【二手房有價無市 只要限購不放鬆房價難堅持】
（文/馬躍成）
北京周邊樓市在燕郊被穩定之後，今年以來還能熱鬧起來的也就是固安了。如果說燕郊打造的是副中心概念，想借助與副中心“四統一”規劃搭上通州房價平臺的話，那麼固安打造的卻是北京新機場國門概念，固安無需藉助北京大興形象，因為固安距離機場候機樓更近，有很多話題可以說。
如果把固安和燕郊進行比較的化，這兩個河北小鎮有不少相同的地方，當然不同的地方也很大。相同的地方是，兩個小鎮發展迅速，都具備了一箇中小城市的規模和條件，另外，兩個地方都和北京緊密聯繫，都幾乎與北京一體化了。無論到燕郊，還是到固安，根本不會有出北京的感覺。還有一個相同點，就是兩個小鎮都是以蓋房子作為發展路徑，其他高科技產業大旗舉得挺高，但是，效果不咋地。此外，還有一點就是兩個地方的樓市主要都是投資需求，並且投資者多來自北京。
固安和燕郊不同的地方是，燕郊發展較早，燕郊具備北京睡城的功能，主要是燕郊距離北京更近一點，燕郊距離東五環有20公里左右，特別是北京年輕人主要在北京東部和北部就業的比較多，在燕郊住相對來說，更方便一些。而固安距離南五環有35公里左右，並且北京的南部產業發展也比較慢，住在固安進城上班還是不大方便。因此，固安沒有形成北京睡城功能，這樣，固安的投資者只能是短期投資打算為主。
此外，固安起步較晚，燕郊在上世紀70年代，就開始打造北京概念，到80年代已經有30多家中央企事業單位落戶，而固安在那個時候，還是一個典型的農業縣。直到本世紀初，固安才開始打造環京概念，因此，從規劃上看，燕郊的街區相對來說，比較亂一些。而固安的居住區分工更加清晰，相對來說居住起來會感覺更安靜、方便、品質也覺得更高。
兩個地方相對來說，還有兩個共同點，都是依河而建，燕郊附近有條潮白河與北京的通州順義隔河相望，而固安有一條永定河成了北京和河北的界河。同時，兩個地方的開發建設都主要是當地開發商主導，全國著名的大開發商幾乎沒有參與項目開發。就樓市的調控政策來說，兩個地方都屬於廊坊市管轄，因此限購政策並無二樣。這也成為兩個地方樓市幾乎同時陷入停滯的主要原因。
相對來說，固安的新房項目更多一些，而燕郊已經有兩年多時間沒有新項目開盤，這樣也是固安房價一直比較低的原因之一。在上篇文章中，專門談過燕郊的二手房整體情況。對比固安的二手房市場的房價要更低一些，燕郊基本上在2萬左右，而固安的二手房價基本上在一萬五左右。當然，根據樓盤不同，價格差別還是比較大的。
同時，在固安同一個案名的項目，由於分期不同，位置不同，價格也不一樣，比如英國宮項目，最低的在11000元/平米左右，高的也有達到14000元/平米的，主要是位置不同，一個在國道東側，一個在國道西側，建造的年代不同，品質差別也很大。比如一套3室2廳1衛的房源，在中層/共26層的位置，97平米精裝修，報價110萬元，摺合11340 元/平米。
英國宮項目
英國宮項目
孔雀城項目是固安最大的樓盤招牌，分很多個單元，即使是同一個單元，還有洋房、疊拼、高層等不同品質的樓盤。因此，價格也有較大的差異，二手房價在12000元/平米至16000元/平米之間。比如一套，孔雀城劍橋郡的78平米二室二廳住房，2016年建成，售價是95萬元，摺合為12179元/㎡。
孔雀城項目
孔雀城項目
孔雀城項目
固安城堡花園的價格在15000元/平米左右，比如一層南北通透兩居贈送30平花園，總價105萬元，兩室兩廳共76平米。摺合房價為13816元/平米。據瞭解，在城堡花園，一套兩居室的房租也就是1400元/月左右，需要大約90年才能收回成本。顯然，這個投資是失敗的。固安房租比較低的原因，是因為，本地流動人口較少。
城堡花園項目
城堡花園項目
城堡花園項目
固安也是因為限購措施，本來火熱的樓市急速冷凍下來。但是 目前的房價水平並不算低，因為，在2015年，這輪房價上漲潮之前，像英國宮、孔雀城這些項目的房價只有7000元/平米左右，所以，目前來看，在本輪房價上漲之前，投資入市的投資者，還有利可賺。但是，在2017年以後購房的投資者，肯定是賠大發了。
固安新盤價格是對二手房造成巨大壓力的一個重要方面。
據一名承接固安各大樓盤房源的渠道商透露，因為購房准入門檻被打破，三月以來固安售房數量已有幾千套，一些售樓處每月房源銷售量都在兩三百套左右。據瞭解，目前固安有關方面正在進行檢查。【本文由“馬躍成”賬號發佈20190626】
