連續2天67億拿4地，榮盛究竟下了一盤怎樣的棋？

去年12月，堪稱重慶土地交易市場的一場月度盛宴，全月共成交33塊土地，攬金超312億元。而拉開當月交易盛宴的拿地房企就是首次入渝發展的河北省大型房企——榮盛發展。

2016年12月7日，榮盛豪擲逾20億元佈局重慶，在巴南區李家沱板塊拿下兩宗土地，合計628畝，這一舉動引爆了重慶地產圈。時隔正好半年，2017年6月6日、7日榮盛連續二次出手，花費67.35億又在大渡口、南岸連拿四地。對於這位河北“地頭蛇”房企，拿地未選擇重慶目前最火熱的“三北”區域，而是一前一後拿地巴南以及大渡口、南岸，它究竟在重慶下了怎樣一盤棋？

1、不要“三北”區域，巴南與大渡口、南岸地塊為何值得榮盛出手？

首先，我們先從地理位置上來看一下這六塊地分別處於什麼位置：

從位置上來看，榮盛所拿六塊地雖然不是處於城市最熱的“三北”區域，但也是屬於當區政府在規劃中重點打造的區域——龍州灣商圈（巴南）、巴濱路（巴南）和華巖新城與釣魚嘴半島交界處（大渡口）、茶園區域（南岸）。

其次，我們從六塊地自身的條件來比較看：

從中我們看出，這六塊地塊本身的容積率都不高，對於今年以來，地塊動輒過3的容積率來說，榮盛六塊土地的平均容積率僅為2.073，且六塊地塊當中最小的地塊也可以建造約21萬方項目（但因為其容積率最低，為1.78），未來所打造的項目在人居舒適度上的體驗感會比較好。

而企業拿地除了會衡量地塊本身未來的開發潛力以外，另外一個還會衡量的重要因素就是拿地成本。從六塊地拿地的樓面價來看，去年榮盛在巴南所拿二塊土地的樓面價雖然未破三千，但是已經是巴南2016年所出讓所有的地塊（共計6塊）樓面價最高者，分別排名第一、第二。而縱觀2017土地交易市場，大渡口截止目前，出讓土地6塊，而榮盛本次拿地大渡口區大渡口組團I分區I02-2、I02-6、I04-1、I05、I06號宗地的樓面價也以5581.6元/平榮獲榜首。

雖然從一定程度上來看，目前榮盛所拿地塊樓面價在地塊本身所在的區域來說，已經算是“下狠手”的價格，但是換個方向看其他房企拿地“三北”區域的土地樓面價——2016年北區土地交易樓面價最高為7437元/平，2017年截至目前北區土地交易樓面價最高已達11711元/平，安居客分析師預計榮盛發展入渝之後半年下手拿六地，拿地均不涉及北區的很大一個原因就是拿地北區的話，地價過高，對於未來項目來說，開發成本太高，對於入渝不到剛好半年的外地房企來講，風險過大。

2、榮盛在渝開發“快節奏”，新拿地塊的大渡口百萬方項目何時能亮相？

2016年11月中旬，榮盛發展對外披露了“大地產、大金融、大健康、X”的“3+ X”企業戰略。按其官網表述，這將開啟生活方式運營商全模式。

作為以傳統房地產開發為主業的榮盛發展在2017年前後出手不凡。據公司2017年1月4日最新發布的土地儲備公告稱，於去年12月份在保定淶水、南京、重慶等多地通過招拍掛和併購等方式，以80億元左右的價格連下47宗地塊，獲取土地面積約為270萬平方米。財經評論員嚴躍進表示，對於榮盛發展來說，尋求戰略擴張是目前的投資重點，所以在去年年底積極拿地，既是補庫存的需要，也是城市進入的需要。類似中型房企後續勢必要衝刺1000億元的目標，所以整個銷售方面的目標必然會在投資方面有所體現。

而查看榮盛發展在重慶的項目發展情況——2016年12月7日，榮盛發展以20.52億元將巴南區李家沱組團L分區、巴南區李家沱-魚洞組團2宗地塊收入囊中，2017年2月21日，榮盛•錦繡南山項目舉行開工奠基儀式，榮盛發展首次在重慶正式亮相，這個速度不可謂不快。榮盛發展重慶公司營銷團隊相關工作人員表示，經過20餘年發展，榮盛發展形成了“快節奏”的開發戰略；“快，是一貫作風”。

而此次榮盛發展連續二天所拿的大渡口三個地塊全部相鄰，總面積共計約51萬方，總建造面積約118萬方，,容積率平均為2.216，安居客分析師預計榮盛將會在此地打造一個百萬方大型城市綜合體小區。

而縱觀目前華巖新城以及釣魚嘴半島在售樓盤，目前項目體量超過百萬方的大概有融創春暉十里（107萬方）、佳兆業濱江新城（100萬方）、綠地城（168萬方）。

按照榮盛企業的發展策略以及目前已經有在重慶開發二個項目的經驗來看，安居客分析師預估，榮盛此次所拿的三塊大渡口地塊新項目也將會在未來三到五個月亮相。

3、從巴南到大渡口到南岸，榮盛發展在重慶究竟下了一盤怎樣的棋？

榮盛發展的名號，對重慶市場相對陌生。但是在全國，榮盛發展的實力不容小覷。據2016年中國房企排行榜數據顯示（截至2016年11月），榮盛發展以455.6億元的流量金額排名第22位，以446.5億元的權益金額排名第20位，以565.1萬平方米的銷售面積排名第11位。截至2016年末，榮盛發展總資產1467億元，業務範圍擴大至天津、重慶、河北、海南、遼寧、浙江、四川、廣東等省市在內的35個城市，開發項目總數逾170個。

而在開發榮盛巴南二個項目的時候，榮盛發展相關工作人員就曾表示，“作為在重慶首批作品，集團非常重視這兩個項目，在項目設計及產品打造上都提出高要求，希望將榮盛•錦繡南山、榮盛•濱江華府打造為在重慶的標杆項目，並以此樹立榮盛發展在重慶市場的品牌認知度。”

而在銷售目標方面，榮盛發展重慶公司也制定了他們的“三年規劃”：2017年銷售目標為12億，並計劃實現“到2020年增加到60億元”。

面對重慶樓市，本地有龍湖、金科、華宇等知名房企深扎重慶多年，品牌和品質均深入人心，外地來渝的有金輝、華潤、融創等房企也是紮根重慶開發多年。作為去年才選擇首次入渝的房企，榮盛發展目前更多的是要讓榮盛的開發項目以品質先給重慶購房者留下深刻印象，從而帶動品牌在重慶的影響力，實現品牌定下的銷售目標。

所以，從各方面綜合因素來看的話，安居客分析師猜測榮盛發展目前拿地方向從巴南到大渡口到南岸延生，一是因為目前面對熱門的“三北”區域的高樓面價，開發成本過高；一是因為所拿地塊面積較大，容積率適中，可以更好的開發多種形態產品，展示企業開發項目的品質以及實力，從而提高品牌在渝影響力。

榮盛發展本次在大渡口拿地詳細情況如下：