​最近鄭州樓市的5個信號非常值得關注，或將影響房價格局

信號1：土地市場回暖，底價流拍逆轉，溢價搶地成主流；

信號2：近1個月，鄭州二手房帶看量激增，不少區域成交均價也在漲；

信號3：新房去化創新高，搶房再現；

信號4：限購放鬆傳言，越來越多的人不淡定了；

信號5：首套房貸利率最低基準上浮15%，信貸寬鬆信號明顯；

1

1、土地市場回暖

2月，主城區共計有8宗地塊掛牌出讓，純住宅用地6宗，摺合約462.92畝。

3月，鄭州共有14宗地出讓，住宅用地12宗，摺合約781.06畝；

4月，預計鄭州共有19宗土地上拍，摺合約1121畝。

我們會看到明顯的趨勢是供地量在逐月遞增。相比2018年底價成交、流拍甚至無人報名，2019年3、4月土地市場從北龍湖搶拍到溢價成交，土地市場無論從量、還是從價，都在回暖，且趨勢明顯。

2、近一個月，二手房看房量激增，多個區域成交價在漲

鄭州二手房在連跌8個月後，3月鄭州二手房房價上漲，4月漲幅明顯。

數據顯示，自2018年6月份到2019年2月份以來，鄭州二手房掛牌價一直處於下跌週期，但3月鄭州二手房掛牌均價為15760元/平方米，環比上漲1.51%。

從4月前兩週看，漲幅再拉大，上漲趨勢更明顯，其中鄭東新區和金水區表現突出，部分房源可調漲5%。

我們在一線調研過程中，也明顯感受到二手帶看量明顯增加。

我們看的十套房源中居然四套是同時有兩組客戶前後腳看房，另有3組在看房一個工作日內另有一組客戶看房。

另外從我們放出的三套測試市場溫度的二手房看，在房價上調5%之後，帶看量趨勢依舊是上升趨勢。

3、鄭州新房放量增加，去化率在提高

從3月1日起，截止到4月15日，鄭州有28個樓盤開盤，共推出5488套房子，去化4359套房源，其中去化率100%的有四個樓盤，分別是3月6日正弘府、3月22日碧桂園西湖、3月23日碧桂園中央公園、3月30日碧桂園國控天譽；去化率超過80%的有18個。這和二手房帶看、成交趨勢是同步的。

雖然我們不能忽視數據造假的因素，但趨勢還是非常明顯的。越來越多的人受到外界信息的引導開始擔心市場市場會觸底反彈。

主要源於最近一個月發生了兩件事：

1、全國土拍市場的回暖；

2、住建部關於新型城鎮化的任務官宣文件；

這兩件給外界傳遞兩種聲音：

1、 土地溢價，意味著房價的上漲；

2、 鼓勵農村人口大城市落戶，意味著更多房票和購買力量；

二者結合，意味著房價再次啟動行情不可避免，只是時間早晚和時機問題。

4、傳言限購放開，單身可二套

3月20日，一份關於鄭州房管局的召開工作會議的文件在朋友圈擴散開。很快傳出會議精神是——限購放鬆、部分區域限購取消以及單身可二套。

雖然第二天有工作人員出來澄清，但始終沒有官方文件出來澄清，所以大體上限購調整就是如此。現在鄭州無論新房還是二手，已經實行了“外地戶口籤承諾書即刻購房；單身或離異可購二套”等政策。

我們不必有什麼抱怨，這是大勢所趨而已。事實上在沒有這件事之前，部分區域已經沒有限購的必要了。

從鄭州基本面看，鄭州落戶門檻兒已經非常低了，再低就是零門檻兒了，所以鄭州落戶以及人才政策再鬆動的空間已經很小了，變動的可能性不大。所以只能在限購的細枝末節上進行微調。

比如單身可二套，會有多少人會以二套資格購買呢？所以這個政策對市場的影響是微乎其微的，但重點在“限購放鬆”這四個字，市場會因此而引起一部分觀望人進行恐慌性購買，從而推倒樓市多米諾牌，傳導引起樓市量價齊漲的局面。

但，接下來限價會有很大的操作空間，6月份之前大家可以密切關注，限價對許多樓盤將變得可有可無，特別是新盤。

所以可以預見的是，隨著越來越多的新盤入市，各大片區新房均價會有10%左右的上浮，各個樓盤表現不一，但趨勢是上揚的。新盤會表現得更明顯一些。

5、利率下調至基準上浮15%

從3月初開始，鄭州二手房房貸利率20%已越來越普遍了。

3月11日，鄭州二手房首套房貸利率上浮20%彙總：

1.市郵政銀行上浮20；

2.省郵政，首套房上浮20， 外地貸款未結清首付4成；

3.興業銀行上浮20；

4.中信銀行上浮20, 有貸款記錄按首套，可接力貸；

5.鄭州銀行上浮20；

6.光大首套房利率上浮20-25，外地貸款未結清貸6成；

7.工行首套上浮20，可接力貸；

8.平安銀行，首套利浮上浮20；

9.建行上浮20；

到4月，終於在新房市場體現——

4月12日，中原銀行二手房首套房貸利率下調至基準利率上浮15%。且新房也已經收到下調5%的消息。

目前已知的二手房首套利率上浮15%的銀行有華夏銀行、鄭州銀行、興業銀行、中信銀行、平安銀行、中原銀行、招商銀行、農信社等。

新房方面普遍還是25%和20%，但利率降低趨勢是明顯的。

很多人都會問今年有沒有可能基準，甚至打折呢？沒可能，大概率2019年房貸利率均值就是基準上浮15%了。

2

以上就是鄭州樓市5點現狀，它們都表明一件事，那就是市場回暖，房價上升趨勢明顯。

但我們還是要理性看待這件事。

從市場促漲的信息看，一個是限購放鬆，一個是利率降低。這兩點對房價究竟有多大影響呢？

第一，從樓市基本面看，限購已無放鬆必要。

鄭州在2018年人口爭奪戰中已經拿出了最好最大誠意。且，此次限購放鬆的條款，對市場而言都是小眾的購買力，翻不起大浪的，重點是個市場信心，換句話就是在救市。這說明鄭州市場底在3月已經出來了。不能再低了，如果還可以再低，就不用救市了。

所以還在觀望更好的價格，還在等待抄底的要清醒一點了。

第二，首套房貸利率降低至上浮15%，是不是意味著市場將要觸底反彈？

我們說市場觸底這是真的，但反彈說的太早。

我們遠的不說，就說2016年本輪行情之前，政府給出了什麼樣的信貸政策呢？

1、2015年9月30日，央行和銀監會發出通知，要求調整首套房貸首付比例至25%。

2、2016年2月2日，中國央行及銀監會發出通知，要求調整首付比例為20%。

可以說，相比首付比例的下調，目前首套房貸利率下調至上浮15%，誠意遠遠不足。信號一點也不強烈。

所以，切勿恐慌性購買。最近一兩個月，市面上各種瘋狂的分銷項目此起彼伏，就是趁著輿論環境對一些人進行恐慌性購買的誘逼，更不排除遠郊垃圾項目趁機出貨。

我還是一個觀點，2019年是樓市小年。只有季節性行情，按照自己的節奏來，買還是要買的。因為2019年同樣也是極為重要的買房年。

有人說，都是買，這有什麼區別呢？

有的！因為2019年，買對價格和房源，比買的早一兩個月還是晚半年，更重要。特別是對資產規模小的人來說，極其重要。買錯就意味錯過基本盤翻倍的可能。