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關注頭條號，私信發送“重慶”，進重慶購房群
01
最近，重慶樓市裡面有兩個數據引起了許多購房者的關注。
一個數據是重慶新房庫存量數據。根據某機構發佈的數據，目前重慶新房的庫存只夠消化3.5個月，創下近一兩年的新低。
另一個數據則是重慶的二手房庫存量數據。根據另一家機構發佈的數據，目前重慶二手房掛牌房源數據達到了8萬套以上，創下了近一兩年的新高。
一高一低，一冷一熱，冰火兩重天。
這樣的市場把許多人看得一臉懵逼：同樣都是庫存量，做人的差距怎麼就那麼大暱？
如果僅看這兩個數據，很容易讓人得出這樣的結論：
重慶人的“新房癌”已經到晚期了，治不好了。
02
這種冰火兩重天的為庫存量表現同時存在於同一個市場裡，像極了重慶的“鴛鴦鍋”。難道真的是重慶人火鍋吃多了，腦回路長得和所有外地人都不一樣？
很遺憾，真正的重慶人是不吃鴛鴦鍋的，微辣是最後的妥協。所以這樣的理由顯然是站不住腳的。
那為什麼在重慶市場上會出現這種新房和二手房如此明顯的兩極分化？
前段時間有一篇文章也對這兩個數據進行了解讀，得出的結論卻是“重慶樓市正在經歷一場虛假的繁榮”。
理由是新房買了之後就變成了二手房，所以別看現在新房賣得好，到最後都會變成賣不出去的二手房“堰塞湖”，所以這種繁榮是虛假的。
我對這種說法表示不敢苟同。
新房的火熱與二手房的高庫存都是客觀存在的市場現象，你不能說一個是真實的，而另一個就是虛假的。
至於為什麼重慶樓市會存在這種冰火兩重天的現象會存在，那就是我們需要去探究的原因。
把這個問題看清楚了，你也就能看懂重慶人的新房癌是怎麼來的了。
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在剛才提到的那篇文章中，為了表達重慶樓市“虛假繁榮”這個觀點，作者有意無意地漏掉了一個非常重要的事實，那就是重慶的二手房與新房存在著非常嚴重的價格倒掛現象。
比如根據官方統計的數據，4月主城區商品住宅成交均價是10066元/平米。而同期的二手住房成交均價卻達到12528元/平米，掛牌均價更是達到13837元/平米。
也就是說，二手房的平均成交價比新房高出24%左右，而二手房東對自己手上房子的價格預期，更是比市面上的新房價格高出了37%左右。
其實經常看盤的購房者都深有體會，哪怕是在同一個樓盤，掛在網上的二手房價格也比新房要貴10-20%左右。
在這樣的市場背景下，如果二手房不是擁有某些絕版的地段、學區、江景或其它稀缺資源，誰會當這個冤大頭去買二手房？
在去年市場最瘋狂的時候，新房市場一房難求，或許還有不少購房者退而求其次，懷揣著對未來房價大漲的預期，勉為其難地花比新房高20%以上的價格去買二手房。
但如今新房供應量比去年增長許多，市場供需也趨於平穩，而市場整體價格水平也比去年有所上升。
除了個別網紅剛需樓盤之外，大部分新盤都不再是去年那種幾個人搶一套的情形。在新房已經不再難買的情況下，二手房價格卻仍然比新房高出一大截。
賣不出去怪誰？
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其實在2016年開始的這波行情之前，重慶的二手房一直是不受待見的，因為和新房相比，重慶的二手房有著先天的缺陷。
首先就是二手房的評估價格過低。
評估價格低導致的一個最直接的結果就是購房者的首付門檻提高。
重慶這邊的評估公司對房子的評估價往往都只有市場價的8折，根據小區年限不同略有差異。比如一套市場價100萬的房子，評估價也就只有80萬。
而購房者能從銀行貸到的款就只有56萬，首付需要44萬。
但如果買一套100萬的新房，首付只需要30萬。所以大部分購房者都願意去買新房。
其次，二手房的交易成本比新房高。
買一套新房，只需要交納1-3%的契稅和80元/平米的大修基金就可以了。但如果是買二手房，購房者除了要交納和新房一樣的契稅之外，還有1%的個稅、1-2%的中介費，1-1.5%的貸款服務費等等費用。
雖說有些費用應該是由賣家交納，但在實際操作中基本都算到了購房者頭上。
除此之外，在二手房交易中還會遇到賣方要求全款、要求買方出錢解押、中介吃差價、買到串串房等情況以及其它各種陷阱，令人防不勝防。
比起買新房來，買一套二手房需要操心的事情要多得多。
由於重慶的二手房市場存在首付高、交易成本高、行業不規範等現象，重慶人選擇買新房完全是情理之中的事。
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另外，重慶的商品房供應量也註定了二手房只能靠邊站。
重慶一直都是一個以新房為主導的市場，很大原因是重慶每年2000萬方左右的天量商品房供應。
在北京上海等一線城市，二手房成交量佔比為65%，新房只佔35%左右。而在重慶，這個比例剛好反過來。
又比如在深圳，經常是一個月才等得到一個樓盤新開盤。
我有一個在深圳做建築設計的朋友，吐槽收入還不如重慶的同行高，因為深圳根本就沒有新項目給他們設計，在深圳就快沒有飯吃了，他們的項目基本都是在外地。
但反觀重慶，現在每週基本都有樓盤新開盤或者加推。
現在還算好的，放在5年之前，開盤的節奏是每週十多個。那個時候我們研究院要負責做開盤數據統計，下面的小朋友們週末基本都是沒有休息的。
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在這樣大的新盤供應量之下，再加上新房首付低，交易簡單成本低的優勢，哪裡還會有人去買二手房？
要知道，在重慶2016年這一波行情之前，二手房在新房面前都是低著頭的，能賣得跟新房一個價就不錯了，哪裡還敢有溢價？
現在這8萬多套的二手房掛牌量，之所以還可以保持價格堅挺，我認為有幾種情況：
第一種是業主反應比較遲鈍，並沒有感受到市場的變化，認為有溢價的房子在去年都賣得出去，今年一樣的賣得出去；
第二種是這些房子本來就是高價從二手市場上買過來的，降價就等於虧錢，所以只有咬著牙硬剛；
第三種是業主本身也不差錢，反正房價是要漲的，所以我就掛在那裡慢慢買，什麼時候有人出得起錢，什麼時候我再賣。
至於那些真正急著用錢的二手房業主，他們的房源是不會出現在這8萬套庫存裡面的，因為只要肯降價，降到和新房持平甚至更低，出貨的週期通常不會超過一週，哪裡還會有什麼庫存？
沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
重慶人的新房癌其實都是被逼的，重慶人的腦回路與外地人並沒有區別。這種癌，不管誰來重慶都跑不掉。
只要市場的基本面不發生根本性變化，只要二手房市場裡還都是些打死不降價的鐵腦殼，這個病就肯定治不好。
有人會說，8萬套二手房的掛牌量也是客觀事實擺在那裡的，這麼大的庫存量你不能當它不存在。這麼大的庫存量你讓誰來接盤？
的確如此。
關於這8萬套二手房庫存所代表的意義，我會在後面專門開一篇文章來講，大家可以保持關注。