'新站“捂售”神盤現形！昊天園1.1萬/㎡就賣，折舊堪比十年回遷房'

編者按：在合肥，有這樣一群小區，可能一萬出頭，降價都賣不掉。大量的二手房小區，經過幾年的時間，價格不但不漲，反而大幅度下跌。

為了讓買房人買房不被坑，第一樓市公眾號獨家策劃《直擊合肥降價二手房》，讓買房人置業時得到更好的資產配置！

新站隆昊昊天園，合肥市區僅有的萬元“神盤”之一，之前傳出有一棟樓要賣，可這麼久也也沒有新的動靜。昊天園萬元出頭的均價被很多投資客關注，曾一度買到1.5萬/㎡，但今年有幾套1.1萬/㎡就成交了……

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新站萬元神盤二手價三年不漲

一度賣到1.5萬/㎡

1、昊天園最低1.1萬/㎡，3年不漲

根據鏈家成交數據，隆昊昊天園二手房總共成交了41套。其中，最高也賣出了1.5萬/㎡的價格。

來源：鏈家

不過這套房僅50㎡，總價低，很難具有代表性。

但昊天園第一套成交的房源也賣出了14586元/㎡的價格，那還是在2016年10月26日。

來源：鏈家

最近，昊天園二手房成交基本都在1.25~1.3萬/㎡。

來源：鏈家

甚至有些120㎡多的大戶型房源，成交價僅為1.1萬/㎡。

來源：鏈家

另外，通過安居客的房價行情曲線圖可以看出，從2016年9月至今，曲線一直很穩定，就沒怎麼漲~

來源：安居客

雖然對比整個瑤海公園一帶均價，昊天園市場價還屬於平均偏上一點，不過對於3年前買入的投資客們，這樣的表現也是蠻心酸的……

2、大富新領地直跌3000元/㎡

昊天園並不是唯一的，新站大富新領地的更慘，鏈家上可查到的成交記錄僅有今年1月和4月兩條記錄，都是1.1萬/㎡賣出。

來源：鏈家

參考安居客給出的房價行情，過去3年，大富新領地可謂經歷了人生的大起大落。

也曾一度賣到1.5~1.6萬/㎡，甚至可能是個別房源拉高均價，還衝到了1.9萬/㎡，但最終跌回原型，目前也就在1.2萬/㎡左右，相比曾經1.5萬/㎡，價格直跌3000元/㎡。

據瞭解，該小區由於開發商屢遭投訴、口碑崩盤，甚至出現大富開發商毆打業主的情形，買之前要好好想想了~

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昊天園實探：小區管理混亂，垃圾隨意堆放

折舊率堪比十年以上回遷房

頗有意思的是，相比於大富新領地的慘賣，昊天園卻是整個七裡塘成交最多的小區。

來源：鏈家

鏈家數據顯示，昊天園二手房掛牌均價12786元/㎡，有177套正在出售，實際掛牌應該會更多。

來源：鏈家

而且近3個月成交有18套，近一個月的帶看量達到了478次，相當不錯的成績~對於這個小區，咱實探了一番，但就看到的情況而言，並不是很理想。

1、進出隨意，大量中介蹲守

隆昊昊天園位於北二環路與蕭城路交叉口西北角，有直達的公交車坐到小區門口。

進入小區挺容易，門禁准入很寬鬆，而且可以看到有不少中介在這裡蹲守，似乎也側面證明了該小區帶看還是比較火的。

而且頗為有意思的一點是，如果有誰想買這裡的二手房，可以通過外牆顏色區分出樓棟的新舊。

還是比較明顯的，早先交付的小區，看上去外牆褪色的厲害。

垃圾隨意堆置，小廣告亂貼

昊天園內部的物業管理問題，除了門禁不嚴外，實地發現存在很多問題：

1、垃圾桶隨意堆置。

從小區北門進入，迎面就能看到廣場上堆置的垃圾桶，有些垃圾都沒扔進桶裡，都已經破損漏了出來，這大熱天晒得，氣味難聞，

2、車輛停放混亂。

可以看到除了地面車位以外，樓棟下也都停滿了車輛，即使物業貼上了告示也不管用。

包括一處地下停車場的入口，一輛車就這麼停在這，顯然也是很久沒挪動了。

當然，停車位的問題應該不是表象的那麼簡單，也許牽涉到小區的停車收費、車位買賣，估計比較複雜。

3、小區折舊率高

這樣的入戶門頭，幾乎就像是一個十多年的安置小區，實在太難堪。

每戶人家的大門上也是貼了不少這樣的廣告，非常雜亂，這也說明物業並不進行清理，而且也放任貼廣告的人員隨意進出。

還有一處應該是打造成景觀水池的，水早就幹了，雜草叢生，我估計業主們是不會來這裡休閒的~

3、沿街底商質量差

昊天園有沿街底商，實際看來，除了少數商鋪外，似乎不太景氣。

尤其是沿蕭城路一片，不少關門的。

當然也有一些比較別緻的店鋪，但對於人氣的聚集作用不大。

包括一處中介門店，早就關門大吉了。

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七裡塘二手房吃香

少荃湖、職教城新盤大量集中

當然，說一千道一萬，實際上隆昊昊天園二手房其實賣得並不算太差，價格是主要原因。這就牽涉到新站的置業選擇問題了。

1、七裡塘在售新房少，二手房吃香

昊天園所在的七裡塘板塊離瑤海最近，承接了不少瑤海的置業客群，也包括不少的租客。

由於整個板塊在售新盤很少，另一大神盤長虹世紀榮廷，從去年底就傳出還有兩棟樓，一直不賣，就這麼吊著大家的胃口~

另外，高速中央公園自首開過後，一直沒有新的動態，同樣1.48萬/㎡的禹州中央城，還算是比較正常的銷售~

所以，你就可以發現，相比較新房，二手房其實還蠻有市場的，而且基本上價格都只在1~1.3萬/㎡，與新房拉開了差距，即使算上稅費，多了也差不多1.2~1.3萬/㎡左右。

本站統計了新站86家二手房最新房價漲幅榜，其中：

→52個小區下跌，最大跌幅14.45%，為瑤海新村；

→28個小區上漲，最高漲幅9.09%，東元家園二期。

整體而言：

1、新站二手房集中在新站工業區，七裡塘板塊、瑤海公園一帶，老小區偏多；

2、縱觀漲幅比，其實前後落差並不是太大，而且基本上價格都偏低；

3、區域配套相對一般，即使有1號線延長線這樣的利好，但是整個區域的基礎設施落後，大環境一般；

4、大量小區均價在1.1~1.3萬/㎡，均價較低，門檻不高，周邊確實也有相當多的潛在置業人群和租客。

話又說回來，這裡二手房價格也就這樣了，進一步的投資價值很低，增值潛力也比較有限。如果是自主，因為門檻較低，成本壓力會較小，倒也可以考慮。

2、少荃湖、職教城新盤大量集中

通常我們說新站買房，可能較少的說二手房，因為新站新房很多，少荃湖、職教城兩個板塊聚集了很多家樓盤。

比如像職教城板塊，純地鐵盤美的金科郡、旭輝公園府、羅蘭香谷等。

另外，少荃湖板塊內在售的像少荃府、天下藝境等，還有今年入市的的銀城旭輝樾溪臺、學林春曉。

考慮到新站目前的發展方向，少荃湖和職教城兩大板塊作為重點打造區域，未來會伴隨著地鐵、教育、商業、醫療、產業等利好資源的大量導入，長線的發展潛力會更大。