'12家房企“過冬術”一覽，碧桂園逆週期“高位增長”的4個祕術全面曝光'

豔姐說

月初的時候，克而瑞最新發布了1-7月房企銷售百強榜，呈現出了地產行業預料中的模樣。

圍繞業績放緩、增速下滑、利潤趨穩、需求轉冷的紛紛擾擾的數據，反覆在提醒著，我們面對的是不甚樂觀的行業週期。

“週期”成了豔姐近期聽到的高頻詞彙，這個詞的背後，是上千家房企迅猛衝刺後的反思？是危機降臨前的警惕？還是穿透迷霧的洞見？亦或是穩健前行的信心？

01

寒風裡房企的冬裝

房企大規模的戰略調整，其實發生在2018年的下半年，越來越多的房企將重心放在了減速提質、穩健發展上來。越是標杆房企，表現愈加明顯。

豔姐說

月初的時候，克而瑞最新發布了1-7月房企銷售百強榜，呈現出了地產行業預料中的模樣。

圍繞業績放緩、增速下滑、利潤趨穩、需求轉冷的紛紛擾擾的數據，反覆在提醒著，我們面對的是不甚樂觀的行業週期。

“週期”成了豔姐近期聽到的高頻詞彙，這個詞的背後，是上千家房企迅猛衝刺後的反思？是危機降臨前的警惕？還是穿透迷霧的洞見？亦或是穩健前行的信心？

01

寒風裡房企的冬裝

房企大規模的戰略調整，其實發生在2018年的下半年，越來越多的房企將重心放在了減速提質、穩健發展上來。越是標杆房企，表現愈加明顯。

縱覽行業，房企穿越週期的姿態無非分為以下幾種：

①心無旁騖型：持續深耕開發業務，致力於便宜土儲。拿地更精準，更慎重，收斂業務，騰挪更多空間抓好各項管控。這類房企對土地投資普遍趨於審慎，嚴控項目投資收益率。②多元化突擊型：拓展多元化業務，財報中營收來源越來越多，非地產業務比例越來越大。不少頭部房企包括碧桂園、恆大都在發力多元化。③存量博弈型：房企的盈利模式逐步從產銷模式向資管模式轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，從注重規模、週轉率和銷售收入向注重持續現金流入轉變。

④發力服務型：作為多元化業務成熟的代表，房企物業資本化的戰場越發激烈，迎來了物業上市的小高潮。截至目前， 拆分物業上市的房企共有14家，包括有碧桂園、中海、新城、雅居樂、綠城、旭輝、花樣年、佳兆業、奧園等，還有數十家物業公司在排隊等候中。

而不管是哪一種，最終考量的都是房企穿越週期的能力，沒有這樣的能力，輕則傷筋動骨，艱難生存；重則徹底退出這個曾經給他們帶來無上榮耀的舞臺。

老實說，豔姐很期待這樣的圖景，尤其是多元化業務的廣泛開展，是房企又一次探索商業模式的集體選擇，更有可能成為房企培育穿越週期的實力，埋下關鍵的伏筆。

02

“高位增長”的藝術

很多時候，龍頭房企作為標杆和樣本一般的存在，是個充滿煎熬的角色。

數據擺在那裡，一旦增長有遲滯或是下滑，輕則視為發展瓶頸，重則被看做危機預兆。

被行業狂熱裹挾，很多時候我們太在意增速，而未能冷靜下來細想，增速基於什麼樣的基數和體量。

如何實現“高位增長”，這是對頭部房企的新考驗。

在剛剛公佈的碧桂園2019年半年報中，這個命題有了一種“碧桂園式”的解答。

豔姐說

月初的時候，克而瑞最新發布了1-7月房企銷售百強榜，呈現出了地產行業預料中的模樣。

圍繞業績放緩、增速下滑、利潤趨穩、需求轉冷的紛紛擾擾的數據，反覆在提醒著，我們面對的是不甚樂觀的行業週期。

“週期”成了豔姐近期聽到的高頻詞彙，這個詞的背後，是上千家房企迅猛衝刺後的反思？是危機降臨前的警惕？還是穿透迷霧的洞見？亦或是穩健前行的信心？

01

寒風裡房企的冬裝

房企大規模的戰略調整，其實發生在2018年的下半年，越來越多的房企將重心放在了減速提質、穩健發展上來。越是標杆房企，表現愈加明顯。

縱覽行業，房企穿越週期的姿態無非分為以下幾種：

①心無旁騖型：持續深耕開發業務，致力於便宜土儲。拿地更精準，更慎重，收斂業務，騰挪更多空間抓好各項管控。這類房企對土地投資普遍趨於審慎，嚴控項目投資收益率。②多元化突擊型：拓展多元化業務，財報中營收來源越來越多，非地產業務比例越來越大。不少頭部房企包括碧桂園、恆大都在發力多元化。③存量博弈型：房企的盈利模式逐步從產銷模式向資管模式轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，從注重規模、週轉率和銷售收入向注重持續現金流入轉變。

④發力服務型：作為多元化業務成熟的代表，房企物業資本化的戰場越發激烈，迎來了物業上市的小高潮。截至目前， 拆分物業上市的房企共有14家，包括有碧桂園、中海、新城、雅居樂、綠城、旭輝、花樣年、佳兆業、奧園等，還有數十家物業公司在排隊等候中。

而不管是哪一種，最終考量的都是房企穿越週期的能力，沒有這樣的能力，輕則傷筋動骨，艱難生存；重則徹底退出這個曾經給他們帶來無上榮耀的舞臺。

老實說，豔姐很期待這樣的圖景，尤其是多元化業務的廣泛開展，是房企又一次探索商業模式的集體選擇，更有可能成為房企培育穿越週期的實力，埋下關鍵的伏筆。

02

“高位增長”的藝術

很多時候，龍頭房企作為標杆和樣本一般的存在，是個充滿煎熬的角色。

數據擺在那裡，一旦增長有遲滯或是下滑，輕則視為發展瓶頸，重則被看做危機預兆。

被行業狂熱裹挾，很多時候我們太在意增速，而未能冷靜下來細想，增速基於什麼樣的基數和體量。

如何實現“高位增長”，這是對頭部房企的新考驗。

在剛剛公佈的碧桂園2019年半年報中，這個命題有了一種“碧桂園式”的解答。

①2019年上半年，碧桂園實現營業收入2020.1億元，同比增幅53.2%；毛利潤548.6億元，同比增幅56.9%；淨利潤達到230.6億元，同比增41.3%。

這個數據反映的是過去一兩年來碧桂園銷售結轉的指標，經歷過衝刺年代和調控壓力，這組數據總體看實現了溫和上漲。

②2019年上半年，碧桂園取得了權益銷售金額2819.5億元，權益銷售面積3129萬平米。還是那句話，那些敢於披露權益銷售金額的房企至少是坦率且自信的。

另一方面，在行業整體規模增速放緩的大趨勢下，能夠繼續創下這樣鉅額的成交量，讓人感嘆這家企業的能力。

③財報中顯示，今年上半年，合併房地產銷售現金回款約2771.1億元，自2017年起，第三次連續在年終實現正淨經營性現金流。截至2019年6月30日，碧桂園可動用現金餘額約2228.4億元。

“正經營性現金流”，這幾年在碧桂園的財報中越來越被強調。這意味著碧桂園僅憑當期通過經營本身便可以實現良性循環，不用依靠融資來維持現金流的運轉，其自身有非常強勁的造血功能。

對很多依靠融資輸血的房企來說，是個可望不可即的目標。也是碧桂園財務風格穩健的重要體現。

④截至上半年，碧桂園的業務，已經覆蓋到了中國31個省，279個地級市，1235個鄉鎮。對比幾個月前剛公佈的2018年年報，短短6個月時間，碧桂園又多拓展了10個地級市，79個鄉鎮。

這種拓展和下沉的速度，是多少房企望塵莫及的。距離將版圖覆蓋至中國所有地級市，或許我們在2019年年報中，就能看到這一標誌性現象。

這就是一個龍頭房企“高位增長”的典型樣本，看上去或許是拓展增量的艱難博弈，事實上是一個種體系的迭代和演進。

03

碧桂園穿越週期的四個能力

安全穿越週期的背後是相當長期的籌備和執行過程，並依賴於自身的核心競爭力與硬實力達成。

碧桂園穿越週期則是依賴於其在戰略、業務發展以及組織上的四個強勁實力所實現的。

1、戰略定位的保障：三四線帶動一二線協同發展

碧桂園一躍成為龍頭企業，可以說離不開其所賴以生存的三四線龐大市場。而其戰略定位從一開始就決定了它要比其他房企穩妥很多的。

雖然對很多房企來說三四線相比機遇可能更像是一場無底的陷阱，但碧桂園不一樣，對三四線的理解它敢稱第二沒人敢稱大王。三四線之於碧桂園，就像是一塊肥瘦均勻的五花肉，不會一口吃成一個大胖子，卻能帶來足夠的能量，能夠源源不斷地為企業提供原生動力。

碧桂園穿越過無數次週期，始終不變的就是對三四線的堅守，在這個廣闊的土地上提供增值業務、開發高性價比住宅，或許也只有碧桂園能十年如一日地吃住這一塊蛋糕。

豔姐看到過一個數據：目前，還有60%的縣城沒有完全開發，也就是說三四線市場尚有很大空間，而隨著中國新中產人士的不斷壯大，會發揮出更大的潛力。放到碧桂園身上用一句話來說就是“中國中產壯大趨勢不減，碧桂園增長不減”。

去年碧桂園獲取的土地中目標市場一二線的佔了有四成，也就是說在繼續牢牢抓住三四線市場的同時，碧桂園也在加大對一二線市場的投資力度。

2.多元化業務與主業互相依靠，形成共振合力

在今年3月召開的2018年業績發佈會上，碧桂園就再次強調了堅持多元化業務發展的道路。將地產、農業、機器人作為未來三大重點業務。

碧桂園的定位也發生了轉變，要向科技創新轉型升級，成為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”。

碧桂園的多元化業務難得就難得在，並非互相獨立發展，或者是無意義的吸血或拖累。

地產、現代農業、機器人，這套初看似乎互不相關，但細究其裡則會發現其“多元佈局、協同發展”的戰略邏輯。

首先，機器人產業佈局顯然是貼近主業、服務主業的。對內來講，碧桂園自己每年超2000個項目，服務超400萬業主，自身就對建築機器人、家用機器人等具備很強的需求和消化能力；同時，機器人業務的落實也能給業績帶來新的增長點。

用楊國強的話來說:“機器人蓋房子，首先符合我們對零傷亡和安全的追求，第二能使我們的質量提升，第三能使我們的效率提升。”

對外而言，通過研發適合建築工地使用的智能機器人，來降低房企鉅額的生產成本。 同時也能解決一個隊建築行業來說致命的問題：建築行業人員老齡化嚴重，用工缺口在快速擴大，豔姐查到的數據是：50歲以上農民工佔比為22.4%，並且這個比例還在逐年提升。根據諮詢機構國際數據公司IDC最新數據顯示，中國將是全球最大的機器人市場，預計到2022年佔全球總量的38％以上。也就是說，碧桂園的機器人業務將有充足的市場與發展空間，不僅僅侷限在房地產行業。其次，切入高科技現代農業，一方面是響應國家號召，帶動農民增收致富；另一方面通過研發、生產和銷售，搶佔農業現代化市場，進而為地產主業增添附加值。目前海南潤達產出的西瓜等優質農產品已經進入碧桂園社區零售超市銷售。3、組織的強大執行力和控制力

如果說戰略和多元化的決策是碧桂園把握住的正確航向，那麼其組織的強大執行力與控制力則是確保航向不走偏的方向盤。

碧桂園曾給過豔姐幾次強烈的震撼。

一次是在去年，區域短時間內迅速做出裂變和調整，一切似乎都是在悄無聲息間完成的，並且進行得井然有序。

一次是2018年的財報讓豔姐看到了立竿見影的控速，難得的是，控速之下盈利能力、現金流都沒有影響，交出了一份優良的體檢報告。如此體量的房企，在高速通行的道路上進行了這樣有效益的控速實在是難能可貴。

不管是哪一次，都是依賴於其強大的執行力和控制力所實現的，這也是碧桂園發展到今天不管是彎道超車還是減速慢行都始終穩當前進的重要原因所在。

4、人才梯隊的夯實支撐

以上一系列硬實力豔姐認為都是基於最後這一點：堅實的人才梯隊。

碧桂園共有6支關鍵人才隊伍：區域總裁、區域執行總裁、片區/城市公司執行副總裁、項目總經理、未來領袖和超碧，並且針對每一個梯隊打造系統化的培養方案。

豔姐說

月初的時候，克而瑞最新發布了1-7月房企銷售百強榜，呈現出了地產行業預料中的模樣。

圍繞業績放緩、增速下滑、利潤趨穩、需求轉冷的紛紛擾擾的數據，反覆在提醒著，我們面對的是不甚樂觀的行業週期。

“週期”成了豔姐近期聽到的高頻詞彙，這個詞的背後，是上千家房企迅猛衝刺後的反思？是危機降臨前的警惕？還是穿透迷霧的洞見？亦或是穩健前行的信心？

01

寒風裡房企的冬裝

房企大規模的戰略調整，其實發生在2018年的下半年，越來越多的房企將重心放在了減速提質、穩健發展上來。越是標杆房企，表現愈加明顯。

縱覽行業，房企穿越週期的姿態無非分為以下幾種：

①心無旁騖型：持續深耕開發業務，致力於便宜土儲。拿地更精準，更慎重，收斂業務，騰挪更多空間抓好各項管控。這類房企對土地投資普遍趨於審慎，嚴控項目投資收益率。②多元化突擊型：拓展多元化業務，財報中營收來源越來越多，非地產業務比例越來越大。不少頭部房企包括碧桂園、恆大都在發力多元化。③存量博弈型：房企的盈利模式逐步從產銷模式向資管模式轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，從注重規模、週轉率和銷售收入向注重持續現金流入轉變。

④發力服務型：作為多元化業務成熟的代表，房企物業資本化的戰場越發激烈，迎來了物業上市的小高潮。截至目前， 拆分物業上市的房企共有14家，包括有碧桂園、中海、新城、雅居樂、綠城、旭輝、花樣年、佳兆業、奧園等，還有數十家物業公司在排隊等候中。

而不管是哪一種，最終考量的都是房企穿越週期的能力，沒有這樣的能力，輕則傷筋動骨，艱難生存；重則徹底退出這個曾經給他們帶來無上榮耀的舞臺。

老實說，豔姐很期待這樣的圖景，尤其是多元化業務的廣泛開展，是房企又一次探索商業模式的集體選擇，更有可能成為房企培育穿越週期的實力，埋下關鍵的伏筆。

02

“高位增長”的藝術

很多時候，龍頭房企作為標杆和樣本一般的存在，是個充滿煎熬的角色。

數據擺在那裡，一旦增長有遲滯或是下滑，輕則視為發展瓶頸，重則被看做危機預兆。

被行業狂熱裹挾，很多時候我們太在意增速，而未能冷靜下來細想，增速基於什麼樣的基數和體量。

如何實現“高位增長”，這是對頭部房企的新考驗。

在剛剛公佈的碧桂園2019年半年報中，這個命題有了一種“碧桂園式”的解答。

①2019年上半年，碧桂園實現營業收入2020.1億元，同比增幅53.2%；毛利潤548.6億元，同比增幅56.9%；淨利潤達到230.6億元，同比增41.3%。

這個數據反映的是過去一兩年來碧桂園銷售結轉的指標，經歷過衝刺年代和調控壓力，這組數據總體看實現了溫和上漲。

②2019年上半年，碧桂園取得了權益銷售金額2819.5億元，權益銷售面積3129萬平米。還是那句話，那些敢於披露權益銷售金額的房企至少是坦率且自信的。

另一方面，在行業整體規模增速放緩的大趨勢下，能夠繼續創下這樣鉅額的成交量，讓人感嘆這家企業的能力。

③財報中顯示，今年上半年，合併房地產銷售現金回款約2771.1億元，自2017年起，第三次連續在年終實現正淨經營性現金流。截至2019年6月30日，碧桂園可動用現金餘額約2228.4億元。

“正經營性現金流”，這幾年在碧桂園的財報中越來越被強調。這意味著碧桂園僅憑當期通過經營本身便可以實現良性循環，不用依靠融資來維持現金流的運轉，其自身有非常強勁的造血功能。

對很多依靠融資輸血的房企來說，是個可望不可即的目標。也是碧桂園財務風格穩健的重要體現。

④截至上半年，碧桂園的業務，已經覆蓋到了中國31個省，279個地級市，1235個鄉鎮。對比幾個月前剛公佈的2018年年報，短短6個月時間，碧桂園又多拓展了10個地級市，79個鄉鎮。

這種拓展和下沉的速度，是多少房企望塵莫及的。距離將版圖覆蓋至中國所有地級市，或許我們在2019年年報中，就能看到這一標誌性現象。

這就是一個龍頭房企“高位增長”的典型樣本，看上去或許是拓展增量的艱難博弈，事實上是一個種體系的迭代和演進。

03

碧桂園穿越週期的四個能力

安全穿越週期的背後是相當長期的籌備和執行過程，並依賴於自身的核心競爭力與硬實力達成。

碧桂園穿越週期則是依賴於其在戰略、業務發展以及組織上的四個強勁實力所實現的。

1、戰略定位的保障：三四線帶動一二線協同發展

碧桂園一躍成為龍頭企業，可以說離不開其所賴以生存的三四線龐大市場。而其戰略定位從一開始就決定了它要比其他房企穩妥很多的。

雖然對很多房企來說三四線相比機遇可能更像是一場無底的陷阱，但碧桂園不一樣，對三四線的理解它敢稱第二沒人敢稱大王。三四線之於碧桂園，就像是一塊肥瘦均勻的五花肉，不會一口吃成一個大胖子，卻能帶來足夠的能量，能夠源源不斷地為企業提供原生動力。

碧桂園穿越過無數次週期，始終不變的就是對三四線的堅守，在這個廣闊的土地上提供增值業務、開發高性價比住宅，或許也只有碧桂園能十年如一日地吃住這一塊蛋糕。

豔姐看到過一個數據：目前，還有60%的縣城沒有完全開發，也就是說三四線市場尚有很大空間，而隨著中國新中產人士的不斷壯大，會發揮出更大的潛力。放到碧桂園身上用一句話來說就是“中國中產壯大趨勢不減，碧桂園增長不減”。

去年碧桂園獲取的土地中目標市場一二線的佔了有四成，也就是說在繼續牢牢抓住三四線市場的同時，碧桂園也在加大對一二線市場的投資力度。

2.多元化業務與主業互相依靠，形成共振合力

在今年3月召開的2018年業績發佈會上，碧桂園就再次強調了堅持多元化業務發展的道路。將地產、農業、機器人作為未來三大重點業務。

碧桂園的定位也發生了轉變，要向科技創新轉型升級，成為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”。

碧桂園的多元化業務難得就難得在，並非互相獨立發展，或者是無意義的吸血或拖累。

地產、現代農業、機器人，這套初看似乎互不相關，但細究其裡則會發現其“多元佈局、協同發展”的戰略邏輯。

首先，機器人產業佈局顯然是貼近主業、服務主業的。對內來講，碧桂園自己每年超2000個項目，服務超400萬業主，自身就對建築機器人、家用機器人等具備很強的需求和消化能力；同時，機器人業務的落實也能給業績帶來新的增長點。

用楊國強的話來說:“機器人蓋房子，首先符合我們對零傷亡和安全的追求，第二能使我們的質量提升，第三能使我們的效率提升。”

對外而言，通過研發適合建築工地使用的智能機器人，來降低房企鉅額的生產成本。 同時也能解決一個隊建築行業來說致命的問題：建築行業人員老齡化嚴重，用工缺口在快速擴大，豔姐查到的數據是：50歲以上農民工佔比為22.4%，並且這個比例還在逐年提升。根據諮詢機構國際數據公司IDC最新數據顯示，中國將是全球最大的機器人市場，預計到2022年佔全球總量的38％以上。也就是說，碧桂園的機器人業務將有充足的市場與發展空間，不僅僅侷限在房地產行業。其次，切入高科技現代農業，一方面是響應國家號召，帶動農民增收致富；另一方面通過研發、生產和銷售，搶佔農業現代化市場，進而為地產主業增添附加值。目前海南潤達產出的西瓜等優質農產品已經進入碧桂園社區零售超市銷售。3、組織的強大執行力和控制力

如果說戰略和多元化的決策是碧桂園把握住的正確航向，那麼其組織的強大執行力與控制力則是確保航向不走偏的方向盤。

碧桂園曾給過豔姐幾次強烈的震撼。

一次是在去年，區域短時間內迅速做出裂變和調整，一切似乎都是在悄無聲息間完成的，並且進行得井然有序。

一次是2018年的財報讓豔姐看到了立竿見影的控速，難得的是，控速之下盈利能力、現金流都沒有影響，交出了一份優良的體檢報告。如此體量的房企，在高速通行的道路上進行了這樣有效益的控速實在是難能可貴。

不管是哪一次，都是依賴於其強大的執行力和控制力所實現的，這也是碧桂園發展到今天不管是彎道超車還是減速慢行都始終穩當前進的重要原因所在。

4、人才梯隊的夯實支撐

以上一系列硬實力豔姐認為都是基於最後這一點：堅實的人才梯隊。

碧桂園共有6支關鍵人才隊伍：區域總裁、區域執行總裁、片區/城市公司執行副總裁、項目總經理、未來領袖和超碧，並且針對每一個梯隊打造系統化的培養方案。

其中在碧桂園內部極受重視的要屬“未來領袖”計劃。

這個隊伍有幾個特點：

①只招收國內外名校博士

②由楊主席、總裁莫斌攜全體高管團隊親自帶教

③提供平臺，很多年輕的城市總、項目總，到項目上一般會直接下沉到一線的重要崗位鍛鍊

截至去年年末，這個從2013年才開啟全球招募的項目已經有逾280名成長為項目總級別以上的核心管理層。

碧桂園內部最為引以為傲的一點就是：在目前擁有的近20 萬名員工中，博士員工就有1000 多名。其中很大一部分都是出自“未來領袖”計劃的精心培育。

包括它的一整個人才培養體系都是十分完善的：

豔姐說

月初的時候，克而瑞最新發布了1-7月房企銷售百強榜，呈現出了地產行業預料中的模樣。

圍繞業績放緩、增速下滑、利潤趨穩、需求轉冷的紛紛擾擾的數據，反覆在提醒著，我們面對的是不甚樂觀的行業週期。

“週期”成了豔姐近期聽到的高頻詞彙，這個詞的背後，是上千家房企迅猛衝刺後的反思？是危機降臨前的警惕？還是穿透迷霧的洞見？亦或是穩健前行的信心？

01

寒風裡房企的冬裝

房企大規模的戰略調整，其實發生在2018年的下半年，越來越多的房企將重心放在了減速提質、穩健發展上來。越是標杆房企，表現愈加明顯。

縱覽行業，房企穿越週期的姿態無非分為以下幾種：

①心無旁騖型：持續深耕開發業務，致力於便宜土儲。拿地更精準，更慎重，收斂業務，騰挪更多空間抓好各項管控。這類房企對土地投資普遍趨於審慎，嚴控項目投資收益率。②多元化突擊型：拓展多元化業務，財報中營收來源越來越多，非地產業務比例越來越大。不少頭部房企包括碧桂園、恆大都在發力多元化。③存量博弈型：房企的盈利模式逐步從產銷模式向資管模式轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，從注重規模、週轉率和銷售收入向注重持續現金流入轉變。

④發力服務型：作為多元化業務成熟的代表，房企物業資本化的戰場越發激烈，迎來了物業上市的小高潮。截至目前， 拆分物業上市的房企共有14家，包括有碧桂園、中海、新城、雅居樂、綠城、旭輝、花樣年、佳兆業、奧園等，還有數十家物業公司在排隊等候中。

而不管是哪一種，最終考量的都是房企穿越週期的能力，沒有這樣的能力，輕則傷筋動骨，艱難生存；重則徹底退出這個曾經給他們帶來無上榮耀的舞臺。

老實說，豔姐很期待這樣的圖景，尤其是多元化業務的廣泛開展，是房企又一次探索商業模式的集體選擇，更有可能成為房企培育穿越週期的實力，埋下關鍵的伏筆。

02

“高位增長”的藝術

很多時候，龍頭房企作為標杆和樣本一般的存在，是個充滿煎熬的角色。

數據擺在那裡，一旦增長有遲滯或是下滑，輕則視為發展瓶頸，重則被看做危機預兆。

被行業狂熱裹挾，很多時候我們太在意增速，而未能冷靜下來細想，增速基於什麼樣的基數和體量。

如何實現“高位增長”，這是對頭部房企的新考驗。

在剛剛公佈的碧桂園2019年半年報中，這個命題有了一種“碧桂園式”的解答。

①2019年上半年，碧桂園實現營業收入2020.1億元，同比增幅53.2%；毛利潤548.6億元，同比增幅56.9%；淨利潤達到230.6億元，同比增41.3%。

這個數據反映的是過去一兩年來碧桂園銷售結轉的指標，經歷過衝刺年代和調控壓力，這組數據總體看實現了溫和上漲。

②2019年上半年，碧桂園取得了權益銷售金額2819.5億元，權益銷售面積3129萬平米。還是那句話，那些敢於披露權益銷售金額的房企至少是坦率且自信的。

另一方面，在行業整體規模增速放緩的大趨勢下，能夠繼續創下這樣鉅額的成交量，讓人感嘆這家企業的能力。

③財報中顯示，今年上半年，合併房地產銷售現金回款約2771.1億元，自2017年起，第三次連續在年終實現正淨經營性現金流。截至2019年6月30日，碧桂園可動用現金餘額約2228.4億元。

“正經營性現金流”，這幾年在碧桂園的財報中越來越被強調。這意味著碧桂園僅憑當期通過經營本身便可以實現良性循環，不用依靠融資來維持現金流的運轉，其自身有非常強勁的造血功能。

對很多依靠融資輸血的房企來說，是個可望不可即的目標。也是碧桂園財務風格穩健的重要體現。

④截至上半年，碧桂園的業務，已經覆蓋到了中國31個省，279個地級市，1235個鄉鎮。對比幾個月前剛公佈的2018年年報，短短6個月時間，碧桂園又多拓展了10個地級市，79個鄉鎮。

這種拓展和下沉的速度，是多少房企望塵莫及的。距離將版圖覆蓋至中國所有地級市，或許我們在2019年年報中，就能看到這一標誌性現象。

這就是一個龍頭房企“高位增長”的典型樣本，看上去或許是拓展增量的艱難博弈，事實上是一個種體系的迭代和演進。

03

碧桂園穿越週期的四個能力

安全穿越週期的背後是相當長期的籌備和執行過程，並依賴於自身的核心競爭力與硬實力達成。

碧桂園穿越週期則是依賴於其在戰略、業務發展以及組織上的四個強勁實力所實現的。

1、戰略定位的保障：三四線帶動一二線協同發展

碧桂園一躍成為龍頭企業，可以說離不開其所賴以生存的三四線龐大市場。而其戰略定位從一開始就決定了它要比其他房企穩妥很多的。

雖然對很多房企來說三四線相比機遇可能更像是一場無底的陷阱，但碧桂園不一樣，對三四線的理解它敢稱第二沒人敢稱大王。三四線之於碧桂園，就像是一塊肥瘦均勻的五花肉，不會一口吃成一個大胖子，卻能帶來足夠的能量，能夠源源不斷地為企業提供原生動力。

碧桂園穿越過無數次週期，始終不變的就是對三四線的堅守，在這個廣闊的土地上提供增值業務、開發高性價比住宅，或許也只有碧桂園能十年如一日地吃住這一塊蛋糕。

豔姐看到過一個數據：目前，還有60%的縣城沒有完全開發，也就是說三四線市場尚有很大空間，而隨著中國新中產人士的不斷壯大，會發揮出更大的潛力。放到碧桂園身上用一句話來說就是“中國中產壯大趨勢不減，碧桂園增長不減”。

去年碧桂園獲取的土地中目標市場一二線的佔了有四成，也就是說在繼續牢牢抓住三四線市場的同時，碧桂園也在加大對一二線市場的投資力度。

2.多元化業務與主業互相依靠，形成共振合力

在今年3月召開的2018年業績發佈會上，碧桂園就再次強調了堅持多元化業務發展的道路。將地產、農業、機器人作為未來三大重點業務。

碧桂園的定位也發生了轉變，要向科技創新轉型升級，成為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”。

碧桂園的多元化業務難得就難得在，並非互相獨立發展，或者是無意義的吸血或拖累。

地產、現代農業、機器人，這套初看似乎互不相關，但細究其裡則會發現其“多元佈局、協同發展”的戰略邏輯。

首先，機器人產業佈局顯然是貼近主業、服務主業的。對內來講，碧桂園自己每年超2000個項目，服務超400萬業主，自身就對建築機器人、家用機器人等具備很強的需求和消化能力；同時，機器人業務的落實也能給業績帶來新的增長點。

用楊國強的話來說:“機器人蓋房子，首先符合我們對零傷亡和安全的追求，第二能使我們的質量提升，第三能使我們的效率提升。”

對外而言，通過研發適合建築工地使用的智能機器人，來降低房企鉅額的生產成本。 同時也能解決一個隊建築行業來說致命的問題：建築行業人員老齡化嚴重，用工缺口在快速擴大，豔姐查到的數據是：50歲以上農民工佔比為22.4%，並且這個比例還在逐年提升。根據諮詢機構國際數據公司IDC最新數據顯示，中國將是全球最大的機器人市場，預計到2022年佔全球總量的38％以上。也就是說，碧桂園的機器人業務將有充足的市場與發展空間，不僅僅侷限在房地產行業。其次，切入高科技現代農業，一方面是響應國家號召，帶動農民增收致富；另一方面通過研發、生產和銷售，搶佔農業現代化市場，進而為地產主業增添附加值。目前海南潤達產出的西瓜等優質農產品已經進入碧桂園社區零售超市銷售。3、組織的強大執行力和控制力

如果說戰略和多元化的決策是碧桂園把握住的正確航向，那麼其組織的強大執行力與控制力則是確保航向不走偏的方向盤。

碧桂園曾給過豔姐幾次強烈的震撼。

一次是在去年，區域短時間內迅速做出裂變和調整，一切似乎都是在悄無聲息間完成的，並且進行得井然有序。

一次是2018年的財報讓豔姐看到了立竿見影的控速，難得的是，控速之下盈利能力、現金流都沒有影響，交出了一份優良的體檢報告。如此體量的房企，在高速通行的道路上進行了這樣有效益的控速實在是難能可貴。

不管是哪一次，都是依賴於其強大的執行力和控制力所實現的，這也是碧桂園發展到今天不管是彎道超車還是減速慢行都始終穩當前進的重要原因所在。

4、人才梯隊的夯實支撐

以上一系列硬實力豔姐認為都是基於最後這一點：堅實的人才梯隊。

碧桂園共有6支關鍵人才隊伍：區域總裁、區域執行總裁、片區/城市公司執行副總裁、項目總經理、未來領袖和超碧，並且針對每一個梯隊打造系統化的培養方案。

其中在碧桂園內部極受重視的要屬“未來領袖”計劃。

這個隊伍有幾個特點：

①只招收國內外名校博士

②由楊主席、總裁莫斌攜全體高管團隊親自帶教

③提供平臺，很多年輕的城市總、項目總，到項目上一般會直接下沉到一線的重要崗位鍛鍊

截至去年年末，這個從2013年才開啟全球招募的項目已經有逾280名成長為項目總級別以上的核心管理層。

碧桂園內部最為引以為傲的一點就是：在目前擁有的近20 萬名員工中，博士員工就有1000 多名。其中很大一部分都是出自“未來領袖”計劃的精心培育。

包括它的一整個人才培養體系都是十分完善的：

再加上核心領導團隊的引領把控，碧桂園的一整個人才梯隊可以說是極為夯實的。

豔姐說

月初的時候，克而瑞最新發布了1-7月房企銷售百強榜，呈現出了地產行業預料中的模樣。

圍繞業績放緩、增速下滑、利潤趨穩、需求轉冷的紛紛擾擾的數據，反覆在提醒著，我們面對的是不甚樂觀的行業週期。

“週期”成了豔姐近期聽到的高頻詞彙，這個詞的背後，是上千家房企迅猛衝刺後的反思？是危機降臨前的警惕？還是穿透迷霧的洞見？亦或是穩健前行的信心？

01

寒風裡房企的冬裝

房企大規模的戰略調整，其實發生在2018年的下半年，越來越多的房企將重心放在了減速提質、穩健發展上來。越是標杆房企，表現愈加明顯。

縱覽行業，房企穿越週期的姿態無非分為以下幾種：

①心無旁騖型：持續深耕開發業務，致力於便宜土儲。拿地更精準，更慎重，收斂業務，騰挪更多空間抓好各項管控。這類房企對土地投資普遍趨於審慎，嚴控項目投資收益率。②多元化突擊型：拓展多元化業務，財報中營收來源越來越多，非地產業務比例越來越大。不少頭部房企包括碧桂園、恆大都在發力多元化。③存量博弈型：房企的盈利模式逐步從產銷模式向資管模式轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變，從注重規模、週轉率和銷售收入向注重持續現金流入轉變。

④發力服務型：作為多元化業務成熟的代表，房企物業資本化的戰場越發激烈，迎來了物業上市的小高潮。截至目前， 拆分物業上市的房企共有14家，包括有碧桂園、中海、新城、雅居樂、綠城、旭輝、花樣年、佳兆業、奧園等，還有數十家物業公司在排隊等候中。

而不管是哪一種，最終考量的都是房企穿越週期的能力，沒有這樣的能力，輕則傷筋動骨，艱難生存；重則徹底退出這個曾經給他們帶來無上榮耀的舞臺。

老實說，豔姐很期待這樣的圖景，尤其是多元化業務的廣泛開展，是房企又一次探索商業模式的集體選擇，更有可能成為房企培育穿越週期的實力，埋下關鍵的伏筆。

02

“高位增長”的藝術

很多時候，龍頭房企作為標杆和樣本一般的存在，是個充滿煎熬的角色。

數據擺在那裡，一旦增長有遲滯或是下滑，輕則視為發展瓶頸，重則被看做危機預兆。

被行業狂熱裹挾，很多時候我們太在意增速，而未能冷靜下來細想，增速基於什麼樣的基數和體量。

如何實現“高位增長”，這是對頭部房企的新考驗。

在剛剛公佈的碧桂園2019年半年報中，這個命題有了一種“碧桂園式”的解答。

①2019年上半年，碧桂園實現營業收入2020.1億元，同比增幅53.2%；毛利潤548.6億元，同比增幅56.9%；淨利潤達到230.6億元，同比增41.3%。

這個數據反映的是過去一兩年來碧桂園銷售結轉的指標，經歷過衝刺年代和調控壓力，這組數據總體看實現了溫和上漲。

②2019年上半年，碧桂園取得了權益銷售金額2819.5億元，權益銷售面積3129萬平米。還是那句話，那些敢於披露權益銷售金額的房企至少是坦率且自信的。

另一方面，在行業整體規模增速放緩的大趨勢下，能夠繼續創下這樣鉅額的成交量，讓人感嘆這家企業的能力。

③財報中顯示，今年上半年，合併房地產銷售現金回款約2771.1億元，自2017年起，第三次連續在年終實現正淨經營性現金流。截至2019年6月30日，碧桂園可動用現金餘額約2228.4億元。

“正經營性現金流”，這幾年在碧桂園的財報中越來越被強調。這意味著碧桂園僅憑當期通過經營本身便可以實現良性循環，不用依靠融資來維持現金流的運轉，其自身有非常強勁的造血功能。

對很多依靠融資輸血的房企來說，是個可望不可即的目標。也是碧桂園財務風格穩健的重要體現。

④截至上半年，碧桂園的業務，已經覆蓋到了中國31個省，279個地級市，1235個鄉鎮。對比幾個月前剛公佈的2018年年報，短短6個月時間，碧桂園又多拓展了10個地級市，79個鄉鎮。

這種拓展和下沉的速度，是多少房企望塵莫及的。距離將版圖覆蓋至中國所有地級市，或許我們在2019年年報中，就能看到這一標誌性現象。

這就是一個龍頭房企“高位增長”的典型樣本，看上去或許是拓展增量的艱難博弈，事實上是一個種體系的迭代和演進。

03

碧桂園穿越週期的四個能力

安全穿越週期的背後是相當長期的籌備和執行過程，並依賴於自身的核心競爭力與硬實力達成。

碧桂園穿越週期則是依賴於其在戰略、業務發展以及組織上的四個強勁實力所實現的。

1、戰略定位的保障：三四線帶動一二線協同發展

碧桂園一躍成為龍頭企業，可以說離不開其所賴以生存的三四線龐大市場。而其戰略定位從一開始就決定了它要比其他房企穩妥很多的。

雖然對很多房企來說三四線相比機遇可能更像是一場無底的陷阱，但碧桂園不一樣，對三四線的理解它敢稱第二沒人敢稱大王。三四線之於碧桂園，就像是一塊肥瘦均勻的五花肉，不會一口吃成一個大胖子，卻能帶來足夠的能量，能夠源源不斷地為企業提供原生動力。

碧桂園穿越過無數次週期，始終不變的就是對三四線的堅守，在這個廣闊的土地上提供增值業務、開發高性價比住宅，或許也只有碧桂園能十年如一日地吃住這一塊蛋糕。

豔姐看到過一個數據：目前，還有60%的縣城沒有完全開發，也就是說三四線市場尚有很大空間，而隨著中國新中產人士的不斷壯大，會發揮出更大的潛力。放到碧桂園身上用一句話來說就是“中國中產壯大趨勢不減，碧桂園增長不減”。

去年碧桂園獲取的土地中目標市場一二線的佔了有四成，也就是說在繼續牢牢抓住三四線市場的同時，碧桂園也在加大對一二線市場的投資力度。

2.多元化業務與主業互相依靠，形成共振合力

在今年3月召開的2018年業績發佈會上，碧桂園就再次強調了堅持多元化業務發展的道路。將地產、農業、機器人作為未來三大重點業務。

碧桂園的定位也發生了轉變，要向科技創新轉型升級，成為“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”。

碧桂園的多元化業務難得就難得在，並非互相獨立發展，或者是無意義的吸血或拖累。

地產、現代農業、機器人，這套初看似乎互不相關，但細究其裡則會發現其“多元佈局、協同發展”的戰略邏輯。

首先，機器人產業佈局顯然是貼近主業、服務主業的。對內來講，碧桂園自己每年超2000個項目，服務超400萬業主，自身就對建築機器人、家用機器人等具備很強的需求和消化能力；同時，機器人業務的落實也能給業績帶來新的增長點。

用楊國強的話來說:“機器人蓋房子，首先符合我們對零傷亡和安全的追求，第二能使我們的質量提升，第三能使我們的效率提升。”

對外而言，通過研發適合建築工地使用的智能機器人，來降低房企鉅額的生產成本。 同時也能解決一個隊建築行業來說致命的問題：建築行業人員老齡化嚴重，用工缺口在快速擴大，豔姐查到的數據是：50歲以上農民工佔比為22.4%，並且這個比例還在逐年提升。根據諮詢機構國際數據公司IDC最新數據顯示，中國將是全球最大的機器人市場，預計到2022年佔全球總量的38％以上。也就是說，碧桂園的機器人業務將有充足的市場與發展空間，不僅僅侷限在房地產行業。其次，切入高科技現代農業，一方面是響應國家號召，帶動農民增收致富；另一方面通過研發、生產和銷售，搶佔農業現代化市場，進而為地產主業增添附加值。目前海南潤達產出的西瓜等優質農產品已經進入碧桂園社區零售超市銷售。3、組織的強大執行力和控制力

如果說戰略和多元化的決策是碧桂園把握住的正確航向，那麼其組織的強大執行力與控制力則是確保航向不走偏的方向盤。

碧桂園曾給過豔姐幾次強烈的震撼。

一次是在去年，區域短時間內迅速做出裂變和調整，一切似乎都是在悄無聲息間完成的，並且進行得井然有序。

一次是2018年的財報讓豔姐看到了立竿見影的控速，難得的是，控速之下盈利能力、現金流都沒有影響，交出了一份優良的體檢報告。如此體量的房企，在高速通行的道路上進行了這樣有效益的控速實在是難能可貴。

不管是哪一次，都是依賴於其強大的執行力和控制力所實現的，這也是碧桂園發展到今天不管是彎道超車還是減速慢行都始終穩當前進的重要原因所在。

4、人才梯隊的夯實支撐

以上一系列硬實力豔姐認為都是基於最後這一點：堅實的人才梯隊。

碧桂園共有6支關鍵人才隊伍：區域總裁、區域執行總裁、片區/城市公司執行副總裁、項目總經理、未來領袖和超碧，並且針對每一個梯隊打造系統化的培養方案。

其中在碧桂園內部極受重視的要屬“未來領袖”計劃。

這個隊伍有幾個特點：

①只招收國內外名校博士

②由楊主席、總裁莫斌攜全體高管團隊親自帶教

③提供平臺，很多年輕的城市總、項目總，到項目上一般會直接下沉到一線的重要崗位鍛鍊

截至去年年末，這個從2013年才開啟全球招募的項目已經有逾280名成長為項目總級別以上的核心管理層。

碧桂園內部最為引以為傲的一點就是：在目前擁有的近20 萬名員工中，博士員工就有1000 多名。其中很大一部分都是出自“未來領袖”計劃的精心培育。

包括它的一整個人才培養體系都是十分完善的：

再加上核心領導團隊的引領把控，碧桂園的一整個人才梯隊可以說是極為夯實的。

主編：張豔

責編：耿牧風

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