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前幾年，買房似乎是一件很容易的事情，只要口袋裡有錢，閉著眼睛買就能賺得盆滿缽滿。

如今，“買房”這件事兒似乎變得格外複雜：

買入後被深度套牢、交房後遲遲不下房產證、買到有嚴重質量問題的房子...這類悲慘的事件彷彿每天都在發生。

究其原因，還是時代變了，房地產的玩兒法也變了！

巨輪已然轉向，你的思維也要及時轉變才行。

昨天，一位粉絲向我諮詢，她最近在考慮買一套改善房，三居或四居都可以，預算2000萬左右，也可追加到2500萬。她看了“泰禾西府大院”和“首開國風尚樾”，問這兩個盤哪個更好些。

這位粉絲並沒有固定具體的區域，除了那幾個遠郊區之外，其餘都可以選擇，但有一點非常重要，那就是：居住品質一定要高！

而我給出的建議是：以你這樣的預算，不如放棄新盤，直接考慮高品質的二手房！

為什麼？

且聽筆者細細道來。

02

最近一週，大家聽得最多的，應該就是“開發商降價促銷”了吧。

從最早的湖北恩施、到鄭州、再到天津、廣州、武漢、濟南、合肥，一時之間，似乎全國各地都在打折。

關於這一點，之前我們也已經講過很多次了：

今年下半年，是開發商集中還債高峰期。而在這個緊要關頭，融資渠道又全面收緊了。

雖然借錢基本上是行不通了，但欠的債終歸是要還的。所以，苦逼的開發商們只能選擇“以價換量”來加速回款。

眼看九月份馬上就要來了，預熱必須走起來！

這時候，有個別項目折扣還是比較大的，比如天津團泊的富力新城，降了1/3，天津旺海公寓6-7折...

面對這麼大的折扣，剛需和剛改朋友們還是比較激動的，特別是剛需。

也對，之前價格高的時候買不起，現在好不容易等到房價降了，還等什麼？趕緊買吧！

但筆者想說的是：

面對打折促銷，很多人只看到了撿漏的機會，卻不知道，一種更大的風險正在醞釀，那就是房子的質量問題。

03

我們不妨來思考一下：

什麼樣的房子最容易降價？

細心的朋友可能已經發現了，上文中提到的那些樓盤，大多數都分佈在郊區。樓市下行期，那些配套不完善、又沒學區支撐的遠郊樓盤，會最先扛不住。

但是，各位不妨反過來思考一下：遠郊盤就一定會降價嗎？市區的樓盤就一定不會降價嗎？

筆者認為：對於開發商來說，他們追求的，是利益最大化。如果不是實在無路可走了，沒有一個開發商會願意降價。因為這樣做不僅損失了利潤，還要面對前業主的“維權”。

所以，只要資金還能撐得住，他們都會選擇挺一挺。說不定熬過了這段時間，以後回暖了還能賣個好價錢。

這樣來看的話，那些最先降價的樓盤，多半是因為開發商極度缺錢了！在這種情況下，你還指望他們能好好建房子嗎？萬一將來交房後出現了質量問題，又該怎麼辦?

之前我們講過，要儘量買大開發商的房子。可是，現在來看，知名開發商也不見得靠譜了，就連某科、某園這樣排名在前幾位的開發商，尚且有出問題的項目，何況其他？

最近，筆者在後臺看到一條這樣的留言：

這位粉絲，可以說算是很懂行了，挑的項目售價是樓面價的4倍多，但即便是這樣，依然沒能逃脫房屋質量低劣的命運。

樓市下行期，要想買高品質的住宅，著實不易。

04

究竟如何才能避開質量低劣的產品呢？

筆者認為，最好的辦法就是買現房，所見即所得。但現在市場上的現房寥寥無幾，還不一定能滿足你的需求。

那該怎麼辦呢？

其實，二手次新盤也是一個不錯的選擇，而且，在同一個區域，二手房價格普遍比新盤要低。當然，限競房、共有產權房、以及“限價”等特殊情況下產生的“一二手倒掛”除外。

我們繼續來看那位粉絲的問題，筆者提煉了幾個關鍵點：

1、預算2000-2500萬（總價）、3-4居；2、居住品質要高（其他不考慮）；3、除了延慶、懷柔、平谷、密雲、門頭溝之外，其他區都可以選擇，沒有硬性區域要求

2000-2500萬這個區間，在北京已經算是非常高端的改善了。目前北京成型的高端改善板塊有：朝陽公園板塊、亞奧板塊、萬柳板塊、孫河板塊、東壩（西北角）板塊等等。

當然，各個區域也都有分散的高端改善盤，比如朝青的星湖灣、朝陽太陽宮附近的太陽公元、紅璽臺、望京的東湖灣，但這些區域都不能稱得上是真正成熟的高端板塊。

現在市場上在售的新盤之中，高端改善盤也不少，但在這些板塊之內的卻不多。

東壩板塊目前有“利錦府”、“和光塵樾”兩個新盤在售，但“利錦府”西邊緊挨著回遷社區“東壩家園”，“和光塵樾”南邊緊挨著另一個回遷社區“金駒家園”，居住環境雜亂，故排除。孫河板塊也有在售新盤，不過都是限競房。朝陽公園、亞奧、萬柳三個板塊無新盤。

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其實，如果追求居住品質，筆者認為：亞奧板塊和朝陽公園板塊都是十分優越的。

朝陽公園板塊的“泛海國際”、“棕櫚泉”、“公園大道”、“觀湖國際”，亞奧板塊的“紫玉山莊”、“國奧村”、“倚林佳園”、“上林世家”等，放在全北京來看，都是拿得出手的小區，片區整體居住環境也不錯。

當然，這篇文章的目的並不是告訴你要放棄新盤選擇二手房，而是，如果你是高端改善，對居住品質要求非常苛刻，那麼，為了徹底避免買到質量低劣的產品，最好選擇現房或者二手房。

當然，這個也要具體問題具體分析，像北京這樣的城市，很多區域的二手房市場都很成熟，但如果放到以新盤為主的城市或區域，這個原則可能就不適用了。

最後，再強調一遍：

對剛需群體來說，撿漏時一定要仔細甄別，注意避開地王項目和拿地價過高的項目，必要時也可以選擇現房；

至於對居住品質要求嚴苛的豪改群體，建議直接選擇二手次新盤。

來源：米宅北京