上海一小區張貼了一則有關同意續聘原物業公司的業主大會表決結果公告。公告中列出了小區業主表決票的具體情況，並根據最終結果作出了續聘原物業公司的決定。可是公告一出，卻引發了一場業主與業主大會間持續一年多的糾紛。爭議焦點在於，在該小區擁有15套房的同一業主，他手持的15張表決票是應該計1票還是15票?
近日，上海市第一中級人民法院(以下簡稱上海一中院)審結了該案，二審認定，同一業主擁有一個以上專有部分的，仍按一人計算，只產生1張表決票的表決效力，並據此改判撤銷了業主大會續聘原物業公司的決定。
投票結果大反轉，根據小區全體業主的投票情況，計票結果顯示，同意續聘原物業公司的有406票，不同意續聘的有414票。另外還有129張同意表決票簽署的是同一個人的名字：林民。針對這129張存疑表決票，小區的業委會特召開會議討論這些票的有效性。經業委會、居委會共同核實，這129張表決票均為房產商代表所籤。但這129張票中有114票屬於表決票簽名與產證不一致的情況，應予以作廢。剩下的15張票簽名與產證信息一致，均登記在房產商老闆林民名下公司。雖無代簽委託書，但事後已追認，最終此次會議同意認可了這15張票的效力。至此，同意續聘的票數變為421票。如此一來，同意續聘票多於不同意續聘票。業主大會遂作出上述同意續聘物業公司的公告。
一審：事後追認投票行為產生法律效力
面對反轉的情形，不同意續聘的業主對起關鍵作用的這15張表決票效力問題產生了質疑。隨後業主代表小文向法院提出訴訟，要求撤銷業主大會有關續聘原物業公司的決定。小文提出，在該小區《關於物業公司選聘的表決票》中明確寫有：“請業主本人親自簽署姓名。未簽名或無有效委託書而由他人代為簽名的，則為廢票。”而這15張票並未出示委託書，應視為廢票。小區業主大會則指出，事後已同居委會對這15張票進行上門核實，此次表決方式符合相關規定。
一審法院認為，表決行為屬於民事法律行為，並不屬必須由本人親自實施的民事法律行為，表決可通過代理制度實施。本案中林民雖事前未出示委託書，但是法律特別設立本人對無權代理人的追認權，一經追認，其效力與有權代理無異，即直接對本人發生法律效力。該小區業委會在相關部門指導下已對林民的15張表決票進行了追認，確認了15張票的效力。一審法院遂駁回了小文的訴請。
二審：擁有多個專有部分的同一業主只產生1張表決票效力
小文向上海一中院提出上訴，要求改判支持自己的一審訴請。
上海一中院經審理後認為，根據我國物權法規定，選聘和解聘物業服務企業的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。就投票結果看，同意續聘票為406張，不同意續聘的為414張，不同意票數高於同意票數。而業主和業主大會爭執的15張表決票，均為林民作為業主進行表決，即為同一業主所投之表決票。根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。也就是說，本案中這起關鍵作用的15張表決票最終只產生1張表決票的表決效力。因此，同意續聘的票數應為407張，不同意續聘的票數為414張。
顯然，同意續聘的票數少於不同意續聘的票數。現小區業主大會作出的續聘決定與業主決定相悖，侵害了業主的合法權益，上海一中院遂作出以上撤銷判決。(文中所涉人名均為化名)
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