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上週“租購同權”和“共有產權房”同時給西安房地產市場“王炸”，這讓看著西安商品房價格不斷高企又難搖上號的小夥伴一下看到了希望，那共有產權房真能解“燃眉之急”嗎？它的誕生會給現在的房地產市場帶來什麼衝擊呢？
據6月28日西安市住建局發佈的《關於開展共有產權房購房資格審核有關問題的通知》：自2019年7月1日起，西安市將停止經濟適用住房、限價商品住房購房資格審核的申請受理，同時開展共有產權住房購房資格審核工作。那我們首先得搞清楚什麼是共有產權房？
壹丨什麼是共有產權房？
共有產權住房是指政府提供政策支持，限定建設標準、戶型面積和銷售價格，限制使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權，面向在本市無自有住房且5年內無住房登記信息和交易記錄的本市居民和各類人才供應的政策性商品住房。銷售價格一般是同時段、同地段、同品質商品住房市場評估價格的50%-80%
早在去年9月14日西安市人民政府辦公廳就已經發通知將經濟適用房和限價商品房整合進共有產權房，同時說明了申請共有產權的條件，明確前期取得經適房和限價房資格的西安市民，可以優先購買共有產權房。那麼，共有產權房到底和商品住房有什麼區別？
參考北京等成熟共有產權市場，可以明顯看出商品房和共有產權房各有利弊，主要的關鍵區別在價格、交易和產權上。
那到底共有產權房自己可以佔多少產權份額呢？
購房人產權份額=銷售價格÷市場評估價×100%（取整，不足50%的按50%計算，超過50%不足55%的按55%計算，以此類推，超過80%的按80%計算）
政府產權份額=100%-購房人產權份額
例如，王先生要在曲江新區核心板塊購買一套面積100平的共有產權房，若單價為10000元，房屋總價為100萬元。若該地區共有產權房銷售價格是市場評估價的60%，王先生以60萬元取得該房子60%的產權，政府佔40%產權。
而政府產權份額也是有償使用，購房人還需按照市場評估租金的70%向代持機構繳納租金。因此，王先生除了首付、月供還需向政府或代持機構繳納相應租金，直至獲得完整產權。
貳丨西安4年供應15萬套共有產權房
2018-2021年期間，西安市計劃建設和籌集公租房20萬套、共有產權住房15萬套，期間新建成的公租房、共有產權房將以全裝修的成品交付，公租房的戶均面積75平米左右，最大房源面積不超過90平米，共有產權住房項目戶均建築面積90平方米左右，最大套型原則不超過144平方米。
西安2018年開始發佈通知，如今又出了細則，可以預見共有產權房將逐步面市。共有產權房主要體現了“房住不炒”的根本要求，也是房地產市場穩定發展的長效機制之一。它吸取了過去經適房、限價房等保障類住房的經驗和教訓，將房子體現在“住”的上面，一個5年限售和產權利益分配將房子的金融屬性儘量去除，從而去掉牟利的空間。
即便將來退出共有產權房，政府回購的價格也是按照市場評估價，購房家庭出售自己部分的產權。所以想要靠買共有產權房，撿現成便宜，取得房屋差價利潤的想法並不靠譜。
從西安市公佈的土地供應比例，也可以看到今後房地產市場是“三分天下”的局面——公租房佔20%，用於解決家庭困難戶及院校畢業生等群體；共有產權房佔20%，解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的需求；商品住宅佔60%，提供給市場中有改善需求的群體。
叄丨共有產權房對商品房市場的衝擊
實際上，共有產權房並不是新名詞。早在2007年，江蘇淮安首次試點共有產權住房，2010年上海推出共有產權保障房試點，實行住房和經濟“雙困”標準。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產權住房試點城市，2016年上海推出了共有產權保障住房管理辦法。
共有產權房與商品住房一樣，銷售時實行“一房一價”，在銷售均價±5%之內浮動。
關於共有產權房的首付比例、產權持有比例，西安目前尚未出臺統一的細則，我們不妨先看看已有“先例”的城市：北京首個共有產權房——中鐵碧桂園售價35000元/㎡，僅為區域內房價的50%，首付比例要求3成，剩餘7成與銀行辦理按揭，個人/家庭享有70%的產權，網籤滿5年後，房主可以以市場價回購剩餘產權，使其轉為商品房，回到市場公開流通。
可是共有產權房的銷售成績並不佳，2019年1月14日，北京房山共有產權房“金林嘉苑”公開選房，900人報名，但最後卻只有180多人購房，其餘全部棄購，棄購率將近80%。
大興的瑞福園，也是在今年1月開始非京籍選房，參加搖號家庭共有2231戶，房源只有301套，人數是房源的7倍多，但結果只選走了50套，棄購率超過97%。
北京共有產權房市場遇冷，從最初的市場新寵到被現實頻頻打入“冷宮”，背後究竟什麼原因？
第一，共有產權房的轉讓規則發生了變化。北京共有產權房明確禁止轉變其屬性，意味著房子的房主永遠無法擁有完整產權，共有產權房也就徹底失去了在市場自由流通的權利。
第二，審核條件更為嚴格也是共有產權房申購數量大幅下降的原因之一。
第三，房子周邊的配套設施未滿足選房者需求。雖然是共有產權房，其市場需求仍然受到房子的配套、位置等因素的影響。
也就是說北京的共有產權房，無法轉變為商品房上市交易，金融屬性被嚴重削弱，也再次證明商品房之所以被熱衷的原因是其自身的資源配套和金融投資屬性。
目前西安的共有產權房剛剛起步，限制購買共有產權房五年之後才可以上市交易，而且政府擁有優先購買權，如果政府放棄，購房者才可以上市交易，但是交易中溢價的部分要按產權比例分割，也從另一方面保障了共有產權政府和個人的屬性。
因為共有產權房的面積在144平以下，同時限售5年，即使5年後取得全產權也是由政府先回購，種種的約束條件，讓購買共有產權房的需求受限。短期來看，共有產權房對於西安的商品房市場影響有限，商品房更不會因為這個因素而降價走量！但對於剛性自住的購房者，不妨可以期待一下共有產權房的落地。
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