中房報記者 付珊珊 | 上海報道
監管層的問詢仍未停歇，這次輪到了杭州“一哥”濱江集團。
雖然已經接近房企2019年半年報發佈的時間，但6月21日，杭州濱江房產集團股份有限公司（002244.SZ，以下簡稱“濱江集團”）仍然接到了來自深交所的問詢。時隔一週，6月29日，濱江集團用22頁報告回覆問詢。
“隨著公司項目的增加及規模的擴大，三項費用總額會有一定幅度的增加，但相比同行業，公司銷售費用和管理費用佔營業收入的比重處於行業較低水平，財務費用方面，房地產行業作為典型的資金密集型行業，其規模發展離不開資金的支持，2018年公司規模的擴張也伴隨著融資的增加，故2018年公司負債規模和財務費用也有一定幅度的上升，但總體上看，公司財務穩健性仍屬於穩健有守。” 7月4日，濱江集團回覆中國房地產報記者採訪時稱。
此次，深交所向濱江集團提出了六大問題，相比此前對新城控股、泰禾集團等房企的問詢，針對濱江集團的這份問詢函顯然要柔和很多，問題主要聚焦常規的淨利潤、現金流、項目合作權益、存貨等問題。而針對“增收不增利”“現金流大額為負”等敏感問題，濱江集團在回覆中給出詳細解釋。
這家上半年已完成超500億元銷售額的杭州本土房企，今年大概率突破1000億銷售額。從上半年銷售數據來看，濱江集團在杭州的表現已經超過綠城和萬科成為杭州“一哥”。
“濱江集團除了產品品質不錯，其經營風格也較為穩健。”一位杭州地產同行這樣評價，他認為這樣一家穩健的房企也被問詢顯露出更多房企當下利潤和現金流平衡的難題。
━━━━
增收不增利
在深交所的問詢函中，首先被提出的即“增收不增利”的問題。
濱江集團在其年報中指出，2018年共實現營業收入211.15億元，同比增長53.3%；實現歸屬上市公司股東的淨利潤12.17億元，同比下降28.89%。
對此，濱江集團回覆稱，雖然公司2018年收入和毛利有所增加，但是期內資產減值損失、投資收益、財務費用、銷售費用的變動和項目淨利潤中少數股東損益比例的上升導致了公司增收的同時歸母淨利潤卻下滑。
具體來看，報告期內，濱江集團資產減值損失較上期增加6.87億元，主要包括對深圳市安遠控股集團有限公司的應收款計提壞賬準備7.24億元，以及對可供出售金融資產計提減值準備0.85億元。
此外，費用的增加也是導致濱江集團淨利潤被侵蝕的重要因素。具體來看，2018年濱江集團銷售費用同比增長1.53億元，對此，濱江集團的解釋為工資及福利費、廣告宣傳費和外部代銷費增加所導致。2018年，所有房企均面臨融資渠道緊縮，融資困難的問題，濱江集團也不例外。這一難題表現在財務數據上即財務費用的增加。報告期間內，濱江集團的財務費用比上期增加4.46億元，其中主要為公司的債券利息及承銷費較上期增加 2.40 億元，以及公司對合作方股東及銀行借款的利息支出較上期增加 1.20 億元。
如果僅看淨利潤指標，濱江集團2018年淨利潤實際上比上期是增加的，但歸屬母公司股東淨利潤卻下降較多，其中原因就在於公司大部分項目權益比例低於50%，導致淨利潤中少數股東損益比例的上升。
年報數據顯示，2017年，濱江集團少數股東損益為5.99億元，2018年為19.35億元，遠大於歸母淨利潤。從濱江集團披露的項目上來看，據記者計算，2019年公司主要竣工項目及新增項目共計37個，其中24個項目的權益比例低於50%，這些項目權益比例大部分在30%左右。
“一般而言，尋求合作開發即是為了降低風險，那麼利潤相應也要分攤，這在房地產行業屬於正常現象。”諸葛找房分析師孫明英表示。
━━━━
現金流為負 不影響短期償債
除了淨利潤被問詢，深交所還關注到濱江集團報告期內經營活動產生的現金流量淨額大額為負，並讓其做出解釋。
年報數據顯示，2018年報告期內濱江集團經營活動產生的現金流量淨額為-139.4 億元，較上年同期下降506.44%。
對此，濱江集團回覆稱，報告期內經營活動產生的現金流量淨額較上期下降較多且為大額負數主要系“購買商品、接受勞務支付的現金” 大幅增加所致，系公司為積極擴充土地儲備規模，本期支付土地出讓金及契稅較上年有大幅增加所致。
此外，濱江集團還提到，由於新取得的土地處於開發初步階段，還未達到預售條件，因此造成了現金流階段性為負。雖然上半年財務報告還未發佈，濱江集團並未能承諾上半年現金流是否為正，但從其2019年一季度情況看出，公司部分新開發的項目開始預售，資金大量回流，經營活動產生的現金流量淨額已為正數。且濱江集團預計，隨著更多樓盤項目達到預售階段，公司經營活動產生的現金流量淨額會持續增加。
在問詢函回覆中，濱江集團認為現金流為負的情況只是暫時的，且不會對公司流動性及短期償債能力產生影響。記者查詢wind數據顯示，濱江集團一季度的貨幣資金為71.9億元，而同期的短期債務（短期借款 一年內到期的非流動負債）為35.8億元，貨幣資金足以覆蓋其短期債務，短債償債壓力較小。
但值得注意的是，雖然短期償債無壓力，但濱江集團的融資擴張卻是不爭事實。由於其穩健的經營風格，公司的資產負債率一直都保持低位，但2018年末，濱江集團資產負債率升至77.94%，有息負債佔該公司淨資產的比率為1.35，淨負債率上升至98.06%。
2019年以來，濱江集團在土地市場也加速前進。6月末至七月初僅一週時間，濱江集團就耗資近50億元三次拿地，擴張之心昭然若揭。但如上述所說，濱江拿的項目大部分是以合作形式。即使如此，加大力度擴充土地儲備的同時，能否保證利潤和現金流的穩健，是濱江集團接下來需要面對的問題。