李嘉誠曾經說過:投資買房,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。這句話被業內人士們稱為至理名言。
隨著這幾年江北樓市的分化,同地段不同新房之間價格差距過大的房源不在少數。我們此前曾提到過,一街之隔雨山路的江山薈和力標贊城新房價差近8000元/㎡。
然而除了在售的新房價格差外,讓不少買房人鬱悶的是,當年同等價位買的同地段的新房,二手房成交價竟比鄰居盤低近10000元/㎡!
高新兩小區三年前價差300元/㎡,如今最高價差9219元/㎡
這個月,在“破30000元/㎡!成交!高新區二手房成交價破歷史記錄!”一文中,我提到,高新核心居住區新城香溢紫郡的二手房,成交均價超過3.1萬/㎡!
這篇文章引發網友較大的爭論,有網友直指,同區域的其他二手房小區,成交價都不到2.4萬/㎡,房價差別怎麼能這麼大!
事實上,在高新核心居住區,二手房房價差大的情況非常正常。今天,我在鏈家上發現一套朗詩未來街區的二手房,79㎡的三房戶型,上個月毛坯成交均價僅17722元/㎡!
而同區域的弘陽時光裡,同樣是毛坯房源,75平的三房戶型,1月份成交均價達到26934元/㎡!
時間回溯到3年前,2016年的金三銀四期間,朗詩未來街區加推的二期房源開盤價13500元/㎡。弘陽時光裡開盤均價13900元/㎡。
三年前買入價僅相差300元/㎡!戶型面積相當、地段相近、同樣為毛坯的情況下,弘陽時光裡和朗詩未來街區的二手房價最高竟然差9219元/㎡!
不過,需要解釋下的是,即便是同一個小區,由於樓層和樓棟位置不同,不同房源之間的價差也會非常大,而朗詩未來街區17722元/㎡成交的情況也非常少見。
我查詢了下,目前弘陽時光裡住宅二手房掛牌均價25370元/㎡,朗詩未來街區二期二手房掛牌均價22232元/㎡,從平均水平看,同等價位買入的情況下,兩者的房價差約3000元/㎡。
一路之隔!白馬路板塊兩小區二手房房價差5000元/㎡
無獨有偶,江浦白馬路的融僑觀邸與旭輝銀城白馬瀾山在17年,也是新房價格相差無幾,如今二手房房價相差近5000元/㎡。
2017年12月,融僑觀邸在售毛坯小高層房源均價25500元/㎡。同月,一路之隔的旭輝銀城白馬瀾山推出收官小高層房源,毛坯開盤均價24118-24421元/㎡ 。
我在網上查詢了下,融僑觀邸最新成交的一套86.51㎡的兩房戶型,精裝均價24853元/㎡,而旭輝銀城白馬瀾山88.59㎡的戶型,毛坯成交價達到了31042元/㎡。
戶型面積相當的情況下,旭輝銀城白馬瀾山的毛坯二手房比融僑觀邸的精裝二手房價高了6189元/㎡!
再來看看兩家小區的平均掛牌價,365二手房顯示,本月旭輝銀城白馬瀾山的二手房掛牌價30534元/㎡,融僑觀邸的二手房掛牌價為25971元/㎡,一路之隔,17年底白馬瀾山比融僑觀邸新房房價低1000元/㎡,如今二手房房價卻比融僑觀邸高4563元/㎡。
江北核心區旁,兩大鄰居小區二手房價差13547元/㎡
在原16.1平方公里的江北核心區旁,相鄰的金地淺山藝境和通宇林景熙園兩家樓盤,三年前開盤價格相差無幾,目前二手房成交價差13547元/㎡
2016年3月金地淺山藝境開盤推出的精裝洋房價格為20500元/㎡,當月通宇林景熙園推出了9-11棟的毛坯小高層,均價19500元/㎡。同一時間段,金地淺山藝境的精裝洋房價格僅比通宇林景熙園高1000元/㎡。
從二手房成交情況看,通宇林景熙園毛坯成交價為24552元/㎡,金地淺山藝境的精裝洋房成交價達到了38099元/㎡,毛坯疊加成交價到達了30834元/㎡。這意味著,三年前新房均價僅差1000元/㎡的兩家鄰居盤,如今二手房成交價差13547元/㎡。
記住這五點,同樣價格買的房,三年後資產升值差超百萬!
上文我們提到的三組二手房,均為當年同時間段內新房價格相差無幾的同區域小區,但在2-3年後,二手房價卻大相徑庭!這意味著,當年同等價位買同區域樓盤的業主,2-3年裡,資產增值的差距能達到100萬左右!
造成這種差異的原因是什麼?在如今江北大部分新房房價集中在2.5-3萬/㎡的情況下,應該如何選,才能打響財產保衛戰,我總結了5個點供大家參考:
①規劃與地段:由於目前江北依舊限價3萬/㎡,江北多個區域頂著限價賣,同樣是限價3萬/㎡,江北核心區的新房潛力高於雨山路。
②物業與開發商品牌:物業與品牌的溢價能力對二手房的升值影響不容小覷。我們剛剛提到的三組樓盤,弘陽和銀城的開發商品牌、物業口碑相對朗詩和融僑好一些,溢價能力自然也要高些。若同區域的樓盤房價相差無幾,應選擇物業和開發商口碑好的項目。
③產品類別:價格相差不大的情況下,同區域洋房和疊墅的溢價能力高於小高層與高層。從金地淺山藝境和通宇林景熙園的案例便可看出一二。
④社區規劃:同等價位的同區域樓盤,選擇樓間距大、社區規劃完善的項目。旭輝銀城白馬瀾山和融僑觀邸相比,除了品牌物業的差距外,白馬的樓間距也相對大一些,居住舒適度更高。
⑤戶型:同等價位下,小戶型的流通性高於大戶型,高附贈戶型與複式戶型在二手房市場更受青睞。由於戶型不同在二手房市場產生的房價差異,在高新、核心區等熱門板塊皆有案例。
高新的弘陽時光裡由於戶型贈送面積多,備受追捧。而同為江北核心區緯七路隧道口的樓盤,正榮潤江城由於得房率高,戶型小,成交週期相比大平層雅居樂濱江國際更短,二手房房價也超過雅居樂濱江國際。