北京房姐，樓市投資專家，買房路上的自己人。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導買房
提問：點評一下昌平縣城呀，200萬的房子首付不到100萬就可以上車不是很合適嗎？有地鐵到西二旗也方便。
回答：昌平縣城的核心問題在於，它不是北京。
每個城市的能量都是有限的，北京也不例外，由於北京的攤大餅式發展，邊界更加模糊，小白更容易掉進陷阱。
昌平縣城僅僅比密雲這種好一點，還差一步就掉進河北縣城的級別。
開通地鐵並不是萬能的，看看廣州南沙，上海滴水湖，北京幾條新開通地鐵線路的終點也是類似的。
昌平縣城想要站穩腳跟，必須要依靠西二旗。
而西二旗並不是一個真正的產住結合片區，產和住有一點點分離，產業過於單一，不要以為互聯網就是高大上，大部分的互聯網公司發展後期，都會把人發配到邊疆。
所謂的（互聯網）大廠，本質上就是工廠，碼農工廠，建在郊區一是地價便宜，二是碼農好養活，只需要一個美食廣場和公司食堂，碼農和和民工是類似工種，只是從事的具體工作內容上有區別。
提問：北京哪個郊區的投資價值最高，如果按照投資價值可以排個順序嗎？
回答：天通苑-回龍觀-通州（核心區）-順義（地鐵線）-大興（地鐵線）-昌平（地鐵線）-亦莊（地鐵線）-房山（地鐵線）
提問：微博有一些大V說，天通苑過去十多年一直跑輸大盤，因為有質量不好，也漲不上去，房姐怎麼看？
回答：1.他說的是天通苑具體什麼叫類型的標的？十年前什麼價格，今天什麼價格？
2.我公開建議過買天通苑大面積，當時1.4大把，一年後接近翻倍。
3.品質從來不是有沒有升值潛力的邏輯，說品質不好所以漲不上去，是為了給前一句「過去十年跑輸」做二次強調，讓你覺得「好像是那麼回事」，實際上前後兩句沒有邏輯關係。
4.數據不是邏輯，語言是操控人的工具，先理解房產的邏輯，才能看清對方是房產專家還是相聲大師。
提問：您好，準備入職gwy，LP是老師，手上40萬，昨天看了佛山非限購區的羅村。
A.看了孝德湖板塊的`2014年力訊城築`，離3號地鐵700米，2021年底開通，148萬91.4方，2樓南向，3房一廳一廚一衛，基本1.61一方，加上中介費1.5萬，還有契稅和滿2增值稅等。基本到了1.7萬一方？樓主還有50貸款要我們幫忙贖樓。
B.佛山羅村萬科城市之光看了一手樓，1.64一方，88.5方，3房2衛，2樓東南向，感覺便宜，規劃中可能有一個地鐵口在1公里內，2024年可能開通。
c.用4萬買佛山戶口，買佛山限購區，繼續看二手房。
D.首房首貸都投資去重慶或者瀋陽。
給個方向？
回答：可以和你說說佛山對於多軍是怎麼一回事。
買佛山的多軍，基本兩類，都是廣州本地為主，一種底倉多，需要小舢板，一種小單單單追熱點。
從16開始買新塘，到南村萬博，再過南站到順德北滘，都是這個策略。
把主場放在佛山，不是一個很好選擇，限購限貸沒有創造規模的優勢，選籌目標劃定，漲幅不可保持。
你要破限購，資金有100可以去深圳買3字頭的次新，資金再少點，就去重慶50萬一套，只有40萬，很難選，瀋陽可以買，你需要考慮能否接受城市的問題。
提問：請問房姐，現在不賣房，房價漲起來，置換，小換大，不是更不合適了嗎?房價低時，置換大房子，不是更合理嗎?
回答：融資買房和出售變現是兩條線。
低位期，我們融資買入，抵押或者出售都是手段之一不是唯一的手段，是否出售要看綜合情況。
高位平臺期，標的還能持續高位變現的，又需要現金的，或者樓市物業輪動可以繼續加倉的，可以出售裂變。
或者抹平預支現金。
提問：房姐，怎麼才能構建更好的知識框架呢？買了很多得到，也看過很多書（經濟社會歷史），但感覺還是沒有開竅。
回答：99%的人是被書籍毀掉的。
書籍是用來構建知識框架這句話是一個徹頭徹尾的謊言。
觀察高段位人士的一言一行，做事原理，揣摩思考，不斷排雷，才能開始吸收正確的內功心法。
所以家學才是最強大的，幾十塊一本的書籍，幾百塊的得到，你想換來治國之道，屠龍之術，價格上就是完全不等價的。
提問：房姐請問，下一波如果起來，bj能有50%麼？四環內上十萬？
回答：首先你要知道兩件事：
1.什麼是真實價格？
2.什麼是市場的分層？
即使是2016年，也有很多不到50%的漲幅，即使是2017年，也有很多超過30%的漲幅。
並且，每個區域的分化也非常不同，四環沿線從5萬到12萬都有，北京的三環四環，不能用來描述價格層次的。
雖然我們都知道北京2016年幾乎翻倍了，但是北京的均價（鏈家顯示）才是4萬到6萬，所以均價也是不能隨便用的。
在這種情況下，記住三點：
1.普通房產的價格，基礎是平均5年一番；
2.在實地看房中構建估值能力，判斷這套房現在的價值，未來的價值；
3.看房踩盤同樣也是鍛鍊你對市場的敏銳程度，你能知道前面是快要上坡了（上漲行情），還是已經飛離地面（漲太快溢價）了。
提問：房姐 您好
我們在北京通州有一個老破小，目前能賣340
燕郊燕京航城有一個兩居，17年25000一平買的，估計現在都沒人買，兩套房共有240的貸款，手裡有100的現金，想問怎麼優化我們的房產？我們孩子四歲，過兩年要上學，我在望京上班，老公在亦莊上班
回答：通州老破小賣掉。
燕郊多掛中介，不同價位，看市場反應行情，
通州我估計你有140的貸款，賣掉淨得200，300萬現金可以買一套700萬左右房產。
買在望京，金臺路，平樂園一帶都可以。
如果現金能到400萬，買到九龍山這一片更適合你們自住。
請關注 “北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球“北京買房” 提問，有問必答，每日更新買房精華文章，買房路上讓你避免被坑。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。