臺海網6月20日訊 （海峽導報記者 餘健平/文 陳巧思/圖）經過近三個月的新政策適應期，廈門樓市反映出了較真實的調控效果：
二手房成交量經歷了斷崖式下跌後，一蹶不振。最近，日均成交量已跌破去年11月“速凍期”時的70多套，連續三週在60多套徘徊；一批炒房客急求退場，不斷降價拋售“泡沫房”。
另一方面，剛需則是被動地觀望，等待時機購房。房貸利率上調，實際交易稅費翻倍比起部分房源的降價幅度來說，購房成本大幅增加才是限制剛需購房的最大因素。
連續三週，日均成交60多套
據廈門房地產聯合網統計，上週廈門二手房網籤累計 550套，環跌7.25%，其中二手住宅總成交為313套，環跌7.39%，日均成交62套，比上週少6套。
其實，在去年11月份，廈門樓市也曾出現“速凍”模式，當月二手住宅日均成交量為76套。而當前廈門的二手住宅日均成交量已連續三週都在六十幾套徘徊，分別為65套、68套、62套，較5月的日均80多套，又下降了20%，可以說進入了“極寒”模式，且下跌空間不容樂觀。鑑於當前市場觀望情緒濃厚，接下來恐怕還要再創新低。
成交無量，房價卻有地價支撐
沒有成交量，價格就有一定的下調空間。然而，購房者到市場上轉了一圈發現，除了投資客降價拋售的房子外，真正滿兩年、五年的優質房源非常少，且價格不降反升。“究其原因，是目前的地價給了二手房房價支撐。”剛需小楊說，一手房被政府限價，相比去年基本沒有漲，二手房的價格和一手房已經形成了嚴重的倒掛現象，目前二手房成交量這麼低，但大多數房子價格依然堅挺，主要是因為大家都看著新拍出的地價，“同安的明面樓面價已經3.1萬元/平方米了，你讓大家怎麼相信房價會跌呢？”
其實，小楊代表了大部分觀望者的心聲，雖然地價不能代表房價，但確實能對二手房價起到支撐作用。
事實上，除了職業的炒房客外，也有不少中產階級家庭將廈門的房產作為一項重要投資。“我們沒有撬動很大的槓桿，資金流也都是在自己能承受的範圍內，目前市場是迅速冷卻了，但我們也不會賣，已準備好至少扛三年。”一位黃先生嚮導報記者透露，身邊朋友在廈門有三五套房子的太多了，都打算和調控政策打“持久戰”，“以目前廈門拍出的地價，以及未來五年的規劃看，廈門樓市依然被長期看好”。
買投資客的“降價房”需謹慎
好房源價格堅挺，那麼狂降幾十萬、上百萬元的房子能不能買？這些“降價房”背後的真相，剛需一定得了解。“目前在穩定出售的房源，大部分是投資客的房子。”蓮阪附近的中介小劉告訴導報記者，這些房源最近降價空間比較大，但消化的週期也不斷加長。“新政前，這些房源坐地起價還被‘秒殺’，如今投資客將價格一降再降也不好脫手，至少都要賣一到兩週。”小劉說。
同樣在頻發降價房源的中介小周說，聚集在熱門商圈地帶，又沒有品質支撐的樓盤中的小戶型是炒房的“重災區”，比如火車站周邊、江頭、仙嶽路一帶的單身公寓，從去年年底到今年3月份，每平方米被炒房客加價一萬元以上。“雖然這些地段都很好，但有些房源的品質確實比較差。”小周直言，比如客廳的窗戶開在走廊，戶型不方正，只有單面採光又朝北等等。在瘋狂的時候，只要是有房子大家都買，顧不上考慮它的缺陷。現在投資客降價賣，其實並沒有虧本，只是把原來跳漲的價格慢慢降罷了，但剛需購買這些房源的時候一定要注重房源本身的品質。同時，小周還透露，不少投資客拋售的房源已被公證過兩次以上，這種背景的房子，銀行已不給貸款了，買房一定要了解清楚了再籤合同，以免產生糾紛。
當然，市場上也有一些置換型客戶的降價房。“換房子的房東無非也是在與時間賽跑，尋求兩邊的平衡和利益最大化，如果有看到質量不錯又低於周邊地價的房子，可以入手。”小周建議。
剛需被動觀望 等待“中”新房
“在樓市瘋狂時期，剛需無力參與追趕資本的遊戲，只能觀望。等大浪退去以後，被各種政策誤傷的剛需，依舊只能觀望。”剛需張小姐感嘆。
張小姐結婚一年了，小兩口至今沒在廈門買上房。“去年年底，市場冷了一段時間，我們就想著過完年後看看，結果，年後一天一漲的房價，我們只能傻傻地看著。”張小姐說，年前在集美橋頭看的兩房，單價是每平方米2.8萬左右，到了3月份，直接飆上了3.3萬元一平方米，一個月時間要小兩口多付40多萬元，她和老公根本無力承擔。
樓市新政之後，張小姐又蒙了，因為廢除了“陰陽合同”，稅費變相翻倍。她看上的那套不滿兩年的房子，原本只要3萬元的稅費，實際成交後接近9萬元，這些錢等於張小姐半年的工資，而且是要實打實一次性付，張小姐不甘心又選擇了放棄。
她到處看房，想找滿五年的兩房省稅費，卻發現，即便是市場冷卻，但符合她條件的房源還在漲價，甚至已超過了多付的稅費。猶猶豫豫間，銀行的房貸利率不斷上調，不僅首付高了，打算貸款30年的她，又要多還十幾萬元……
“我們把希望都寄託在新房上了，聽到有開盤的消息，就去預約登記，期待‘中’一個號，身邊好多朋友都在等新房。”張小姐說。
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