浙江永嘉有個姓滕的書生，單名叫穆，年紀二十六歲，風采韻致優美，擅長做詩，被大家所推崇。他一向聽說杭州山水秀美，很想去遊玩一番。
延祐元年，恢復科舉的詔書下達了，滕穆就拿著推薦信赴省城應試。到省城後，他就寄居在湧金門外。他天天不往來於南山、北山以及西湖邊上的各個寺院，如靈隱寺、天竺寺、淨慈寺、寶石寺之類，以及諸如玉泉、虎跑、天龍、靈鷲、石屋洞、冷泉亭這些景點。舉凡深幽的山澗，茂密的樹林，懸崖的峭壁等等，差不多快要被他的足跡踏遍了。
七月半那天，滕穆在麴院風荷觀賞蓮花，因此，他留宿在湖上，小船就停泊在雷峰塔下。這天夜晚，月光照得大地，如同白天一樣。荷花的香氣，薰得人滿身都是。時而還能聽到大一些的魚兒，在湖水中跳躍的聲音。也能聽到歸巢棲息的鳥兒，在岸邊的飛鳴聲。
當時，滕生已經吃醉了酒，不能入睡。他就披上衣服起來，沿著湖堤觀看。當他走到聚景園時，就漫步跨了進去。當時，宋朝亡國已經有四十年了，園中的樓臺亭館，像會芳殿、清輝閣、翠光亭等都已塌坍毀壞，唯獨瑤津西軒經過變故後，依然高高矗立著。
滕生來到軒下，靠著欄杆稍事休息。一會兒，他忽然看到一位美女在前面走，一個侍女在後面跟隨，從外面進入園中。美女髮髻微亂，姿態柔美，看上去就像是神仙一樣。滕生在軒下屏住氣息，想看看她究竟想幹什麼。
只聽美女說道：“湖山依然如故，風光與以前也沒有不同，只不過時代變遷，世事大不一樣了，讓人有黍離之悲”說完，她就走到園北的太湖石邊，吟起詩來：“湖上園亭好，重來憶舊遊。徵歌調玉樹，閱舞按梁州。徑狹花迎輦，池深柳拂舟。昔人皆已歿，誰與話風流。”
滕生乃是一個放浪不羈的人，一開始見到她的美貌。就已經按捺不住自己的感情，等到聽了詩作，更加技癢難忍，即刻在軒下繼續吟誦道：“湖上園亭好，相逢絕代人。嫦娥辭月殿，織女下天津。未領心中意，渾疑夢裡身。願吹鄒子律，幽谷發陽春。”吟誦完畢，快步朝她走去。
那美女也沒覺得很驚奇，只是慢慢地說道：“本來就知道郎君在這裡，所以特地來尋訪你。”滕生問她姓名，美女說：“我離開人間很久了，想要自報家門，又實在擔心會驚嚇郎君。”滕生聽了這番話，確知她是鬼魂，不過一點也不害怕，堅持要問她姓名。
美女才說道：“我芳華姓衛，是已故宋理宗朝的宮女，二十三歲時謝世，就葬在這個園子的邊上。今天晚上因為前往演福寺，去拜訪賈貴妃，承蒙她款接，坐了很久，不想回來得遲了，以至讓郎君在這裡久久等待。”
隨即指派侍女說：“翹翹，到屋裡去拿坐臥的墊具和酒食水果來。今天晚上月色如此美好，郎君又來了，不可以白白地度過良宵，我們就在這裡賞月吧。”翹翹聞言，領命而去。
一會兒，翹翹回來，帶著紫毛毯等物，擺上白玉碾花酒樽，拿出碧琉璃杯盞，美酒芳香，都不是人間所擁有的。美女同滕生談笑戲謔，吟詠詩詞，意旨清新美好。美女又讓翹翹唱歌以助酒興。翹翹請求唱名家柳永的望海潮詞。美女說：“對新人不適宜舊曲。”隨即就在座上，自己填寫了一首木蘭花慢詞，讓翹翹吟唱。
那歌詞是：“記前朝舊事，曾此地，會神仙。向月地雲階，重攜翠袖，來拾花鈿。繁華總隨流水，嘆一場春夢杳難圓。廢港芙蕖滴露，斷堤楊柳垂煙。兩峰南北只依然，輦路草芊芊。悵別館離宮。煙銷鳳蓋，波浸龍船。平時玉屏金屋，對漆燈無焰夜如年。落日牛羊壠上，西風燕雀林邊。”唱完，美女潸潸然流下了眼淚。
滕生一邊用話語寬慰勸解，一邊多次用委婉的言詞挑逗她，觀察她的意向。美女隨即站起來拜謝說：“去世之人，久作塵土，如能嫁給你，雖死而不朽。況且郎君剛才的詩句中，本來已經應允我了，願吹奏鄒衍的音律，使深谷變為萬物發生的春天。”
浙江永嘉有個姓滕的書生，單名叫穆，年紀二十六歲，風采韻致優美，擅長做詩，被大家所推崇。他一向聽說杭州山水秀美，很想去遊玩一番。
延祐元年，恢復科舉的詔書下達了，滕穆就拿著推薦信赴省城應試。到省城後，他就寄居在湧金門外。他天天不往來於南山、北山以及西湖邊上的各個寺院，如靈隱寺、天竺寺、淨慈寺、寶石寺之類，以及諸如玉泉、虎跑、天龍、靈鷲、石屋洞、冷泉亭這些景點。舉凡深幽的山澗，茂密的樹林，懸崖的峭壁等等，差不多快要被他的足跡踏遍了。
七月半那天，滕穆在麴院風荷觀賞蓮花，因此，他留宿在湖上，小船就停泊在雷峰塔下。這天夜晚，月光照得大地，如同白天一樣。荷花的香氣，薰得人滿身都是。時而還能聽到大一些的魚兒，在湖水中跳躍的聲音。也能聽到歸巢棲息的鳥兒，在岸邊的飛鳴聲。
當時，滕生已經吃醉了酒，不能入睡。他就披上衣服起來，沿著湖堤觀看。當他走到聚景園時，就漫步跨了進去。當時，宋朝亡國已經有四十年了，園中的樓臺亭館，像會芳殿、清輝閣、翠光亭等都已塌坍毀壞，唯獨瑤津西軒經過變故後，依然高高矗立著。
滕生來到軒下，靠著欄杆稍事休息。一會兒，他忽然看到一位美女在前面走，一個侍女在後面跟隨，從外面進入園中。美女髮髻微亂，姿態柔美，看上去就像是神仙一樣。滕生在軒下屏住氣息，想看看她究竟想幹什麼。
只聽美女說道：“湖山依然如故，風光與以前也沒有不同，只不過時代變遷，世事大不一樣了，讓人有黍離之悲”說完，她就走到園北的太湖石邊，吟起詩來：“湖上園亭好，重來憶舊遊。徵歌調玉樹，閱舞按梁州。徑狹花迎輦，池深柳拂舟。昔人皆已歿，誰與話風流。”
滕生乃是一個放浪不羈的人，一開始見到她的美貌。就已經按捺不住自己的感情，等到聽了詩作，更加技癢難忍，即刻在軒下繼續吟誦道：“湖上園亭好，相逢絕代人。嫦娥辭月殿，織女下天津。未領心中意，渾疑夢裡身。願吹鄒子律，幽谷發陽春。”吟誦完畢，快步朝她走去。
那美女也沒覺得很驚奇，只是慢慢地說道：“本來就知道郎君在這裡，所以特地來尋訪你。”滕生問她姓名，美女說：“我離開人間很久了，想要自報家門，又實在擔心會驚嚇郎君。”滕生聽了這番話，確知她是鬼魂，不過一點也不害怕，堅持要問她姓名。
美女才說道：“我芳華姓衛，是已故宋理宗朝的宮女，二十三歲時謝世，就葬在這個園子的邊上。今天晚上因為前往演福寺，去拜訪賈貴妃，承蒙她款接，坐了很久，不想回來得遲了，以至讓郎君在這裡久久等待。”
隨即指派侍女說：“翹翹，到屋裡去拿坐臥的墊具和酒食水果來。今天晚上月色如此美好，郎君又來了，不可以白白地度過良宵，我們就在這裡賞月吧。”翹翹聞言，領命而去。
一會兒，翹翹回來，帶著紫毛毯等物，擺上白玉碾花酒樽，拿出碧琉璃杯盞，美酒芳香，都不是人間所擁有的。美女同滕生談笑戲謔，吟詠詩詞，意旨清新美好。美女又讓翹翹唱歌以助酒興。翹翹請求唱名家柳永的望海潮詞。美女說：“對新人不適宜舊曲。”隨即就在座上，自己填寫了一首木蘭花慢詞，讓翹翹吟唱。
那歌詞是：“記前朝舊事，曾此地，會神仙。向月地雲階，重攜翠袖，來拾花鈿。繁華總隨流水，嘆一場春夢杳難圓。廢港芙蕖滴露，斷堤楊柳垂煙。兩峰南北只依然，輦路草芊芊。悵別館離宮。煙銷鳳蓋，波浸龍船。平時玉屏金屋，對漆燈無焰夜如年。落日牛羊壠上，西風燕雀林邊。”唱完，美女潸潸然流下了眼淚。
滕生一邊用話語寬慰勸解，一邊多次用委婉的言詞挑逗她，觀察她的意向。美女隨即站起來拜謝說：“去世之人，久作塵土，如能嫁給你，雖死而不朽。況且郎君剛才的詩句中，本來已經應允我了，願吹奏鄒衍的音律，使深谷變為萬物發生的春天。”
滕生說：“剛才的詩句，不過是脫口而出，本來沒有這個意思，哪裡想到竟成為預言。”過了很久，月亮隱沒在西邊的城牆下，河鼓星傾向東邊的山嶺，美女命令翹翹撤去酒席，說：“寒舍偏僻簡陋，不是郎君居住的地方，這西軒也就可以了。”於是手拉手進入瑤津西軒，在軒中借宿。夫妻交合的事情，同人間一祥。天快亮的時候，美女抹著眼淚告別。
到了白天，滕生前往園側探訪，果然有宋代宮人衛芳華的墳墓，墓的左邊有一個小土堆，那是翹翹的埋葬之地。滕生在那裡感慨嘆息了好長時間。等到黃昏，他又趕赴西軒，原來美女已經先到了。
她迎著滕生說：“感謝郎君白天前來尋訪，但是，我只占卜到黑夜吉利，沒有占卜到白晝吉利，所以不敢貿然相見。幾天以後，當能不分晝夜了。”從此，他們沒有一個晚上不相會。經過十天之後，衛芳華白天也能出來相見了，滕生就帶著她回到自己的寓所安居下來。
不久，滕生考試落榜，打算東歸故里，美女願意跟隨他一起回去。滕生問：“翹翹為什麼不跟著去”她回答說：“我已經服侍郎君，墓宅沒有人，只能留她看守了。”
滕生遂與她一起回到了故鄉，看到親朋好友，就騙他們說：“這是我在杭郡娶的良家婦女。”大家見這女子舉止溫柔，言詞聰慧伶俐，也就相信了滕生，並且非常喜歡她。
那美女在滕生家裡，侍奉長輩很有禮數，也會施些恩惠給奴婢僕人、左右鄰居，因此，她與別人相處得十分融洽。同時，她又勤勉持家，行為端謹本分，即使是中門之外，也未曾隨便出去過。大家都祝賀滕生得到了一位賢內助。
光陰漸漸過去三年，到了延祐四年的初秋，滕生整治行裝又要趕赴省城去參加鄉試了，出發的日子已經定下。美女向滕生請求說：“杭州是我的故鄉。我跟從郎君到這裡，已經三年了，如今希望能夠一同前往，去看望一下翹翹。滕生欣然應允了。
於是，夫妻二人僱了一條船，一同乘坐，直達錢塘。之後，他們租了一間房子居住。到達錢塘的第二天，正好是七月半，美女對滕生說：“三年之前，我曾經在這個夜晚與郎君相會，今天恰巧又碰上這個日子，我打算與郎君同去一次聚景園，重新繼續往日之遊，不知道可以不可以”
滕生同意了她的要求，二人帶著酒食一起前往。 到了晚上，月亮爬上了東邊的城牆，蓮花開放在南邊的水灣，嫩柳細竹，在堤岸上搖曳，彷彿就是過去的風光。他們走到園前，翹翹已經在路口迎見禮拜，說道：“娘子陪伴奉侍郎君，遨遊城市，前後三年，已經享盡了人間的歡樂，惟獨不再掛念舊居了麼”說著，三人一同進了園內，到西軒後坐定。
這時，美女忽然流著淚對滕生說：“感謝郎君不嫌棄，讓我侍奉內室，還沒有竭盡歡樂，又將永遠分別了。” 滕生驚問：“這是為什麼？”美女回答說：“我本來屬於陰間之人，長久地在人世間走動，非常不適宜。只因為與郎君有著前世的緣分，所以，我不怕冒犯條規，前來相隨於你。可到如今，這緣分已告結束，自然應當告辭了。”
滕生驚慌地問道：“是在什麼時候？”美女回答說：“就在今天晚上。”滕生感到悲傷惶恐，實在不忍心分離。美女說：“我不是不想終身奉事郎君，永遠讓您快樂。但是限定的日期有限，不能超過。如果再滯留人同，將會獲得罪過，這不但對我有損害，對郎君也會帶來不利。郎君難道沒有聽說過越孃的故事麼？”
滕生這才稍稍醒悟，但卻十分悲傷感慨。二人徹夜不眠，相擁而坐。等到山中寺廟的鐘聲敲響，水邊村莊中的雄雞啼唱，芳華急忙與滕生告別。她脫下所佩戴的玉戒指，系在滕生的衣帶上，悽然地是說：“郎君以後見到戒指，請不要忘記舊日的感情。”說完，芳華轉身離去，但仍不捨地頻頻回頭，很長時間才不見蹤影。
浙江永嘉有個姓滕的書生，單名叫穆，年紀二十六歲，風采韻致優美，擅長做詩，被大家所推崇。他一向聽說杭州山水秀美，很想去遊玩一番。
延祐元年，恢復科舉的詔書下達了，滕穆就拿著推薦信赴省城應試。到省城後，他就寄居在湧金門外。他天天不往來於南山、北山以及西湖邊上的各個寺院，如靈隱寺、天竺寺、淨慈寺、寶石寺之類，以及諸如玉泉、虎跑、天龍、靈鷲、石屋洞、冷泉亭這些景點。舉凡深幽的山澗，茂密的樹林，懸崖的峭壁等等，差不多快要被他的足跡踏遍了。
七月半那天，滕穆在麴院風荷觀賞蓮花，因此，他留宿在湖上，小船就停泊在雷峰塔下。這天夜晚，月光照得大地，如同白天一樣。荷花的香氣，薰得人滿身都是。時而還能聽到大一些的魚兒，在湖水中跳躍的聲音。也能聽到歸巢棲息的鳥兒，在岸邊的飛鳴聲。
當時，滕生已經吃醉了酒，不能入睡。他就披上衣服起來，沿著湖堤觀看。當他走到聚景園時，就漫步跨了進去。當時，宋朝亡國已經有四十年了，園中的樓臺亭館，像會芳殿、清輝閣、翠光亭等都已塌坍毀壞，唯獨瑤津西軒經過變故後，依然高高矗立著。
滕生來到軒下，靠著欄杆稍事休息。一會兒，他忽然看到一位美女在前面走，一個侍女在後面跟隨，從外面進入園中。美女髮髻微亂，姿態柔美，看上去就像是神仙一樣。滕生在軒下屏住氣息，想看看她究竟想幹什麼。
只聽美女說道：“湖山依然如故，風光與以前也沒有不同，只不過時代變遷，世事大不一樣了，讓人有黍離之悲”說完，她就走到園北的太湖石邊，吟起詩來：“湖上園亭好，重來憶舊遊。徵歌調玉樹，閱舞按梁州。徑狹花迎輦，池深柳拂舟。昔人皆已歿，誰與話風流。”
滕生乃是一個放浪不羈的人，一開始見到她的美貌。就已經按捺不住自己的感情，等到聽了詩作，更加技癢難忍，即刻在軒下繼續吟誦道：“湖上園亭好，相逢絕代人。嫦娥辭月殿，織女下天津。未領心中意，渾疑夢裡身。願吹鄒子律，幽谷發陽春。”吟誦完畢，快步朝她走去。
那美女也沒覺得很驚奇，只是慢慢地說道：“本來就知道郎君在這裡，所以特地來尋訪你。”滕生問她姓名，美女說：“我離開人間很久了，想要自報家門，又實在擔心會驚嚇郎君。”滕生聽了這番話，確知她是鬼魂，不過一點也不害怕，堅持要問她姓名。
美女才說道：“我芳華姓衛，是已故宋理宗朝的宮女，二十三歲時謝世，就葬在這個園子的邊上。今天晚上因為前往演福寺，去拜訪賈貴妃，承蒙她款接，坐了很久，不想回來得遲了，以至讓郎君在這裡久久等待。”
隨即指派侍女說：“翹翹，到屋裡去拿坐臥的墊具和酒食水果來。今天晚上月色如此美好，郎君又來了，不可以白白地度過良宵，我們就在這裡賞月吧。”翹翹聞言，領命而去。
一會兒，翹翹回來，帶著紫毛毯等物，擺上白玉碾花酒樽，拿出碧琉璃杯盞，美酒芳香，都不是人間所擁有的。美女同滕生談笑戲謔，吟詠詩詞，意旨清新美好。美女又讓翹翹唱歌以助酒興。翹翹請求唱名家柳永的望海潮詞。美女說：“對新人不適宜舊曲。”隨即就在座上，自己填寫了一首木蘭花慢詞，讓翹翹吟唱。
那歌詞是：“記前朝舊事，曾此地，會神仙。向月地雲階，重攜翠袖，來拾花鈿。繁華總隨流水，嘆一場春夢杳難圓。廢港芙蕖滴露，斷堤楊柳垂煙。兩峰南北只依然，輦路草芊芊。悵別館離宮。煙銷鳳蓋，波浸龍船。平時玉屏金屋，對漆燈無焰夜如年。落日牛羊壠上，西風燕雀林邊。”唱完，美女潸潸然流下了眼淚。
滕生一邊用話語寬慰勸解，一邊多次用委婉的言詞挑逗她，觀察她的意向。美女隨即站起來拜謝說：“去世之人，久作塵土，如能嫁給你，雖死而不朽。況且郎君剛才的詩句中，本來已經應允我了，願吹奏鄒衍的音律，使深谷變為萬物發生的春天。”
滕生說：“剛才的詩句，不過是脫口而出，本來沒有這個意思，哪裡想到竟成為預言。”過了很久，月亮隱沒在西邊的城牆下，河鼓星傾向東邊的山嶺，美女命令翹翹撤去酒席，說：“寒舍偏僻簡陋，不是郎君居住的地方，這西軒也就可以了。”於是手拉手進入瑤津西軒，在軒中借宿。夫妻交合的事情，同人間一祥。天快亮的時候，美女抹著眼淚告別。
到了白天，滕生前往園側探訪，果然有宋代宮人衛芳華的墳墓，墓的左邊有一個小土堆，那是翹翹的埋葬之地。滕生在那裡感慨嘆息了好長時間。等到黃昏，他又趕赴西軒，原來美女已經先到了。
她迎著滕生說：“感謝郎君白天前來尋訪，但是，我只占卜到黑夜吉利，沒有占卜到白晝吉利，所以不敢貿然相見。幾天以後，當能不分晝夜了。”從此，他們沒有一個晚上不相會。經過十天之後，衛芳華白天也能出來相見了，滕生就帶著她回到自己的寓所安居下來。
不久，滕生考試落榜，打算東歸故里，美女願意跟隨他一起回去。滕生問：“翹翹為什麼不跟著去”她回答說：“我已經服侍郎君，墓宅沒有人，只能留她看守了。”
滕生遂與她一起回到了故鄉，看到親朋好友，就騙他們說：“這是我在杭郡娶的良家婦女。”大家見這女子舉止溫柔，言詞聰慧伶俐，也就相信了滕生，並且非常喜歡她。
那美女在滕生家裡，侍奉長輩很有禮數，也會施些恩惠給奴婢僕人、左右鄰居，因此，她與別人相處得十分融洽。同時，她又勤勉持家，行為端謹本分，即使是中門之外，也未曾隨便出去過。大家都祝賀滕生得到了一位賢內助。
光陰漸漸過去三年，到了延祐四年的初秋，滕生整治行裝又要趕赴省城去參加鄉試了，出發的日子已經定下。美女向滕生請求說：“杭州是我的故鄉。我跟從郎君到這裡，已經三年了，如今希望能夠一同前往，去看望一下翹翹。滕生欣然應允了。
於是，夫妻二人僱了一條船，一同乘坐，直達錢塘。之後，他們租了一間房子居住。到達錢塘的第二天，正好是七月半，美女對滕生說：“三年之前，我曾經在這個夜晚與郎君相會，今天恰巧又碰上這個日子，我打算與郎君同去一次聚景園，重新繼續往日之遊，不知道可以不可以”
滕生同意了她的要求，二人帶著酒食一起前往。 到了晚上，月亮爬上了東邊的城牆，蓮花開放在南邊的水灣，嫩柳細竹，在堤岸上搖曳，彷彿就是過去的風光。他們走到園前，翹翹已經在路口迎見禮拜，說道：“娘子陪伴奉侍郎君，遨遊城市，前後三年，已經享盡了人間的歡樂，惟獨不再掛念舊居了麼”說著，三人一同進了園內，到西軒後坐定。
這時，美女忽然流著淚對滕生說：“感謝郎君不嫌棄，讓我侍奉內室，還沒有竭盡歡樂，又將永遠分別了。” 滕生驚問：“這是為什麼？”美女回答說：“我本來屬於陰間之人，長久地在人世間走動，非常不適宜。只因為與郎君有著前世的緣分，所以，我不怕冒犯條規，前來相隨於你。可到如今，這緣分已告結束，自然應當告辭了。”
滕生驚慌地問道：“是在什麼時候？”美女回答說：“就在今天晚上。”滕生感到悲傷惶恐，實在不忍心分離。美女說：“我不是不想終身奉事郎君，永遠讓您快樂。但是限定的日期有限，不能超過。如果再滯留人同，將會獲得罪過，這不但對我有損害，對郎君也會帶來不利。郎君難道沒有聽說過越孃的故事麼？”
滕生這才稍稍醒悟，但卻十分悲傷感慨。二人徹夜不眠，相擁而坐。等到山中寺廟的鐘聲敲響，水邊村莊中的雄雞啼唱，芳華急忙與滕生告別。她脫下所佩戴的玉戒指，系在滕生的衣帶上，悽然地是說：“郎君以後見到戒指，請不要忘記舊日的感情。”說完，芳華轉身離去，但仍不捨地頻頻回頭，很長時間才不見蹤影。
滕生大哭一場，無奈返回了居所。 第二天，滕生準備了酒餚，在芳華的墓前焚燒紙錢，作了一篇祭文悼念她。
文章寫道：您生而淑美，出類超群。秉稟有仙聖般奇姿，接受了天地的秀氣。容貌如花秀麗，品質似玉般純樸。揚眉吐氣時，就能住進天上之金屋，窮途沒路時，便埋骨路左之荒墳。
託體與鬆楸共處，眼見著狐兔群奔。落花流水，斷雨殘雲。中原多事，故國無君，感嘆光陰如同過隙，眼見日月就像奔輪。然而精靈不泯，性識長存。不必依伏李少翁招魂奇術，自能返倩女之芳魂。伴隨著玉匣驂鸞之扇，金泥簇蝶之裙。聲泠泠是環翠響，香靄靄是蘭蓀薰。
剛想要同歡以偕老，沒奈何既合而復分，你像洛妃穿著凌波之襪遠去，去參加王母瑤池宴請。走近看卻什麼也見不到，問訊她卻沒有迴音。我惆悵後會無期，感傷前事與誰談論，關鎖著楊柳春風之院，緊閉住梨花夜雨之門。
恩情中斷天漠漠，哀怨繚結雲昏昏。 音容杳杳見不到，心緒紛亂無法理。謹含哀而奉吊，希望你對此有感嗚呼哀哉，尚饗從此以後，美女就斷絕了蹤影。
滕生獨自住在旅店裡，就好像死了妻子一樣。考試的日期已經迫近，滕生再也沒有心思入院參加，就惆悵地回到了家鄉。親戚朋友問他緣故，滕生這才據實相告，大家都感嘆驚奇。後來，滕生終身沒有娶妻。一次，他到雁蕩山去採草藥，就再也沒有回來。