佛山的房價貴嗎？
對於這樣一個簡單的問題，卻必然有兩張截然不同的聲音：
於大部分剛需而言，樓價下降，低門檻上車，是他們最希望的事兒；
於手握多套房的投資客而言，則肯定會說佛山潛力還大著呢~！
然而，在“房住不炒”的總體思路下，只有自住需求才是永恆不衰的。
數據顯示，2018年全年佛山一手住宅成交近16. 5萬套，這一成交規模僅次於2016年，為2003年以來第二個成交“大年”。
一些磚家和中介言必稱“剛需”，“供不應求”、“搶房”是他們的慣常用語。
但近年來佛山天量的新房成交裡面，究竟有多少是自住的剛需群體？不理智地跟風囤房的又有多少？
或許，綜合佛山城市的各項數據，抽絲剝繭，我們能從中得悉一個不為人知的佛山商品房故事。
就這樣，商品房成為了“剛需”
1987年，於全國人民來說，都是一個足以銘記的年份。
1987年 8 月 1 日， 《中華人民共和國土地管理法》正式實施。 8 月 2 日，國家計委、建設部、國家統計局聯合發出《關於加強商品房屋建設計劃管理的暫行規定》，決定自 1987 年起，各地區的商品房屋建設納入國家計劃。深圳特區房地產公司總經理駱錦星舉起 11 號牌，贏得中國土地“第一拍” （以 525 萬的價格競得東曉花園的地皮） 12 月 1 日，深圳率先敲下了拍賣國有土地使用權的第一槌，突破了土地使用權不允許轉讓的法律規定。中國首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權。
其後，一個具有標杆性意義的商品房項目——東曉花園拔地而起！
潘多拉的魔盒打開後，購買商品房，成為了60後、70後、80後、90後、00後的心頭大石！
讓商品房成為“剛需”的另一個標誌事件在1998年正式到來！
1998年國務院頒佈23號文，即《國務院關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，提出從1998 年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。
這是一個劃時代的文件——你與我，就此被成為“剛需”！
高樓價時代，12年前佛山房價就曾上2萬+
當“剛需”，成為了樓價的最強支撐，房地產進入了黃金時代。
然而，佛山市民還是幸福的，在2004年以前，佛山中心城區真的還是土著們的天下，在這裡，我們能看到的仍然是東建、怡翠（能興）、恆基、德寶、鉅隆、玫瑰園、錦月們的身影。
然後，大鱷們來了。2004年3月，佛山三盛房地產公司註冊成立，負責開發上海三盛2003年末拿下的怡翠花園東地塊——南海頤景園小區，上海三盛，成為最早進入佛山中心城區的外來地產大鱷代表。
此後，萬科、中海、保利們紛至而來，佛山房價也坐上了過山車。
2007年，於佛山人而言，是又一個特殊年份——那一年，佛山洋房價格連續破了多項紀錄。
2007年3月，本土發展商龍頭東建集團開發的東方水岸開盤，項目部分戶型單價達到12000元/平。然而，更誇張的是，同年11月，當時的標杆豪宅樓盤——龍光天湖酈都已經有洋房產品賣到了2萬+，而且，據當時路邊消息，優先選房還要“茶水費”！
一時間，佛山樓市是否虛火過盛，成為了市民的熱門談資。
要知道，那個時候，佛山市在崗職工月均工資也才2360元！
工作10個月，不吃不喝，買一平方米的房子，的確夠瘋狂！
多年後，我們回頭看看當年額瘋狂，剩下的是這樣的一堆新聞標題：《7月均價首破6000元/㎡》、《8月禪城南海樓價共創新高禪城：7220元/㎡南海：6479元/㎡》、《禪城新樓9月均價9670元》。2007 年禪城房價一直向上走，並在5月和8月兩次出現爆發性增長，每次增幅超過千元。從3 月的 4000 多元/㎡一路狂奔到 9 月的 9670 元/㎡，達到最高點；對比2006 年 9 月份的均價，增幅超過了100%。11 月，南海均價破 8000 元大關。不過在樓價邁開大步一路狂奔的同時，佛山樓市的成交量卻在第四季度開始持續下挫。
其後，2008年，一場席捲全球的金融危機到來，佛山樓市展現了自己“過山車”的另一面——全年成交面積不到 500 萬平方米，樓價也只能迴歸“理性”。
如今，對照2007年的高峰，12年一個輪迴過去了！然後，我們悲催的發現，2萬+已經成為常態，稍稍好點的房子都是當年的標杆最高值！
佛山一年到底有多少套“剛需”房？
樓價的上漲，是一個綜合結果，背後的原因很多。但最直接的原因，肯定是因為——有人願意買單！
然而，2018年成交的16.5萬套的新房，我們的購房需求真的有這麼多嗎？
尤其是最近市場上各種“供不應求”、“樓市全面回暖”的言論傳播之下，我們更有必要了解市場上真的有這麼多“剛需”嗎？
我們不妨試著從各種統計數據中去探尋這個答案。
1、如果新增人口激增，他們會買走多少套？
據廣東省統計局提供的數據顯示，去年佛山常住人口總數達到790.57萬人，新增常住人口達到24.9萬人，創下近8年新高。
這一數據一經公佈，馬上被不少別人有用心的人士利用，作為樓市供不應求，搶房人多的一個證據。
一年新增常住人口24.9萬，這可不是一個小數目。放在佛山過去8年每年新增常住人口的絕對值來看，已創下最高紀錄。
自2011年以來，佛山每年新增的常住人口基本都在10萬以下，僅在2017年新增常住人口達到了19.4萬。據統計，即使把2011年到2016年，連續6年佛山每年新增的常住人口總數加起來，也僅有23.17萬人。
放在全國，佛山去年新增的常住人口數量依然是一個了不起的成績。
據南京市統計局發佈的數據顯示，去年南京常住人口為843.62萬人，新增常住人口為10.12萬人，增長1.21%，比上年提高了0.42個百分點，增幅創下近五年來新高。但相比之下，南京去年新增常住人口的絕對值還不到佛山的一半。
與南京一樣經濟總量突破萬億的寧波，據統計，去年寧波常住人口為820.2萬人，新增常住人口為19.7萬人，依然低於佛山同期水平。
實際上，佛山對於外來人口的吸引力位列全國前十。今年1月，百度地圖推出《2018第四季度及年度中國城市活力研究報告》，報告中發佈的“2018年全國主要城市人口吸引力榜單”中，佛山排名第9位，領先於杭州、鄭州、武漢、西安、長沙等眾多近年來發展速度引人矚目的城市。
然而，我們再深入查閱一下，就能夠了解到，新增常住人口並不能簡單理解成為新增的住房需求。
佛山2018年新增常住人口24.9萬人，是怎樣構成的？
任何一座城市，每年都有新生兒的出生和年長者的去世，所以增長的常住人口中，首先是人口的自然增長。注意，自然增長的人口，對於不動產而言，是沒有任何購買力的（新生兒）。
那麼，佛山的自然增長人口是所少呢？按照以往經驗，佛山常住人口自然增長率約為1%，參照2018年佛山常住人口總數790.57萬人，那就是新增常住人口中有約8萬人是屬於對房產沒有購買力的自然增長人口（新生兒）。真正的流入增長人口約為16.9人。
那麼，現在問題來了，這16.9萬人都有在佛山購房的意願和能力嗎？
按照（對房產市場）最樂觀、最善意的推算方案，這16.9萬人都願意、也都有能力在佛山成家、買房，然後我們按照一個家庭2口人的配置計算，這一塊頂天了能買走8.45萬套房（按照佛山目前的樓價，現實情況根本不可能，但這裡我們抱著對房地產最大的善意，不去計較）！
2、所有初婚群體都買房，婚房是多少套？
在佛山，每年約有2.9萬套婚房需求。
2018年的新婚統計數據目前民政部門還沒公佈，但在2015、2016、2017三年，佛山初婚數據分別是這樣的：65421人、55741人、52428人（為什麼有單數？因為他們的另一半可能不是佛山人，也可能是再婚者）。
在這裡的統計，我們不妨取2.15-2017三年的平均數：約57863人。
一段婚姻裡，婚房帶來的儀式感和安全感，遠比鑽戒大。57863人，每一對新人背後幾乎都有12個錢包的支持，購買力不容小覷。這裡，我們再次參照（對房產市場）最樂觀、最善意的推算方案，所有新婚夫婦都要買一套房，那麼大概是28931套婚房需求。
3、所有隨遷子女父母為了孩子讀書都買房，這個數量是？
學位房，一個歷經多年炒作而不壞的概念。畢竟，為了孩子的未來，就算你無房裸婚，但你的娃很難逃過無房上學。
在佛山，為孩子讀書而購房，確實也是新佛山人不得不面對的事兒（現在開始積分入學，但在戶籍生優先而學位有限的情況下，其能解決多大的問題，還有待觀察）。
城市大數據中，地產人最關注的，是新增小學生數量。每個新增小學生的背後，都捆綁著著一個定居在該城市的家庭。
在購房還能直接申請學位的2018年，佛山市教育局召開的“2018年義務教育公辦學校招生工作第二輪信息發佈會”上有這樣的一個數據，2018年佛山全市公辦小學計劃招生人數82292人，戶籍生招生人數51739人，可用於招收新市民隨遷子女的學位數是30553人。
（對房產市場）最樂觀的預計，所有隨遷子女都是單獨，他們的父母都願意、也有能力在佛山購房，這裡可以買走約3萬套房。
4、剛步入社會的人才全部配對買房，他們要買走多少套？
21世紀，最貴的是人才！新增就業群體，無疑也是房產商最關注的人群。
根據2019年佛山市人民政府工作報告，2018年我市城鎮新增就業8.57萬人，其中城鎮失業人員再就業3.5萬人，就業困難人員實現就業6768人，本市生源應屆高校畢業生就業率95.1%，城鎮登記失業率2.36%。
按此推算，扣除再就業群體和就業困難人員，實際全新增加的就業群體約4.4萬人，還是按照每兩人組成一個家庭，購房一套計算，這裡頂天了2.2套房。
只有所有極端情況都成立，我們才真的需要16.5萬套房！
所有統計數據列舉到這裡，佛房君可以給大傢俱體計數了。
出於（對房產市場）最樂觀、最善意的估計，我們這16.5萬套新房還真是必須的：新增常住人口買走了8.45萬套，初婚夫婦買走了2.9萬套，有入學需求的新市民家庭買走了3萬套，所有步入社會實現就業的人才買走了2.2萬套，而且最重要的是，這四個群體互相併不交叉，只買新房，絕不考慮二手房（那麼二手房的成交量又無法解釋了），只有所有的極端情況都成立，我們的真是增長購房需求（以上各項直接相加為16.55萬）才能堪堪與去年的新房成家量相等。
那麼，實際的情況是怎樣的？
實際情況下，以上我們所羅列的各項新增人口、初婚夫婦、入學隨遷、新增人才他們都只能算是有購房意欲，也就是說，他們只是中介銷售眼中的目標群體可能成為看房者。
另外，我們還需要考慮群體交叉重疊的問題，新增人才可能也是初婚夫婦，流入人口可能有不少比例也被統計進入入學隨遷當中。
簡單地說，我們每年實際新增購房有效需求應該是遠遠達不到16.5萬套的！
16.5萬套一手房源是貨真價實存在的，16.5萬的新增購房需求卻要大打折扣，這說明了什麼問題？
16.5萬套新房源有很大比例是多套房擁有者買走了（改善？投資？）。
而一個不可忽視的未來是，所有這些被多套房擁有者買走的房產，未來要兌現，都是要將房源再度流入市場出售的。一旦房產稅開徵，多套房擁有者出售房產將更為普遍與迫切。
面對目前市場上“供不應求”的炒作，剛需們應該懂得如何理性面對了！
