2019年農曆春節後，沉寂了相當長時間的樓市似乎正以令人意想不到的速度回暖，尤其是一線城市，新房和二手房成交量同步暴漲，牽動億萬民眾的樓市調控政策，似乎又到了發力與否的關口。
一二線城市和三四線城市樓市出現分化，地方政府調控政策也會不同，這對中央政府的統籌和約束能力提出了更高的要求
量價齊漲 分化加劇 2018年四季度，房地產市場銷售整體負增長，金融數據提供商Wind數據統計顯示，2019年以來樓市累計成交面積同比正增長。30個主要城市商品房累計銷售面積增幅4.4%。3月16日至只3月29日的兩週中，30個主要城市的成交面積環比增長13.7%。
其中，一線城市量價齊升。Wind數據顯示，截至3月末，一線城市新房累計成交同比大增30%。二手房成交量放大更為明顯。北京二手住宅網籤量為16,051套，環比增加1.4倍，成交量是2018年5月後的最高值；上海二手住宅網籤量為25,931套，環比增加142%，創2016年10月以來的新高；廣東深圳二手住宅成交4,551套，環比上升127.9%，成交量為近半年新高。
國家統計局公佈的房價數據顯示，2019年2月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，二手房銷售價格也結束了連續5個月的下跌，環比微漲0.1%。
土地成交量同樣出現回暖的態勢，2019年以來，一線城市累計成交面積同比增長超過40%，總價同比增加8.1%；值得注意的是，100個城市土地累計成交面積同比下降18.9%，成交總價累計同比下降21.2%。
由於2019年棚改規模整體下降及貨幣化安置政策收緊的影響，在一二線城市量價升溫的背景下，三四線城市依然在降溫。這也導致房企在三四線城市拿地的信心減弱，反映到整體樓面成交價，三四線城市價格下跌近8%。
調控“乏力”或 “發力”
本輪一線城市量價齊升，是多重因素共同作用的結果。從政策面來看，2018年底，部分城市限購限售政策開始鬆動，比如廣州放寬了人才落戶的要求；減稅降費方面，房產交易環節中，包括不動產交易合同印花稅、增值附加稅及教育附加稅等稅率降低。儘管減稅對於交易成本影響有限，但這些政策向市場釋放了樓市調控放鬆的預期。
不過，對於樓市調控是否鬆動的問題，住建部副部長倪虹3月23日在中國發展高層論壇期間接受媒體採訪時表示：“沒有，樓市調控不動搖，保持政策連續性。”
從資金層面看，由於央行降準帶來的貨幣寬鬆環境，首套房貸款利率下調。以深圳為例，由2019年年初的基準利率上浮15%下調至基準利率上浮5%。
融360研究院數據統計顯示，整體情況看，首套房貸款利率平均為5.63%，已經連續三個月出現回落，相當於基準利率的1.149倍，而數據監測的35個城市中，上海首套房貸款平均利率最低為5.06%。
隨著政策和資金面的鬆動，樓市調控政策是否會再次發力引人關注。尤其是一二線城市，從目前回暖的成交量來看，從2017年開始的本輪調控政策確實扼殺了一部分“剛需”購買者，但如果把握不好放鬆調控的尺度，房價再次上漲顯然是地方政府和民眾都不能接受的。
多數分析認為，未來房地產市場將以地方政府為主導，一二線城市不排除邊際寬鬆的可能性。而隨著資金面收緊，部分小城市缺乏產業支撐導致人口持續流出，疊加返鄉置業潮降溫，三四線城市仍將經歷痛苦的擠泡沫過程。