土增清算前尾盤這麼賣，居然能省一大筆！

二手房購房裝修社會保險房產焦點財稅 2018-12-06

房地產開發企業在銷售開發商品房過程中，按照土地增值稅清算的規定，在銷售房屋面積達到85%時，可進行清算。所以，如果開發的業態包含普通住宅和商業，因為普通住宅增值率未超過20%，可以享受免稅交土地增值稅的優惠。為了平衡稅負的，往往對於尾盤的商業，地產公司會採用將商業先賣給公司老闆或關聯公司，然後自持到一定階段後再出售，財務人員經常會就這種預期的交易諮詢，到底給個人好，還是給公司好？哪一種更節稅？

我們以實例來具體分析一下，看看財務人員的疑問究竟如何決斷？

舉例：A房地產開發公司因開發樓盤已達到土地增值稅清算條件，企業開發產品截止5月份剩餘未售商業1000㎡、住宅一套140㎡。2018年6月6日稅務機關通知企業6月15日清算。

經公司領導決策，對剩餘未售房源簽訂《房屋銷售合同》，參與項目清算，待以後出售或出租。讓財務部給出意見，是以老闆名義簽訂合同，還是以關聯方的物業公司（同一個老闆）簽訂合同？房屋所在地與公司註冊地一致。

具體分析如下：

1、A房地產開發公司出售剩餘未售房源，不論買受人是個人還是公司，應按銷售不動產收入繳納增值稅及附加、土地增值稅、印花稅、企業所得稅。

2、買受人購得房屋出租，個人與公司有何不同？

出租房屋

經過上述對比分析，總結如下：

一、個人出租房屋的優劣勢：

1、個人出租住房，在增值稅、印花稅、土地使用稅、個人所得稅都有優惠政策可享受。另外個人月租金收入不超過3萬元免徵增值，超過3萬元5%減按1.5%。

2、個人出租住房個人所得稅，可以扣除：

（1）房屋出租過程繳納的稅費；

（2）實際承擔的房屋修繕費、以每次800元為限；

（3）每次收入不超過4000元減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。

3、不可以計提房屋折舊。

二、公司出租自有房屋的優劣勢：

1、公司可以計提房屋折舊且企業所得稅前可以扣除。小規模納稅人因不能進項抵扣，所以取得房屋時價稅合計計入原值，企業所得稅前扣除的折舊較一般納稅人抵稅效果明顯。

2、小規模納稅人月收入不超過3萬元免增值稅，不能就單一租賃收入（如住房）享受免稅。

總之，個人出租住房的稅收優勢較明顯，而出租非住房與企業出租非住房相較，整體看沒有明顯優勢。

3、 買受人自持後出售，個人與公司的涉稅有何不同？

綜上分析比較：

一、個人銷售二手房：

1、增值稅優惠

個人購買不滿2年的住房，對外銷售按全額5%繳納增值稅，個人購買2年以上（含2年）的住房對外銷售免增值稅。

個人購買2年以上的非普通住房對外銷售，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的繳納增值稅。

2、個人所得稅的優惠

個人轉讓自用達5年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅。

個人轉讓二手房取得的所得應按照"財產轉讓所得"項目徵收個人所得稅。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，個人轉讓營業用房取得的所得按"財產轉讓所得"徵收個人所得稅。

計稅依據以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額。稅率為20%。（1）財產的收入額：營業用房的轉讓價格都要以評估價為準。（2）財產原值： 1）購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的契稅和印花稅； 2）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓過程時實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金；（3）合理費用；納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。