原創：謝棟∣北京大成律師事務所律師

【導讀】

現實生活中，因為夫妻關係或其他原因，二人或多人共有房屋的情況比較常見。出售共有房屋時，僅由一個共有權人簽訂房屋買賣合同，將共有房屋出售給購房人；售房後房屋價格上漲，就以未經其他共有權人同意為理由，主張合同無效或解除合同。

僅有一個共有權人簽名的房屋買賣合同是否有效？這種情況下，如何保障購房人的合法權益？

本案自雙方2009年簽訂合同至本案審理終結，近10年時間；自雙方產生爭議訴至法院到本案審理終結，歷經6年，經過法院5次審理。最終法院判決售房人返還購房人已付房款，並賠償購房人房屋差價損失和違約金共710萬元。看看購房人走了哪些彎路，有哪些教訓可以借鑑。

【基本案情】

2009年5月25日，賣方與買方簽訂《房屋買賣協議》。協議約定：房屋總交易金額270萬元，由買方分期支付；在2009年7月10日前，完成房屋過戶手續；因賣方原因造成交易無法按時完成，賣方應支付買方20萬元違約補償。

買方分兩次向賣方支付了160萬元。賣方向買方交付了房屋。

該房屋系賣方與母親張某按份共有，賣方佔1%份額，張某佔99%份額。因張某暫時無法從美國到北京辦理過戶手續，賣方承諾張某將委託賣方全權辦理，並將授權傳真給買方。

2014年2月，賣方以張某不同意出售房屋為由，向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，要求解除《房屋買賣協議》，收回房屋。

買方提交張某的《聲明》，佐證張某已委託賣方出售房屋。買方稱該《聲明》由張某從美國發送傳真至買方，故無原件。買方反訴要求確認《房屋買賣協議》有效，賣方繼續配合辦理過戶手續。

法院在該案審理中追加張某作為第三人，張某稱賣方從未告知其出售房屋的情況，本人也不同意出售房屋，對《聲明》真實性不予認可；張某認為《房屋買賣協議》侵犯了其合法權益，是無效合同。

【裁判結果】

北京市朝陽區人民法院對該《聲明》未予採信，認為買方未能提供充分證據證明張某同意賣方出售房屋；在張某表示不同意追認的情況，房屋買賣協議客觀上無法履行。2014年9月10日，北京市朝陽區人民法院作出一審判決，判令解除《房屋買賣協議》；買方騰退房屋；駁回買方的其他反訴請求。

買方不服一審判決，提起上訴；2014年11月19日，北京市第三中級人民法院作出二審判決，駁回上訴，維持原判。

買方不服二審判決申請再審。再審期間，買方於2015年7月23日騰退房屋。2015年9月16日，北京市高級人民法院作再審出裁定，駁回買方再審申請。

2016年11月12日，買方就本案再次向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，請求法院判令賣方及張某返還購房款160萬元及利息；賠償房屋差價損失；賠償違約金20萬元。

審理中，根據買方的申請，法院對房屋市場差價委託評估機構進行評估。評估意見為：以2014年11月19日為價值時點，訴爭房屋總價9 263 660元；以2016年11月12日為價值時點，訴爭房屋總價10 103 240元。

2018年12月25日，北京市朝陽區人民法院作出一審判決，判令：賣方返還買方購房款160萬元；賠償買方房屋差價損失690.3240萬元；賠償買方違約金20萬元。

【法律規定】

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”

《合同法》第一百零七條規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

《合同法》第一百一十四條規定，“ 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。”

【實務問答】

1. 購房時如何確定出售方對房屋單獨所有，還是與他人共有？

購房人簽訂房屋買賣合同前，可以本人或委託律師到房屋所在地不動產登記部門或者房屋交易管理部門查詢房屋信息。婚姻關係存續期間所購房屋登記在夫妻一方名下，是否夫妻共有，需要具體分析。

2. 購買共有房屋時，如何簽訂房屋買賣合同？

購買共有房屋，最好與所有共有權人一起面籤房屋買賣合同。如果部分共有權人無法親自辦理，應當出具經公證的授權委託書委託其他共有權人或其他第三人辦理，購房人應當留存保管好授權委託書。如無條件辦理公證或公證、見證費用過高，在可以確定發件人是委託人本人的前提下可通過電子郵件方式確定授權委託書內容。

3. 本案法院為什麼沒有采信買方提交的張某的授權聲明（傳真件）？

《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第六十九條規定，“下列證據不能單獨作為認定案件事實的依據：（四）無法與原件、原物核對的複印件、複製品”。傳真件屬於複製品，不能單獨作為認定案件事實的依據，賣方及陳某對聲明（傳真件）真實性均不予認可。因此，法院沒有采信該聲明（傳真件）。

4. 賣方簽訂《房屋買賣合同》，是否構成表見代理？

《合同法》第四十九條規定，“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”本案中，賣方是以其個人的名義而不是被代理人（張某）的名義訂立合同，所以不構成表見代理。

5. 賣方未經共有權人同意，與買方訂立《房屋買賣合同》，合同是否無效？

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。”根據上述法律規定，本案《房屋買賣合同》是有效合同。

6. 法院為什麼一審、二審、再審都沒有支持買方繼續履行合同的訴訟請求？

《合同法》第九十四條規定，“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：…（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”。本案中，賣方不願意繼續履行合同，請求解除合同。在其母張某不同意辦理房屋過戶手續的情況下，合同實際已無法繼續履行。因此，一審法院判決解除合同，買方騰退房屋。二審法院、再審法院支持了一審法院的判決。

7. 買方重新起訴後，法院一審、二審為什麼會支持買方請求，判令賣方退還房款、賠償房屋差價損失、承擔違約金？

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”《合同法》第九十七條規定，“合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。”法院之前已判決解除合同。根據上述法律規定，賣方違約解除合同後應當向買方退還房款、承擔違約金、賠償損失。

8. 在賣方請求解除合同的訴訟中，買方是否可以反訴賣方，請求賣方返還房款、承擔違約金、賠償差價損失？

可以。本案是賣方根本違約導致無法實現合同目的，買方和賣方都可以請求解除合同。在賣方請求解除合同且合同實際無法履行的情況下，買方應當反訴賣方返還房款、承擔違約金、賠償差價損失。買方卻反訴要求繼續履行合同，即使在法院釋明（提醒）情況下，仍然堅持要求繼續履行合同，導致買方反訴請求被駁回。雖然買方堅持上訴、申請再審，但是買方的請求一再被駁回。買方錯誤的訴訟請求導致此案一審、二審、再審買方均敗訴。

9. 賣方違約解除合同，買方同時主張違約金和房屋差價損失是否重複？

本案賣方的行為違反合同法上的誠實信用原則，構成根本違約，應當就該合同無法履行給買方造成的損失承擔全部賠償責任。法院在判令賣方返還已收購房款並支付違約金的基礎上，考慮涉案房屋市場差價評估結果明顯高於違約金約定數額的情況，綜合賣方履約過程中的違約情節、雙方爭議的時間跨度等因素，認定合同約定的20萬元違約金遠不足以彌補買方因此產生的損失，並在適當扣減買方未交房款部分衍生利益的基礎上，酌予確定賣方賠償買方房屋差價損失，符合公平和誠實信用原則。

10. 本案中房屋差價損失具體如何計算的？

房屋差價損失依據是如果合同完全履行，買方可獲得的利益。買方2016年11月12日起訴時，房屋評估總價1010.3240萬元；扣減買方購房款270萬元，扣減買方未實際支付房款110萬元的衍生價值30萬元，扣減違約賠償20萬元；得到買方房屋差價損失690.3240萬元。

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