文/楊國英
今晚，政治局會議的通稿出爐，再次提及樓市。
“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。”
這一政策導向的實錘，對年後市場迷漫的一股“房價將再次暴漲”的聲潮，可謂是重重的一擊。
當然，這種聲潮是誘導性的，是由開發商、房產中介和房產自媒體，基於相關利益共識，無意識聯合炮製而成的。
01
春節過後的兩個月，一二線城市的住宅成交量普漲，局部城市的成交量甚至有翻一二番的。
成交量的大幅上升、以及大部分一二線城市房價的小幅微漲，直接給由多個樓市利益關聯方構成的“唱多派”，提供了遲到一年之久的彈藥——最終的輿論誘導方向無非是，房子你得買了，再不買，你就永遠買不起了！
我來說點真相，免得大家誤判中招！
成交量普漲、甚至翻番，注意，絕大多數城市基本都是環比，而不是指同比，這是因為去年底樓市的觀望情緒特別嚴重，成交量的基數過於偏低，基數過低，翻番也就正常，這並不能代表樓市有多麼火爆。
畢竟，春節後的最近兩個月，樓市“樓市量價齊升”的景象，並沒有真正出現——我們看看3月份70大城市的房價變動情況（注：一二線城市的新房還普遍存在限價，所以，我們只採用二手房的成交價量）：
1，一線城市的北上廣深，二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。二手住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上個月擴大0.2個百分點。
2，31個二線城市，二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，上月為下降0.2%。二手住宅銷售價格同比上漲8.2%，漲幅與上月相同。
綜上，可以分析得出，一線城市的北上廣深的房價，無論是環比，還是同比，漲幅都不明顯，0.5%以下的波動，我們可以忽略不計。但是，二線城市二手房同比價格上漲可是8.2%啊，這貌似很嚇人，但是，這其實是二線城市補漲的延續，我們基本可以視為這一輪（過去4年）房價大漲的尾聲——因為，絕大多數二線城市（除熱點城市外）的房價補漲是從2017年才啟動的，2018年下半年進入高點回落，所以，如果我們到8月份再看這些城市房價的同比數據，大概率是要趨平的。]
春節後的最近兩個月，一二線城市的房價，確實是小抬頭，但是，我們不僅不應該以此斷定房價還將進一步大漲，而且我們要小心，要萬分小心，不要被相關誘導性的輿論割了韭菜。
02
請理性思考！
春節後的房價小抬頭，既有去年底觀望情緒嚴重、春節後房貸利率調降、以及購房資格（一些二線城市）直接或變相降減的因素，但構成主導性因素的是，春節後貨幣供給的寬鬆，我們可以看看3月份罕見的社會融資增量和信貸增量。
貨幣之水漫出，什麼都會漲，都應該漲，相比A股春節後高達30%以上的漲幅，樓市的這點小漲算什麼呢？
真的不算什麼！
當下樓市的小抬頭，我個人認為，這是近四年樓市春天的尾聲，除非剛需，我們不僅不應該再去炒房，而且應該儘早出貨。
1，政策沒有發生結構性的鬆動，今晚政治局的會議，依然在強調“房住不炒”的宗旨。
所以，2019年我們將看到，A股在大漲一波後，還將有一定的漲幅，我個人的判斷，是要上到4000點上方的。但，A股會大漲，房價卻不會、更不可以大漲。股市畢竟是可以給實體經濟輸血的，樓市對實體經濟有什麼益處呢？何況，從租售比來說，我們的房價本來就很虛高了。
2，樓市的獲利邏輯已經發生變化，過去20多年，大家炒房的獲利邏輯是什麼？並不是嚴格意義上的資產回報率，1%—2%的年租金回報率，一半的資金成本都抵消不了，炒房的獲利邏輯是一個“炒”字，去賺後面接盤人的錢、而不是租客的租金。
過去20多年，炒房的這種獲利邏輯，如果我們非要找出合理性，那就是提前透支人口城市化的紅利——提前進城的，提前在大城市買房的，賺了後進城、後買房的人的錢，僅此而已！
那我們的人口城市化，還有多大的空間呢，不能說沒有，但整體不大、且是二級分化的，一線和二線的頭部城市，全中國合計20個以內的大城市，未來20年，還有一定的人口吸附效應，但是，這種效應也在大幅遞減——以前是大家爭著擠著往大城市趕，現在則是大城市（一線城市除外）在不斷降低門檻“搶人”。
所以，從人口城市化的角度看，當下的房價已經嚴重透支，至少需要2—3年的時間來對衝這種透支，而從5—8年以來的中期看，一二線城市的房價還將有一定幅度的上漲（但絕不會再暴漲），至於三線和三線以下的小城市，未來的房價，則是絕對悲觀的，人口持續淨流出嘛。
過去是炒房，未來，3—5年後，房產必將回歸資產的本質屬性，以租金收益率、而不是預期接盤俠的接盤價格，作為房產投資的核心依據——接盤俠越來越少了，都快沒有了，何況，房產稅已經越來越臨近了！
小抬頭正是出貨時，房價不跌已是萬幸，請不要再僥倖了！