，而且正常情況下從交房到辦理房產證也會有一段時間，那麼在房產證辦理之前的這段時間內，房產是否可以上市交易呢？從上述案例可以看出，答案是肯定的。但是此類房產交易方式的交易風險對於房屋買受人也是非常大的。首先，根據鄭州市目前房產價格波動較大的現狀，可能會出現賣房一方反悔，出現單方面要求漲價或解除合同的情況；在2016年的二手房交易過程中，因為房價漲幅過大，許多正常有房產證的交易也因為一方違約導致進入訴訟程序的比比皆是，沒有辦理房產證的交易週期更長，出現法律風險的可能性更大；其次，如果房屋出賣方出現經濟狀況不良的情況，一旦標的房屋被其他債權人查封，那麼買受人的權利就無法得到保障；最後，也要防範房屋出賣方出現“一房二賣”的風險。

在實踐中還有一種轉讓購房資格的交易行為，通常是由單位組織本單位員工進行商品房團購，一般會有相應的購房優惠，就會出現轉讓購房資格的糾紛。那麼轉讓購房資格的合同是否具有法律效力呢？購房者可以參見2016年3月第一版中國法制出版社出版的《中國法院2016年度案例》第254頁的轉讓購房資格糾紛處理的房屋買賣合同案，本案經過一審、二審認定，首先該轉讓行為涉及兩個法律關係：轉讓購房資格的合同關係和與開發商之間的商品房買賣合同關係，在不違反法律、法規的強制性規定的情況下，依法認定轉讓購房資格協議具有法律效力。