樓市果然沒有能夠入夏。這一輪樓市小陽春其實很容易判斷和預測，在2月25號，樓市還沒有成交量驗證的時候，偉哥寫過一篇：
2019年3月——樓市“小陽春”。能預測的原因很簡單，很多城市放鬆調控了，特別是信貸寬鬆了。
但市場的溫度起來的明顯有點快，所以在3月份又寫了一篇：別高興的太早了！
5月過去了，接著聊聊這個市場：
市場肯定是在變差了，不論是北京還是其他城市，3月達到高峰後，4-5月其實都在依次退燒。小陽春傳遞的區域和範圍也非常弱。現在看，土地市場，全國除了長三角，其他都又有下調跡象。
而樓市成交看，信貸槓桿也出現了再收緊的趨勢。
以北京為例，4月比3月減少了20%，5月比4月繼續減少20%。而看目前的趨勢，有繼續減少到2019年1月份的趨勢。
新建住宅簽約數據有所上行，但更值得關注的是供應量上行+庫存增加。
從3月份的1.6萬套，到4月份的1.4萬套，到5月份的1.37萬套，市場成交量持續下行。
市場上不好的消息越來越多：
一：政策收緊預期出現
5月單月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次。雖然少於4月的60次，但連續兩月房地產調控處於政策密集發佈潮中。
4月房地產調控60次，3月份全僅發佈房地產調控政策15次， 1月份68次，2月份21次，合計年內，2019年前5個月，房地產調控政策發佈刺激高達205次。
與2018年同期的159次相比上漲接近30%。
2019年來，各地樓市政策的密集程度也處於歷史前列。除了房地產政策本身持續多政策密集發佈。在最近兩個月各地人才政策與房地產相關的也非常多，5月單月合計超過22次人才政策的發佈。也是最近數年的高位。
二：融資收緊出現
在四月創造單月融資2600億年內高峰後，5月前2周，雖然遇到小長假，但房企的融資額繼續高位運行，融資接近800億，但下半月逐漸開始有減少的現象，最近半個月合計融資只有600億左右。
銀保監會5月17日印發《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》隨著監管部門喊話，部分“闖紅線”違規進入樓市的資金，也頻頻受到處罰。
房企在過去幾個月密集融資，完全情況非常好，緩解了企業的資金鍊，也導致最近企業拿地明顯加速。4-5月整體房企的融資成本繼續降低。基本告別2位數融資，而且從融資渠道看，多家房企公佈的境內外融資量均明顯增加，從融資成本看，基本告別2位數（除個別企業外），主流境外融資成本均在6-8%，境內融資的公司債均在5%以內，境外融資成本也有非常明顯的降低。
隨著419會議針對房地產的監管趨勢有所變化，最近一段時間各種收緊政策再次出現。房企資金寬鬆後帶來的地價上行，房價上行影響再次出現。融資監管收緊開始出現。
三：供應量將在6-7月開始井噴
2019年前5個月，合計北京有商品房住宅新開工71個項目，589萬平米的開工量。不僅僅是一個城市這樣，一二線城市的供應量在未來2個月都有明顯上升。
最後偉哥總結一下
1：預測中國房地產市場超過3個月走勢的都是騙子，因為誰也預測不了未來幾個月天上會不會下雨。
2：基本的邏輯是樓市必須在春天，春天也有小陽春與倒春寒，入夏與入冬都不允許！但購房的信心建立現在看很難，宏觀環境變動已經開始影響每一個人的消費觀念。
3：新建住宅網籤數據已經沒有意義，供應量井噴下，市場如果要看庫存變化，網簽結構的變化。大部分城市最近幾個月放開了過去的賣房未網簽入市。
4：未來一段時間活躍的區域集中在長三角，從人口流入與土地成交結構看，長三角將有上行可能性。
5：樓市不會入冬，也不會入夏。槓桿寬鬆的情況下，提價嚇退購房者。
最後，大跌不是穩，大漲也不是穩。未來市場的週期會是6個月或者3個月，鬆動一點信貸，市場熱1-2個月，收緊一點點政策，市場就要臥倒。對於賣房來說，抓緊每一個窗口期吧。