煙語法萌
隨著生活水平的不斷提高，汽車已不在是奢侈品，已經普及到大眾家庭！但說到停車問題，大家可是苦不堪言，你只羨慕他們下雨天不用擠公交車，卻不知道他們也有各種心塞！不過接下來小編要給有車一族安利一波新消息。
業主所購車位可能本身就免費，小區車位的所有權歸屬，一直都是大家爭論不休的問題。現在，關於這類問題的爭吵可以告一段落了。
因為根據最新法律規定，小區部分車位的所有權明確屬於業主所有，物業沒有出售的資格！
根據《物權法》第七十四條：
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
公攤地下停車位歸業主
按公建分攤給全體業主的地下停車位，產權歸全體業主所有。
開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給全體小區業主的，從法律上講停車場產權歸全體業主。
開發商無權與個別業主簽訂停車位使用權轉讓協議，簽訂的協議也應歸於無效。
如果小區業主需要購買該停車位使用權的話，應同小區業主委員會或經業主委員會授權委託的物業管理公司簽訂停車位使用權轉讓協議。
佔用共有道路停車位歸業主
佔用共有道路停放汽車的車位，歸全體業主所有。
開發商佔用業主共有的道路或者綠地等場地，用於停放汽車。按照《物權法》，這一部分停車位屬於業主共有，產生的收益由業主和物業雙方協商分配。
地下人防車位，歸國家所有
地下人防屬於建造在小區人防工程內的、非戰時用於停車的車位，既不歸業主，所有權也不歸開發商，屬於國家所有。但是，根據誰投資誰收益的原則，開發商享有收益權，最多隻能將人防車位出租給業主，收取租金，根據合同法的相關規定，租賃合同最長只能租20年，超過部分無效，如果開發商告訴你租70年，那覺得是違反法律規定的。
例如：江蘇高院對人防車位的問題作出如下解答：
人防車位的權屬及使用如何處理？
基於人防車庫的公共功能屬性，應認定屬於國家所有，不宜 認定屬於開發商或者全體業主所有。
開發商投資興建人防車庫的，可以依法享有對人防車庫進行 使用、管理與收益的權利。
▌專家觀點：
1.規劃車位、車庫的性質
車位、車庫是小區業主共同生活的重要輔助設施，性質上屬於小區的配套設施。因此，車位、車庫應當首先滿足本小區業主的停車需要。因為現代社會特別是大中型城市已經是汽車社會，開車已經成為城市人日常生活的重要組成部分。很難想像在一個小區只有專有部分沒有車位、車庫會是個什麼樣子？！既然是專有部分的配套設施，那麼就應當首先為專有部分的業主服務。只有在滿足本小區業主停車需要的情況下，才能考慮為小區外的其他人提供服務。當然，說車位、車庫是小區的配套設施，並不等於說車位、車庫與專有部分是民法上從物與主物的關係。因為車位、車庫也是相對獨立的。業主購房時，並不是非得購買車位或者車庫。就民法上的主物與從物的關係而言，從物是不作為主物的組成部分，而是為了發揮主物的經濟效用，而與主物同屬一人的物。如鑰匙之於房屋，鑰匙之於汽車。但就重要性而言，在現代城市社會特別是現代大都市，就某種程度上來說，車位、車庫對於業主的重要性就好比鑰匙對於房屋的重要性，二者幾乎不存在什麼差別。
（摘自《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）
2.建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定
建築區劃內車位、車庫的歸屬屬於當事人約定範圍，在處理相關權屬爭議時，應首先審查當事人之間是否存在關於車位、車庫權屬的約定。關於約定方式，本款規定為出售、附贈或出租等方式。對此應作廣義理解，此種約定不僅限於商品房買賣合同的約定，也包括當事人之間的其他協議形式。其中，出售主要指開發商將車位、車庫交付業主所有，由業主支付約定價款的方式。車位、車庫的所有權在業主支付價金之後，由開發商轉移給業主，是出售方式的主要法律後果，也是業主作為建築物區分所有權主體取得車位、車庫的重要法律手段。附贈，指開發商把屬其所有的車位、車庫無償地送給業主，業主同意接受的方式。附贈一般發生在商品房買賣過程中，其性質多為開發商為促進商品房銷售而附加提供給買受人的一種優惠措施。出租，係指開發商作為出租人把出租財產——車位、車庫交給業主使用，業主支付租金，並在租賃關係終止時將車位、車庫返還給開發商的方式。通過出租方式，業主可以從開發商處取得對車位、車庫的暫時佔有權和使用權，但處分權仍屬於開發商。關於約定的形式應當為要式合同，即車位、車庫所有權的歸屬為與房屋所有權密切相關的不動產的歸屬，故依法應當採取書面合同方式。須予注意的是，此種情況下，在商品房銷售過程中，實際存在兩個法律關係，即商品房買賣法律關係和車位、車庫使用權轉讓、附贈或出租的法律關係，兩者相互獨立，並不存在必然的牽連關係。
（摘自《<中華人名共和國物權法>條文理解與適用》，最高人民法院物權法研究小組編著，人民法院出版社2007年出版）
3.關於規劃車位、車庫是否可以出賣或者出租給業主以外的第三人的問題
凡是小區的規劃車位、車庫，是不允許出賣給業主之外的第三人的。那麼是否可以出租給業主之外的第三人呢？
我們認為，為了最大限度地發揮物的效用，也為了最大限度地保護開發商的合法權益，在首先滿足業主需要的前提下，應當允許開發商將車位、車庫出租給業主之外的第三人。
我們認為開發商任何時候都不能將小區的車位、車庫出賣給業主以外的第三人。但是實踐中不排除有這種情況發生。例如，開發商根據自己的判斷，認為自己的車位、車庫足夠，任何時候都可以滿足小區業主的合理需要，這時決定將一小部分車位、車庫對第三人出售。實踐中也沒有發生糾紛，業主和小區之外的第三人相安無事。我們認為，開發商的這種出售行為屬於相對無效。在沒有權利人提出請求的情況下，也談不到對誰的利益造成損害。所以其存在也是合理的，沒有必要主動干預。但是，一旦符合條件的業主提出要求，請求人民法院認定此種買賣行為無效，人民法院就得依法認定為無效。從這個角度來看，《物權法》第74條第1款的本意仍然是禁止開發商將規劃車位、車庫出賣給業主之外的第三人。
（摘自《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年出版）