二手房市場現狀

根據國家統計局發佈的2019年4月份70個大中城市二手住宅銷售價格指數顯示，從四月以來，廣州二手房就以0.4%的跌幅墊底，成為一線城市中二手房房價唯一下跌的，具體到11區，除了越秀，其他都下跌，南沙跌幅更甚！

此次下跌是由於一手房源的大量釋放，以及“330新政”滿2年（2017年3月30日，廣州升級限購政策：新購住房房產證需滿2年才能轉讓、公寓不允許個人購買。），首批限售房源的入市，以及二手房市場供應量明顯增加，也相應地稀釋了二手房價的競爭性。

限購限貸政策：

限購政策

1、本市戶籍家庭廣州9區限購兩套（含受贈），單身限購一套（含受贈）；增城、從化兩區不限購但限貸。

2、非本市戶籍家庭全廣州限購1套（含受贈），增城、從化無需社保／個稅，其他9區需提供連續繳納5年社保或個稅證明。

3.境外人士在本市工作/學習/居住超過一年，提供居住證明、工作證明等後，限購一套自用、自住住宅，不可購非住宅物業（不含車位）。

限貸政策

1、無房無貸，普通住房與非普通住房最低首付款比例均為30%；

2、無房貸款已結清，普通住房最低首付款比例40%，非普最低首付款比例70%；

3、無房貸款未結清，普通住房與非普通住房最低首付款比例均為70%；

4、有一套房，貸款已結清，普通住房最低首付款比例50%，非普通住房最低首付款比例70%；

5、有一套房，貸款未結清，普通住房與非普通住房最低首付款比例均為70%；

6、離異1年以內，無房貸款已結清，普通住房最低首付款比例50%，非普通住房最低首付款比例70%；無房貸款未結清，普通住房與非普通住房最低首付款比例均為70%。（普通商品房是指建築面積在144平方米以下（含）的商品房，非普通商品房是指建築面積在144平方米以上的商品房。）

公積金貸款政策

公積金貸款條件:

1、有城鎮常住戶口或有效居留身份證件;

2、廣州市常住戶口的,申請公積金貸款時已連續繳存住房公積金12個月以上(含12個月);

3、非廣州市常住戶口的,申請公積金貸款時已連續繳存住房公積金24個月以上(含24個月)。

公積金貸款額度的標準為：

1、不高於按照個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度，計算公式為：賬戶餘額×8+月繳存額×到退休年齡月數；

2、不高於個人住房公積金貸款最高額度：一人申請個人住房公積金貸款，最高額度為60萬元；兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請個人住房公積金貸款，貸款額度為每個申請人的貸款額度之和，最高額度為100萬元；

3、職工申請貸款時，該筆貸款的月還款額佔家庭收入的比例不得超過50%，月還款額只計算公積金貸款的月還款（收入以繳存基數或公積金中心歸集系統登記的工資為準，不需要提供收入證明）；

4、不高於參照差別化住房信貸政策確定的貸款額度。

貸款期限：

住房公積金貸款期限應符合下列要求：

（一）一手樓貸款期限不得超過30年。二手樓貸款期限不得超過20年，貸款期限與樓齡之和不得超過40年。

（二）借款人年齡與貸款期限之和不超過退休年齡後5年。退休年齡一般按照男性60歲，女性55歲計算。

（三）兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，以貸款期限最長的計算。

中介費：

目前廣州的中介費一般都是按照總房款的2.7％收取，其中包括2.2％的中介費和0.5％的保障服務費（擔保費）。小中介公司一般都收取1-1.5％。少數複雜的住宅買賣經紀服務，經交易各方協商同意，可在規定的收費標準基礎上適當上浮，上浮幅度高額不得超過10％。但實際操作過程中，一些中介公司把交易都認定為“複雜交易”，寬鬆一些的把有貸款的交易就算作複雜交易，按照2.2％收取中介費。

砍價：首先，需要明白中介比你更想成交；砍價時，若房子總價高，可底氣足一點多砍一點；若總價不是很高，可定一個具體的金額來談判。此外如果該房源在多個平臺都有上線，可通過多箇中介進行比較。

中介費什麼時候給？一般情況下，簽訂三方合同後給一半，過戶當天給剩下的一半。也有一小部分中介簽約時就要求給齊全部中介費，建議事前先溝通清楚。

此外，如果購房者在網上找到房東個人房源後，就可以自行去看房，在雙方都有自行成交的意向後，就可以自行辦理過戶手續了，這樣就能省下不少中介費。

尋找房源：

目前，廣州地區可通過個人房源網、58同城、豆瓣等渠道來尋找個人房源。

可通過中介尋找房源的主要有：鏈家、房天下、樓盤網等；目前鏈家廣州區域在售的有4萬多套二手房源，而房天下廣州區域收集的有中原地產、置家地產、以及華江置業等多箇中介機構的房源，正在出售的二手房源達到了34萬多套。

購房者可通過多種渠道來選擇房源。

二手房買賣流程

1. 資質審核/房源核驗：審核買家是否具備資格；對賣方的房屋進行房源核驗。

2. 簽署買賣合同：雙方簽訂購房合同，買房支付一定數額的定金。

3. 網籤：到建委辦理

4. 貸款：選擇公積金、商貸或組合貸後申請貸款，等待批貸。

5. 繳稅：到住建委繳納契稅、增值稅、個稅等。

6. 過戶：到房屋所在地的不動產登記中心辦理過戶。

7. 出具不動產權證：5個工作日（未編制不動產單元號的8個工作日），房管局出具新的不動產權證。

8. 抵押登記：到不動產登記中心辦理房產抵押登記。

9. 出《房屋他項權證》：房產抵押登記後，房管局會出《房屋他項權證》，貸款銀行拿到後放款。

10. 銀行放款：具體放款時間各銀行不同。