'二線城市房價上漲的“底氣”在哪裡？'
中房智庫研究員 蘇志勇/文
在一線城市人口、資源等要素趨於飽和的情況下，二線城市正成為中國經濟的強大引擎。在人口政策、土地財政等多重因素刺激下，二線城市房地產市場一路高歌猛進，成為本輪房價上漲的重要推動力。
8月15日，國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，7月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.7和0.9個百分點。雖然漲幅回落，但漲勢依然明顯。
房價漲幅收窄但漲勢不改
為了統一口徑，我們將依據國家統計局70個大中城市房價指數採用的城市劃分標準，即將省會（首府）城市、計劃單列市在內的31個城市作為二線城市。
從房價漲幅走勢上看，在嚴厲調控之下二線城市相比一線城市抗跌性更強，雖然漲幅在逐月收窄，但漲勢不改，部分二線城市仍然保持10%甚至20%以上的同比漲幅。
2017年初開始，以“房住不炒”為總基調的房地產調控席捲全國，全年超過100個城市密集發佈調控政策，其中涵蓋絕大多數二線城市。受調控影響，二線城市房價漲幅一路下跌。根據百城住宅價格指數同比數據，2017年1月二線城市房價漲幅達到18.27%的歷史最高點，到2017年9月這一數值跌破10%，並一路下探。截至2019年7月，這一數值下跌至5.26%。但相比一線城市，二線城市的漲幅依然可觀。
8月15日國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，西安新建商品住宅銷售價格同比漲幅達到25.3%，呼和浩特達到20.3%。貴陽、石家莊、武漢、西寧、昆明、成都、大連、哈爾濱同比漲幅分列3~10位，漲幅均超過10%。從環比數據看，列入統計範圍的31個二線城市除天津下跌、石家莊持平外，其餘29個城市新建商品住宅均實現環比上漲，其中西安、廈門、成都、南京、貴陽、武漢、西寧環比漲幅超過1%。
以2015年作為定基統計，新建商品住宅銷售價格漲幅前十分別為西安（63.8%）、合肥（60.5%）、廈門（56.9%）、武漢（53.8%）、南京（52.5%）、石家莊（50.5%）、貴陽（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（47.1%）、濟南（46.2%）。在70個大中城市新建商品住房累計漲幅前20名中，列入統計的二線城市佔據14席，成為本輪房價上漲的絕對主力。
人口成二線城市最大紅利
從某種程度上說，推動城市發展的是人才，而推動房價上漲的則是人口。
按照各地方統計局的統計數據，2018年人口增長最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。除深圳和廣州外，其餘均為二線城市，其中西安2018年年末常住人口1000.37萬，比上年末淨增38.70萬人。將人口變化的統計週期拉長可以發現，合肥常住人口從2008年的501萬增長到2018年的808.7萬，11年間增長了61.42%；鄭州人口2018年突破千萬，11年人口增長36.31%；天津常住人口11年增長32.62%；成都、太原、廈門常住人口增長分別達到28.52%、27.37%和26.07%。
2016年《國務院辦公廳關於印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》（國辦發〔2016〕72號）出臺，根據通知精神，2016～2020年各地將推動1億非戶籍人口在城市落戶，二線城市成為本輪吸引人口的主力。從2016年開始，大部分二線城市出臺了吸引人才和放鬆落戶條件的政策措施。
以2018年人口增長和房價漲幅雙料冠軍西安為例，2018年1月份，只憑身份證和畢業證即可申請辦理西安戶口；2月份戶籍新政再升級，一人落戶，直系親屬可舉家隨遷。人口增長大戶鄭州2017年出臺史上最強的引才新政，除了重金引才外，對高校畢業生、職業(技工)院校畢業生、留學歸國人員和技能人才實行“零門檻”落戶。
從落戶條件看，天津、成都、杭州、青島、武漢、南京等二線城市的落戶門檻為本科，重慶、長沙、大連、寧波、杭州（緊缺專業大專）、青島（附加1年社保）、武漢（附件1年社保）、南京（附加2年社保）等二線城市門檻降低到大專或高職，而寧波的落戶條件降到了中專（高中）（附2年社保）。
各城市引才或落戶政策五花八門，在此不一一贅述。不過可以肯定的是，二線城市的大規模引進人才（人口），成為推動本輪房價上漲的重要因素。
土地財政難解
地價作為房地產最重要的成本構成要素，被普遍認為是房價上漲的罪魁禍首。
中房智庫根據WIND數據對2017年以來二線城市住宅用地成交情況進行梳理髮現，2017年1月二線城市住宅用地成交樓面價僅為3985元/平方米，到2019年7月31日達到6975元/平方米，兩年半時間樓面地價上漲了75%。值得深思的是這一地價漲幅是在嚴厲的房地產調控政策之下。基於此，2018年底住建部將“穩地價、穩房價、穩預期”作為2019年的調控目標，將“穩地價”放在首要位置。
根據中指研究院對全國主要城市土地財政依賴度排名，二線城市土地財政依賴度普遍高於一線城市和三四線城市。排在前10位的分別為杭州、佛山、南京、濟南、武漢、鄭州、廣州、昆明、石家莊和成都，除廣州外均屬二線城市。
為了控制房價，一方面要加大土地供應力度，另一方面又要打破土地財政，似乎是一個悖論。這關鍵取決於土地出讓用途和出讓方式。一味價高者得的拍賣方式勢必造成高溢價，一味以利益最大化為目標勢必忽視保障房用地供應。
今年3月份以來，部分二線城市為首的土地市場持續高熱，成交量、地價頻創新高。住建部對此進行了預警提示。在此情況下，包括杭州、蘇州、合肥等城市紛紛調整土拍規則，如“降低一次性報價最高限價”“配建保障房”等，力圖進一步穩定地價。
雖然人口和土地是二線城市房價上漲的重要推動因素，但總體來看二線城市房價上漲也有其內在合理性。首先，二線城市房價與一線城市尚有明顯差距，除了廈門、南京、杭州等沿海發達城市房價直追一線城市外，大多數二線城市房價並不算高，平均房價不足一線城市的三分之一。近兩年二線城市的房價上漲，很大程度上屬於補漲行情。其次，二線城市經濟高速發展和城市競爭力的大幅提升，為房價上漲注入了充足的底氣。
“一城一策”之下，各城市自身稟賦不同，發展狀況不同，在房價調控上應當最大程度上發揮主體責任，以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，保持房價合理穩定。
中房智庫研究員 蘇志勇/文
在一線城市人口、資源等要素趨於飽和的情況下，二線城市正成為中國經濟的強大引擎。在人口政策、土地財政等多重因素刺激下，二線城市房地產市場一路高歌猛進，成為本輪房價上漲的重要推動力。
8月15日，國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，7月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.7和0.9個百分點。雖然漲幅回落，但漲勢依然明顯。
房價漲幅收窄但漲勢不改
為了統一口徑，我們將依據國家統計局70個大中城市房價指數採用的城市劃分標準，即將省會（首府）城市、計劃單列市在內的31個城市作為二線城市。
從房價漲幅走勢上看，在嚴厲調控之下二線城市相比一線城市抗跌性更強，雖然漲幅在逐月收窄，但漲勢不改，部分二線城市仍然保持10%甚至20%以上的同比漲幅。
2017年初開始，以“房住不炒”為總基調的房地產調控席捲全國，全年超過100個城市密集發佈調控政策，其中涵蓋絕大多數二線城市。受調控影響，二線城市房價漲幅一路下跌。根據百城住宅價格指數同比數據，2017年1月二線城市房價漲幅達到18.27%的歷史最高點，到2017年9月這一數值跌破10%，並一路下探。截至2019年7月，這一數值下跌至5.26%。但相比一線城市，二線城市的漲幅依然可觀。
8月15日國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，西安新建商品住宅銷售價格同比漲幅達到25.3%，呼和浩特達到20.3%。貴陽、石家莊、武漢、西寧、昆明、成都、大連、哈爾濱同比漲幅分列3~10位，漲幅均超過10%。從環比數據看，列入統計範圍的31個二線城市除天津下跌、石家莊持平外，其餘29個城市新建商品住宅均實現環比上漲，其中西安、廈門、成都、南京、貴陽、武漢、西寧環比漲幅超過1%。
以2015年作為定基統計，新建商品住宅銷售價格漲幅前十分別為西安（63.8%）、合肥（60.5%）、廈門（56.9%）、武漢（53.8%）、南京（52.5%）、石家莊（50.5%）、貴陽（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（47.1%）、濟南（46.2%）。在70個大中城市新建商品住房累計漲幅前20名中，列入統計的二線城市佔據14席，成為本輪房價上漲的絕對主力。
人口成二線城市最大紅利
從某種程度上說，推動城市發展的是人才，而推動房價上漲的則是人口。
按照各地方統計局的統計數據，2018年人口增長最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。除深圳和廣州外，其餘均為二線城市，其中西安2018年年末常住人口1000.37萬，比上年末淨增38.70萬人。將人口變化的統計週期拉長可以發現，合肥常住人口從2008年的501萬增長到2018年的808.7萬，11年間增長了61.42%；鄭州人口2018年突破千萬，11年人口增長36.31%；天津常住人口11年增長32.62%；成都、太原、廈門常住人口增長分別達到28.52%、27.37%和26.07%。
2016年《國務院辦公廳關於印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》（國辦發〔2016〕72號）出臺，根據通知精神，2016～2020年各地將推動1億非戶籍人口在城市落戶，二線城市成為本輪吸引人口的主力。從2016年開始，大部分二線城市出臺了吸引人才和放鬆落戶條件的政策措施。
以2018年人口增長和房價漲幅雙料冠軍西安為例，2018年1月份，只憑身份證和畢業證即可申請辦理西安戶口；2月份戶籍新政再升級，一人落戶，直系親屬可舉家隨遷。人口增長大戶鄭州2017年出臺史上最強的引才新政，除了重金引才外，對高校畢業生、職業(技工)院校畢業生、留學歸國人員和技能人才實行“零門檻”落戶。
從落戶條件看，天津、成都、杭州、青島、武漢、南京等二線城市的落戶門檻為本科，重慶、長沙、大連、寧波、杭州（緊缺專業大專）、青島（附加1年社保）、武漢（附件1年社保）、南京（附加2年社保）等二線城市門檻降低到大專或高職，而寧波的落戶條件降到了中專（高中）（附2年社保）。
各城市引才或落戶政策五花八門，在此不一一贅述。不過可以肯定的是，二線城市的大規模引進人才（人口），成為推動本輪房價上漲的重要因素。
土地財政難解
地價作為房地產最重要的成本構成要素，被普遍認為是房價上漲的罪魁禍首。
中房智庫根據WIND數據對2017年以來二線城市住宅用地成交情況進行梳理髮現，2017年1月二線城市住宅用地成交樓面價僅為3985元/平方米，到2019年7月31日達到6975元/平方米，兩年半時間樓面地價上漲了75%。值得深思的是這一地價漲幅是在嚴厲的房地產調控政策之下。基於此，2018年底住建部將“穩地價、穩房價、穩預期”作為2019年的調控目標，將“穩地價”放在首要位置。
根據中指研究院對全國主要城市土地財政依賴度排名，二線城市土地財政依賴度普遍高於一線城市和三四線城市。排在前10位的分別為杭州、佛山、南京、濟南、武漢、鄭州、廣州、昆明、石家莊和成都，除廣州外均屬二線城市。
為了控制房價，一方面要加大土地供應力度，另一方面又要打破土地財政，似乎是一個悖論。這關鍵取決於土地出讓用途和出讓方式。一味價高者得的拍賣方式勢必造成高溢價，一味以利益最大化為目標勢必忽視保障房用地供應。
今年3月份以來，部分二線城市為首的土地市場持續高熱，成交量、地價頻創新高。住建部對此進行了預警提示。在此情況下，包括杭州、蘇州、合肥等城市紛紛調整土拍規則，如“降低一次性報價最高限價”“配建保障房”等，力圖進一步穩定地價。
雖然人口和土地是二線城市房價上漲的重要推動因素，但總體來看二線城市房價上漲也有其內在合理性。首先，二線城市房價與一線城市尚有明顯差距，除了廈門、南京、杭州等沿海發達城市房價直追一線城市外，大多數二線城市房價並不算高，平均房價不足一線城市的三分之一。近兩年二線城市的房價上漲，很大程度上屬於補漲行情。其次，二線城市經濟高速發展和城市競爭力的大幅提升，為房價上漲注入了充足的底氣。
“一城一策”之下，各城市自身稟賦不同，發展狀況不同，在房價調控上應當最大程度上發揮主體責任，以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，保持房價合理穩定。
中房智庫研究員 蘇志勇/文
在一線城市人口、資源等要素趨於飽和的情況下，二線城市正成為中國經濟的強大引擎。在人口政策、土地財政等多重因素刺激下，二線城市房地產市場一路高歌猛進，成為本輪房價上漲的重要推動力。
8月15日，國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，7月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.7和0.9個百分點。雖然漲幅回落，但漲勢依然明顯。
房價漲幅收窄但漲勢不改
為了統一口徑，我們將依據國家統計局70個大中城市房價指數採用的城市劃分標準，即將省會（首府）城市、計劃單列市在內的31個城市作為二線城市。
從房價漲幅走勢上看，在嚴厲調控之下二線城市相比一線城市抗跌性更強，雖然漲幅在逐月收窄，但漲勢不改，部分二線城市仍然保持10%甚至20%以上的同比漲幅。
2017年初開始，以“房住不炒”為總基調的房地產調控席捲全國，全年超過100個城市密集發佈調控政策，其中涵蓋絕大多數二線城市。受調控影響，二線城市房價漲幅一路下跌。根據百城住宅價格指數同比數據，2017年1月二線城市房價漲幅達到18.27%的歷史最高點，到2017年9月這一數值跌破10%，並一路下探。截至2019年7月，這一數值下跌至5.26%。但相比一線城市，二線城市的漲幅依然可觀。
8月15日國家統計局公佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，西安新建商品住宅銷售價格同比漲幅達到25.3%，呼和浩特達到20.3%。貴陽、石家莊、武漢、西寧、昆明、成都、大連、哈爾濱同比漲幅分列3~10位，漲幅均超過10%。從環比數據看，列入統計範圍的31個二線城市除天津下跌、石家莊持平外，其餘29個城市新建商品住宅均實現環比上漲，其中西安、廈門、成都、南京、貴陽、武漢、西寧環比漲幅超過1%。
以2015年作為定基統計，新建商品住宅銷售價格漲幅前十分別為西安（63.8%）、合肥（60.5%）、廈門（56.9%）、武漢（53.8%）、南京（52.5%）、石家莊（50.5%）、貴陽（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（47.1%）、濟南（46.2%）。在70個大中城市新建商品住房累計漲幅前20名中，列入統計的二線城市佔據14席，成為本輪房價上漲的絕對主力。
人口成二線城市最大紅利
從某種程度上說，推動城市發展的是人才，而推動房價上漲的則是人口。
按照各地方統計局的統計數據，2018年人口增長最快的10個城市分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙和寧波。除深圳和廣州外，其餘均為二線城市，其中西安2018年年末常住人口1000.37萬，比上年末淨增38.70萬人。將人口變化的統計週期拉長可以發現，合肥常住人口從2008年的501萬增長到2018年的808.7萬，11年間增長了61.42%；鄭州人口2018年突破千萬，11年人口增長36.31%；天津常住人口11年增長32.62%；成都、太原、廈門常住人口增長分別達到28.52%、27.37%和26.07%。
2016年《國務院辦公廳關於印發推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》（國辦發〔2016〕72號）出臺，根據通知精神，2016～2020年各地將推動1億非戶籍人口在城市落戶，二線城市成為本輪吸引人口的主力。從2016年開始，大部分二線城市出臺了吸引人才和放鬆落戶條件的政策措施。
以2018年人口增長和房價漲幅雙料冠軍西安為例，2018年1月份，只憑身份證和畢業證即可申請辦理西安戶口；2月份戶籍新政再升級，一人落戶，直系親屬可舉家隨遷。人口增長大戶鄭州2017年出臺史上最強的引才新政，除了重金引才外，對高校畢業生、職業(技工)院校畢業生、留學歸國人員和技能人才實行“零門檻”落戶。
從落戶條件看，天津、成都、杭州、青島、武漢、南京等二線城市的落戶門檻為本科，重慶、長沙、大連、寧波、杭州（緊缺專業大專）、青島（附加1年社保）、武漢（附件1年社保）、南京（附加2年社保）等二線城市門檻降低到大專或高職，而寧波的落戶條件降到了中專（高中）（附2年社保）。
各城市引才或落戶政策五花八門，在此不一一贅述。不過可以肯定的是，二線城市的大規模引進人才（人口），成為推動本輪房價上漲的重要因素。
土地財政難解
地價作為房地產最重要的成本構成要素，被普遍認為是房價上漲的罪魁禍首。
中房智庫根據WIND數據對2017年以來二線城市住宅用地成交情況進行梳理髮現，2017年1月二線城市住宅用地成交樓面價僅為3985元/平方米，到2019年7月31日達到6975元/平方米，兩年半時間樓面地價上漲了75%。值得深思的是這一地價漲幅是在嚴厲的房地產調控政策之下。基於此，2018年底住建部將“穩地價、穩房價、穩預期”作為2019年的調控目標，將“穩地價”放在首要位置。
根據中指研究院對全國主要城市土地財政依賴度排名，二線城市土地財政依賴度普遍高於一線城市和三四線城市。排在前10位的分別為杭州、佛山、南京、濟南、武漢、鄭州、廣州、昆明、石家莊和成都，除廣州外均屬二線城市。
為了控制房價，一方面要加大土地供應力度，另一方面又要打破土地財政，似乎是一個悖論。這關鍵取決於土地出讓用途和出讓方式。一味價高者得的拍賣方式勢必造成高溢價，一味以利益最大化為目標勢必忽視保障房用地供應。
今年3月份以來，部分二線城市為首的土地市場持續高熱，成交量、地價頻創新高。住建部對此進行了預警提示。在此情況下，包括杭州、蘇州、合肥等城市紛紛調整土拍規則，如“降低一次性報價最高限價”“配建保障房”等，力圖進一步穩定地價。
雖然人口和土地是二線城市房價上漲的重要推動因素，但總體來看二線城市房價上漲也有其內在合理性。首先，二線城市房價與一線城市尚有明顯差距，除了廈門、南京、杭州等沿海發達城市房價直追一線城市外，大多數二線城市房價並不算高，平均房價不足一線城市的三分之一。近兩年二線城市的房價上漲，很大程度上屬於補漲行情。其次，二線城市經濟高速發展和城市競爭力的大幅提升，為房價上漲注入了充足的底氣。
“一城一策”之下，各城市自身稟賦不同，發展狀況不同，在房價調控上應當最大程度上發揮主體責任，以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標，保持房價合理穩定。
（此文刊於中國房地產報8月19日11版 責任編輯 蘇志勇）