有聽眾諮詢：我要在家裡陽臺上安裝防盜網，遭到小區物業公司制止，結果家中被盜。我能不能要求物業賠償？或者以此為由拒繳物業管理費？我們可以先看個類似案例。
某小區業主劉先生2009年與小區物業公司簽訂《物業服務協議》，約定由物業公司提供物業服務，劉先生按每平方米每月1.60元的標準交納物業服務費。當年底，劉先生家中裝修時，準備封閉陽臺，安裝防盜網。小區物業公司以封陽臺可能破壞外牆統一佈局為由，制止安裝防盜網。2010年6月，劉先生家中被盜，損失萬餘元。劉先生認為此事與物業公司禁止安裝防盜網有關，自2010年9月起，拒交物業服務費。截至2013年9月，共拖欠物業服務費6000餘元。
物業公司多次向劉先生家發出催繳通知書，劉先生置之不理。後來，物業公司訴至法院，請求判令劉先生支付拖欠的物業服務費6000餘元及違約金1.1萬元，合計1.7萬餘元。
劉先生辯稱，拒繳物業費是因為物業公司禁止其封閉陽臺安裝防盜網，導致家中被盜。物業公司則稱，根據《物業服務協議》約定，物業公司有維護小區建築統一美觀風格的責任，對劉先生家中被盜沒有過錯。
法院審理後認為，物業公司與劉先生簽訂的《物業服務協議》合法有效，雙方均應履行合同義務。物業公司提供了物業服務，劉先生應交納拖欠的物業服務費。但因物業服務存在一定瑕疵，對此期間的物業服務費，法院酌減20%，判決劉先生向物業公司支付2010年9月至2013年9月期間所欠物業服務費5000元。劉先生並非無故不交納物業服務費，對物業公司要求支付違約金1.1萬元的訴訟請求，法院不予支持。
有聽眾可能對此仍不理解，認為既然因物業公司服務不到位，導致家中被盜，為何只減免20%物業費？業主的損失能否主張？
根據《物業管理條例》第三十四條的規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。第三十五條規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業服務合同中一般都會約定物業公司應提供公共區域安保服務，物業公司需要全面採用人防、物防和技防措施，比如安排安保人員巡防、進出門登記、安裝監控設施、圍牆上設置倒刺等，具體要看合同約定。
物業公司如果在安保服務上有不符合合同約定的，就需要依法承擔違約責任或損害賠償責任。一方面物業公司未按合同約定履行，則在物業費收取上承擔違約責任，比如上面案例中法院判決減免部分物業費。另一方面，物業公司未按合同約定履行，與業主損失也有一定關係，如果業主另案提出損害賠償要求，法院也會在另案中根據物業公司過錯程度判決物業公司承擔相應的賠償責任。
具體到案例中，物業公司不允許業主安裝防盜網是履行合同內容，無過錯，最終承擔責任與此無關。但是，法院是認定物業公司在安保方面未盡責，所以認為需要承擔違約責任，減少收取物業費。業主如果堅持認為物業公司在安保方面未盡責與其損失之間存在因果關係，需要另案主張損害賠償，僅在物業費案件中抗辯是無法得到賠償的。
在此，我們也提醒廣大業主，不要隨意以對物業公司服務不滿意為由拒交物業費，如果沒有確實充分證據證明物業公司未履行合同義務，就不僅要補交物業費，還需要承擔遲延繳納的違約責任。
本文作者：《高爽說法》律師幫忙團成員：江蘇致邦律師事務所高級合夥人 夏磊律師
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