2019上半年，投資升溫、地市回暖、房價破萬、供需雙漲。無論從宏觀經濟與政策、一二級市場，還是房企的動作來看，趨勢向好是市場的總體表現。此現象歸功於“房住不炒”的定調與營商環境的利好，瀋陽“因城施策”，從市場供需入手，維護市場健康穩定發展。
對於下半年的瀋陽樓市，部分房企或將“收心”，回籠資金成為主要營銷戰略。上半年的集中拿地、供應增速，讓我們看到了市場的一片火熱，而庫存出現了反彈，去化的任務堆積到了下半年。至於房價，維持在萬元，不會大漲，也不會出現明顯下降，或者說基本沒有下降的可能。只有房企壓縮自身的利潤空間，通過“以價換量”加速變現。
2019上半年，投資升溫、地市回暖、房價破萬、供需雙漲。無論從宏觀經濟與政策、一二級市場，還是房企的動作來看，趨勢向好是市場的總體表現。此現象歸功於“房住不炒”的定調與營商環境的利好，瀋陽“因城施策”，從市場供需入手，維護市場健康穩定發展。
對於下半年的瀋陽樓市，部分房企或將“收心”，回籠資金成為主要營銷戰略。上半年的集中拿地、供應增速，讓我們看到了市場的一片火熱，而庫存出現了反彈，去化的任務堆積到了下半年。至於房價，維持在萬元，不會大漲，也不會出現明顯下降，或者說基本沒有下降的可能。只有房企壓縮自身的利潤空間，通過“以價換量”加速變現。
宏觀
經濟維穩，降準頻次減少
2019年上半年，央行5次釋放資金對銀行及中小型企業貸款給予支持，接近每月一次。從市場的固定資產投資數據來看，增速呈回落態勢，尤其東北地區下降較為明顯。同時，民間投資增速環比、同比均有所下降，這給市場造成了一定的衝擊影響。
下半年樓市融資端陸續收緊，降準或貸款金釋放頻率逐步下降。在M1M2貨幣供應回調、全國首套房利率上漲、居住消費價格指數持續下行，整體宏觀經濟中性趨穩。
因城施策，取消限購無望
伴隨著營商環境趨好，來沈投資的企業數量逐漸增多，千億規模成為重點。人才就業與落戶得到了政策的大力支持，租賃住房市場發展持續增速。大量購房需求浮現於市場，需求端成為市場主力。
在全城限購大環境下，房地產市場所表現出來的熱度虛實，不是單單一組數據所能權衡出來的。搶房搶地之後，溢價的部分的最終買單人仍為廣大購房者。遏制了房價快速上漲，抑制了炒房投機，量價齊漲判定“取消限購無望”。市場仍將軟服務加持，維穩。
土地
增量保質，市場波動重回理性
上半年的土地市場，理性下的瘋狂讓供應方摸不透房企們的戰略打法，供地節奏與條件的限制受參拍企業的熱情所牽引，高溢價的背後是房企拿地的熱情高漲、對市場預期的肯定、深化城市佈局的推進，同時也是推動未來房價上漲的主要原因。
下半年，部分企業因在上半年加快了拿地節奏，致使意向下降，回籠資金將成為營銷主線。同時，上半年參拍但未競得土地的房企，如金科、華髮、招商、郡源等出於城市佈局、產品或土地儲備的原因，在下半年或將持續選地參拍，而像碧桂園、首創、中海等品牌房企下半年逐步收心，回籠資金成為主趨勢，土地市場逐漸迴歸理性，投資預期將呈現回落跡象。
新房
房價保持穩勢，房企“以價換量”
2019上半年，房價在連續5個月微漲過後，終於破萬。這是在限購下，房價上漲速度受到遏制後的結果，是大勢所趨，也是市場的真實表現。隨著低價房源被消耗殆盡，品質類房源成為去化重心，同時後續入市新品定價均高於前期產品，致使房價穩漲。
市場熱度居高，下半年房價變動可能性較小，因為房企並無主動下調價格的理由。在房產增值保值的層面來看，降價是一種市場倒退的鏡像。利潤空間縮小後反推出來的房價與銷售均價可能會有差距，但不會出現大起大落，平穩仍為主態勢。
供需“先揚後抑”，比值小於1
從歷年的供需數據來看，雙端所呈現出來的波動軌跡大致相同。上半年大勢上漲，至7月份達到峰值後，波動下滑，可能在金九銀十等重要節點會有明顯的上漲出現，但不會影響市場整體發展趨勢，先揚後抑將成主基調。
低價產品漸消化殆盡，品質房成主線
何為低價房？總體來講，就是總房價較低的一類房源，無論是小戶型還是單價低的產品。上半年，剛需與剛改類產品在市場熱浪的推動下，逐漸登上舞臺，庫存去化顯著。留存下來的多為改善類房源，同時從案名確定但未入市的新盤來看，主推改善產品。下半年的戰場將以品質房競爭為主，成交上仍以剛需剛改為主，而改善類產品會有明顯上升。
庫存量下行，外圍壓力遞增
近一年瀋陽市庫存出現了1個較為明顯的分水嶺，那就是2018年8月的全城限購。庫存量從年初1782萬平下降至7月1648萬平後，再次反彈，到年終上漲至1884萬平。
進入2019年，一二級市場漸漸回暖，供需端呈現雙漲態勢，一時間供不應求成為市場主流。全市庫存量在上半年呈現穩步下滑，但從近2年數據來看，仍處於高位盤整。
下半年，各家房企在業績與週轉資金壓力的推動下，加快去化與產品的供應將表現的十分明顯。通過各種促銷活動達成目標之後，庫存量或將有所下降，去化週期縮短，而對於高存量的渾南區、于洪區及沈北新區，隨著新地、新盤、新品的不斷入市，未來去庫存任務仍然較為嚴峻。
二手房
受新房市場擠壓，房價見頂回調
炒房客群的抑制，對二手房市場無疑是一場洗禮，供需方轉向以居住為主要目的，部分傾向教育資源。學校劃片區制的產生，打壓了學區房與樓盤的捆綁，廣告法與入學制度雙管齊下，扶持二手房市場走向健康發展的道路。從目前整個市場來看，影響二手房市場的主要因素，無疑是客群的流向與市場熱銷的產品擠壓。
下半年進入營銷節奏加速期，促銷優惠類活動將浮出水面，屆時的新房市場將成為一片“紅海”，各家房企對客源的爭搶成為產品去化的焦點。在這種態勢下，二手房市場將略顯低調，房價呈現下滑。除了限售與稅率的限制，影響二手房市場最多的則是配套資源與產品自身的優勢。
房企
產品持續增量，回籠資金提速
遍“地”開花
上半年雖然產品發佈、營銷中心開放、奠基儀式等活動場次未佔主位，但市場傳播關注度較強。成功出讓的32宗地塊中，13個地塊已確定項目案名，剩餘地塊在下半年或將進入啟動模式。屆時，產品說明會、案名發佈、土地奠基、營銷中心開放等系列活動將成為市場的一大亮點。
同時，伴隨著土地持續增量，上半年未有收穫的房企將繼續勘地、選地、競拍。在城市佈局與市場佔位上來看，土地儲備是產品與業績比拼的基礎，而供應端的理性將促使開發房企與政府之間的交流更加密切，很好的控制了土地溢價的空間，側面遏制了未來房價大漲的可能。
力求變“現”
年中大考過後，房企下半年任務將逐漸由佈局市場轉向回籠資金。無論是土地儲備、在建項目，都將推進產品入市，加速庫存去化，以求最大變“現”（現，指現金）。從營銷上看，排除前期策劃事件，產品入市後的活動主要將以金九銀十、雙十二等重要節點特惠類為主，不免有房企舉辦購房節、房交會等大型團購會場類活動。
在融資持續收緊的大環境下，產品去化變“現”無疑是房企資金回籠的有效途徑之一。個別房企或出於營銷策略中的“市場槓桿效應”，延遲土地施工日期、放緩產品入市節奏，以達到“低進高出”的結果。項目長線運營，適應體量較大、週轉資金充足的企業。此類項目特點週期長、市場壓力大、風險係數高。而對於一般項目而言，快銷則是產品入市的最終目的。