房小評 中國房評報道 今天
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中報季，大家最關心的往往是龍頭房企。不僅因為他們是行業風向標，也因為萬科、碧桂園和恆大三家企業，為探索房企轉型走出了截然不同的發展道路。
萬科收斂聚焦、鞏固基本盤，恆大扎進新能源汽車領域，而碧桂園則明確地產+機器人+現代農業是未來三大重點業務，從房地產開發商邁向為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業。
從三家企業的半年報，不僅可以觀察行業的現狀，也可一窺行業的未來。
2019年上半年，是碧桂園啟動全新定位後的第一個半年財季。碧桂園究竟做得怎麼樣呢？
首先從業績角度看，碧桂園穩住了行業第一的位置。
中報數據顯示，2019年上半年，碧桂園歸屬公司股東權益的合同銷售額為2819.5億元。根據克而瑞的統計，2019年上半年碧桂園權益和全口徑銷售金額均位居行業第一。
此外，上半年碧桂園2020.1億元的營業收入，也是目前上市房企披露的半年最高紀錄。
同時，在毛利和淨利潤這兩項核心指標上，碧桂園分別實現了超過5成和4成的大幅度增長。
房小評 中國房評報道 今天
中報季，大家最關心的往往是龍頭房企。不僅因為他們是行業風向標，也因為萬科、碧桂園和恆大三家企業，為探索房企轉型走出了截然不同的發展道路。
萬科收斂聚焦、鞏固基本盤，恆大扎進新能源汽車領域，而碧桂園則明確地產+機器人+現代農業是未來三大重點業務，從房地產開發商邁向為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業。
從三家企業的半年報，不僅可以觀察行業的現狀，也可一窺行業的未來。
2019年上半年，是碧桂園啟動全新定位後的第一個半年財季。碧桂園究竟做得怎麼樣呢？
首先從業績角度看，碧桂園穩住了行業第一的位置。
中報數據顯示，2019年上半年，碧桂園歸屬公司股東權益的合同銷售額為2819.5億元。根據克而瑞的統計，2019年上半年碧桂園權益和全口徑銷售金額均位居行業第一。
此外，上半年碧桂園2020.1億元的營業收入，也是目前上市房企披露的半年最高紀錄。
同時，在毛利和淨利潤這兩項核心指標上，碧桂園分別實現了超過5成和4成的大幅度增長。
碧桂園總裁莫斌在業績溝通會上表示，下半年碧桂園的權益可售貨量達4820億元，將以銷定產，合理調節可售資源的投放。總體上，超過去年的5018億元銷售額不成問題。
可以說，在嚴格的調控環境下，三大業務板塊協同發展的碧桂園在地產主業上表現依舊穩健。
手握現金超2000億
在保持業績穩健的基礎上，上半年，碧桂園進一步優化了財務結構。淨借貸比率較2018年中期下降0.5個百分點至58.5%，繼續保持安全的負債水平。
同時，截至期末碧桂園手握2228億元現金，佔總資產比例的12.8%，對短期有息負債的覆蓋比例達2倍。在這個錢緊的環境裡，如此規模的現金體量可能要羨煞缺錢的同行們了。
保現金流的主要方式就是保回款，莫斌坦言：“行業政策的進一步收緊，給我們帶來的挑戰很多，所以一定要抓好現金流的管理。”
今年，碧桂園是用權益回款來進行考核。上半年碧桂園權益物業銷售現金回籠約2659.4億元，按此計算回款率超過94%，無疑是行業最高一檔的水平。
目前，碧桂園已連續三年在年中實現淨經營性現金流為正。
保證充裕現金之外，碧桂園還有3133億元的銀行授信額度未使用。這些財務上的豐厚家底，不僅保證了碧桂園的償債能力，更為下一步的拿地投資和業務發展儲備了充足的能源，保證了碧桂園可以在淡市中隨時出手，捕捉窗口期的機會。
隨著碧桂園“提質控速”的進行，其淨負債率持續下降，財務狀況更加穩健，再加上此前銷售額爆發期的收入和利潤進入結轉期，我們才能看到一個高質量增長的碧桂園。
有規模、有質量的房企，無疑是資本市場所偏愛的目標。此前，碧桂園晉升為港股藍籌股，近日又被恆生國企指數納入指數成分股。機構給予的評級提升等一系列資本市場反應，都將直接利好碧桂園未來的融資渠道。
這在各類房地產金融渠道關上大門的時刻，意義格外重要。
堅定看好三四線
碧桂園另一個值得關注的焦點在於對三四線城市的積極態度。猶記得年初的2018年度業績發佈會上，楊國強激烈反駁媒體對於三四線城市的質疑，並表示堅定看好。
這一態度，貫徹到了碧桂園的拿地之中，上半年碧桂園在三四線城市的權益拿地金額比一二線城市略高，而權益銷售額佔比更是六四開。
今年上半年，碧桂園也曾在上海等城市斬獲高價值土地，但碧桂園將其視為合適機會下的“個案”，保持現有的投資方向和結構。
碧桂園常務副總裁程光煜表示碧桂園秉持一線到五線均衡佈局，同時希望進行機會型驅動的拿地，有合適的、符合標準的機會才會拿。
下半年，碧桂園的推貨中依然有55%來自於三四線城市。
莫斌承認三四線城市由於政策收緊壓力增大，但碧桂園在三四線城市做了那麼多年，非常有經驗，將採取有效貨量的供應做好三四線城市的市場。
“中國城鎮化進程是可持續的，地產行業還有相當長一段時間美好的未來，所以我們也繼續努力，我們很有信心。”
碧桂園的戰略佈局，是基於對中國城鎮化發展前景的長遠判斷。同時，從微觀來看，碧桂園對於中小城市的下沉，重點立足於長三角和珠三角這兩個經濟發達，藏富於民的地區，購買潛力堅挺。
尤其是粵港澳大灣區，隨著深圳又被冠以“中國特色社會主義先行示範區”的title，未來毫無疑問會成為中國經濟發展的新引擎。
截止2019年6月30日，碧桂園在長三角可售權益資源3589億元，佔可售資源的20%。粵港澳大灣區的權益可售資源達3467億元，可售建築面積約2457萬方。
中型房企也許可以隨著短期市場變化，進行戰略性撤退。而諸如碧桂園這樣的龍頭企業，對於三四五線城市的下沉已經成為版圖中的重要一部分，戰略佈局也必須站在更高的角度去思考。
也許短期內，部分三四線城市存在去化壓力，但碧桂園足夠的土儲規模可以平抑這種局部市場緊縮帶來的壓力。此時，更需要的是找準節奏推盤供應，積極捕捉市場的機會。
當年，碧桂園就是靠著三四線城市實現了規模的躍升，誰敢說中國的三四線城市就沒有機會了呢？