目前的情況其實是好的商鋪投資門檻越來越高了，再也不是閉著眼睛隨便買的時代了。也許好的商鋪不能夠像以前一樣“一鋪養三代”，但是“一鋪養一代”還是綽綽有餘的，但是差的商鋪目前有許多，淪為“一鋪坑三代”也是合情合理的！

所以投資商鋪要擦亮眼睛，看準地段，看好回報率，看好未來的投資前景進行佈局！

什麼樣的鋪子才是好鋪子？

以我自己投資的兩套鋪子來看，我認為一線城市，二線城市的中心，以及滿足7%以上回報率的鋪子才是合格的好鋪子！道理很簡單，商鋪本來就是一個看回報率的投資，而不是看產值的升值率，因為商鋪的買賣手續費昂貴註定了升值的收益偏低，所以看租金回報率才是投資的價值所在！

而目前市面上的理財一般能夠達到6.4%左右，而通貨膨脹為7.5%左右，所以商鋪的投資回報率必須保持在7%以上，接近或者超越通貨膨脹才是勉強及格的！！

鋪子還有什麼其他必要條件嗎？

1.必須能夠重餐飲，因為現在電商衝擊很大，但是餐飲和體驗類消費還是離不開實體，所以能夠重餐飲的鋪子將直接決定了你出租率和租金回報率的因素！

2.一樓沿街的底商，從出租率和租金回報率來看，地段好的鋪子都會比相對較差的鋪子更受到歡迎！買商鋪不比買房，有時候差十幾米，甚至差一個樓層的價格都是天壤地別的！

3.不要買包租形式的商鋪，裡面的貓膩太多！

4.買離自己家近的商鋪，這樣一來管理起來更方便，有問題也能第一時間到達！

5.儘量不要買商場類商鋪，如果一定要買記得買大品牌，有實力的！要不然很容易成為“鬼城”！

商鋪投資徹底涼了嗎？

我認為沒有，就拿我所在的上海來看吧，在街上的門面商鋪幾乎都是滿租的狀態，如果有一部分的商鋪還是處於空租的，那麼一段時間後出租掉的概率也是非常大的！

再加上像日本這樣的發達國家也是實體幹掉電商的，所以電商的衝擊雖然強勁，但是不可能取代實體的地位。十年前電商打擊了實體，誰又保證10年後實體不會捲土重來呢？

所以我認為如果你有一定的資金儲備，有一套比較合適的，好的商鋪放在面前，是可以進行投資的！因為投資的本意就是：這樣哦東喜現在大部分人看不起，覺得不值錢，但未來大家都會覺得它很值錢，在此之前你就得先學會佈局！

感謝⭐點贊和關注⭐。更多更好的邏輯期待與你分享！

“一鋪養三代”是老一輩人留給我們的經驗，但是到了今天，由於經濟環境變化，以及我們自己偷換概念，它變成了“一鋪坑三代”了。

“一鋪養三代”包括兩部分內容：

1，鋪子就工作，尤其是家傳的老店鋪。

2，鋪子是商業地產。

今天的人主要看中的就是第二條，好像買了一個商鋪，就能收房租養三代人了。

今天由於房租不夠高，投資商鋪的收益不足以還貸款。

同時，由於房租太高，店家做啥都不賺錢，有的三年後退租，有的半年內關門。

其實，如果商鋪買下來自己開店，即使房價下滑，成本上升，恐怕一家人也不會餓肚子。

店鋪的商業模式被網絡衝擊

今天的小女孩都不逛街了，大家都網購，中午叫外賣。於是商業地產的價值下滑，房價下跌。原先單純投資商業地產的人，不僅沒有收到超額收益，反而資產損失點點，這就是“一鋪坑三代”的由來。

商業地產需要跟著商業環境變化，很多商業面積都從賣商品，變成了新產品體驗店，另外還有很多健身俱樂部，養生文化館等新商業店家出現。但是這樣的商業，未必需要沿街底層房產。

投資就是有波動的

投資收益有個大致範圍，其中有三個參數：

1，一般行業收益率

2，風險溢價

3，市場供需折價

一般投資收益是多少？

大概在3%~30%變化，平均在10%左右。不過這個不同行業不好界定，筆者認為可以用社會上無風險收益比對。無風險收益就是國債收益率，和餘額寶的收益率，今天大概是3.6%左右，我們記為A。民間一般投資的收益多在2A~4A變化。

風險溢價。也就是高風險應該高收益。

單純的房產投資沒有多少風險，所以它的收益到不了2A。以前商鋪的租金收益大概是6%多一點，與銀行借貸利率接近。大概相當於1.5A。今天如果還是用1.5A計算，那麼店鋪的年租金應該是房產價值的5.4%。

市場供需

由於網店衝擊，商家對店鋪的依賴下降了，再加上經濟環境不好，多數店家也沒有要擴張的慾望，反而有縮減的需要。

但是店鋪的存世量還很多。尤其是前幾年時間，大量新建了很多店鋪，而且還是高價出售的。

供需矛盾，造成現在店鋪的租金要打折，有的地方租金只有房價的3%。

從交易上看，如果市場租金下降，那麼商業地產二手房出售時，新接手的房主還要維持1.5A的出租價值，則要降低購入價格。如果新房主用6折購買，則他將來的租金收益又回到5%以上。這就是租金漲跌對房價漲跌的影響。

上世紀八九十年代，由於物資匱乏、商品缺乏的原因，不管是工廠產品還是日常所需，對於商品的需求量呈現“爆發”驟增的狀態。

在當時，沿街店面成為了“搶手貨”，更有“搶到即是賺到”“一鋪富三代”之稱。當然，這也得益於特殊的時代，日常生活需求量驟增的背景。特別是生意人，沒有一間店面，很難妥善經營自己的生意往來。

而到了二十世紀，互聯網時代的到來，這一切卻發生了改變。互聯網深入每家每戶，而電商也逐漸被人們所接受與認知，“足不出戶買遍全國”成為了焦點。

當然，這種新鮮的模式也在衝擊著店面的生意以及店面的價值。原來購買商品，不管是批發還是零售，購買者要自己親自去店面購買，要麼就給請人幫忙購買。所以，在那個年代，人口聚集地點、客流量最大的低點，商鋪的價值也就越大，甚至一年就能夠賺回一間商鋪。

所以，在巨大的生意利潤面前才有了“一鋪養三代”的說法。

雖然電商深入人們的生活，店鋪生意開始從“頂峰”回落，生意逐漸被電商所分攤。而這種網購的方式，也逐漸被人們所喜歡，甚至弄出來一個“雙十一”購物節。單身節變成了剁手節。

在電商“足不出戶買遍全國”甚至現在發展為“買遍全球”的背景下，店鋪的實際價值、作用性越來越低。原來的“一鋪養三代”，也逐漸的被投資商鋪的投資者改為了“一鋪坑三代”。

那麼，商鋪投資，徹底涼了嗎？

個人的觀點，商鋪仍舊有機會，但要以投資為目的，就需要謹慎為之。

一、商鋪的價值性雖然降低，但依舊有著價值。

商鋪的價值在電商時代到來以後，確實被消減了很多，特別是很多客戶已經習慣了網購，減少了商鋪的成交量，縮減了商鋪的生意。

但是，為什麼商鋪生意在經歷了20年的電商時代的到來，依舊有著諸多的店面存活下來呢？是因為，一些商鋪的特性價值，是電商所不能代替的。

當然，在這種背景下，先是雷軍提出了“新零售”的概念，後來當馬雲再講“新零售”的時候，得到了普遍認可。

就是將線上數據的優勢融合線下體驗的優勢，融合線上線下，提出“新零售”改變。

所以，商鋪的價值性雖然在電商時代的到來被消減、降低，但是，依舊存在著價值。而這種價值，是電商無法達到的。

比如，電商的優勢具有快速、足不出戶、呈現、信息、簡單體驗、數據等優勢，但並不具有體驗優勢。而商鋪呢？直觀、可體驗、有交流的優勢。

而商鋪的優勢，具有價值性。

既然有這價值性，要說商鋪投資徹底涼了，就不成立了。重要的是怎麼融合線上數據、信息，然後結合線下商鋪的體驗，更好的呈現品牌與服務。

二、要是以投資為目的，需要謹慎。

所在的城市為一座三線城市，通過了解，現在市場中的商鋪100平方米的總價格約為200萬至500萬，地區不同價格也就不同。但是，100平方米的商鋪租金回報率約為2%-5%。

而市場理財產品中低風險等級的年收益率是多少呢？3.5%-5.5%水平。也就是說，現在投資商鋪的年回報率其實與市面上中低風險等級理財產品的收益率差不多。

那麼，未來房產價格是漲是跌呢？從我國房產價格規律的角度看，未來三五年，房產價格很難有大幅上漲的情況發生。

房產價格規律個人總結為“快速上漲，長久高位橫盤”。怎麼講呢？2009年、2010年房產價格大幅上漲，隨後限購限貸來襲，在一定程度上遏制房產成交，縮減成交量、減少需求。當然，這種辦法也是奏效。

2011年至2015年間，房地產市場價格並未出現很大的波動，呈現著“高位橫盤”。

2016年、2017年間，房產價格再次出現大幅上漲，開始於二線城市，最後席捲全國。當然，限購限貸來襲，再一次降低成交量，減少需求。並且一方面增加房產供給，另一方面增加公租房、共享產權房。

在多重影響下，2018年房地產市場價格走穩，呈現著“高位橫盤”。

要是從房地產價格走勢特徵規律的角度講，未來三五年房產價格很難有著繼續大幅上漲的概率。更大概率則是“高位橫盤”。

不僅僅現在的年化收益率較低，未來幾年還沒有漲價的概率與空間。所以，要是以投資為目的購置商鋪，就需要謹慎了。

如果是自己需求、使用呢？如果是這種情況，商鋪投資依舊是很好的選擇，畢竟是自己使用，能夠實現最大化利用。

作者不易，多多點贊，十分感謝！

一鋪養三代放在今天，只不過是房地產開發商的廣告宣傳語，也是房地產商給大家挖的一個坑，跳進去，你就被坑了。

據統計，我國的房地產總值已經達到65萬億美元，摺合人民幣450萬億，比美國，日本，歐洲房地產的總值還要多，真是讓人不敢想象。

如此鉅額的財富是怎麼來的呢？完全是炒出來的，毫無含金量可言。房地產已成為人們為數不多的投資標的，一堆堆磚頭瓦塊，竟然奇妙地成為了金融工具，且一發而不可收拾。

房價之高，泡沫之大已遠遠超過了人們的承受蒙了，居者有其屋已成為許多人的夢想。

尤其是商業地產，由於其更適合投資，更具有炒做性，房價更是沒有最高，只有更高。於此同時也刺激房地產開發商不斷加大投資，導致商業地產嚴重過剩。許多傾其所有買商業地產的人被套了進去。一鋪養三代變成了一鋪坑三代。主要原因如下：

1.商業地產嚴重過剩，導致房租越來越低，投資和收益極不相配。

2商業互聯網代替傳統商業，使得傳統商業經營困難，商鋪很難租的出去。

3.經濟處於下行週期，各行各業都不景氣，人們的收入普遍降低，導致消費受限，商鋪就更難租出去了。

這樣的情況什麼時候結束不得而知，65萬億美元的地產也許需要兩代三代，甚至四代五代來消化，一鋪可能坑的不僅僅是三代！

我認為商鋪並不是完全沒有投資價值，只是投資風險很高。

如果是黃金地段，人流量大且商業氛圍非常濃厚的好地段的商鋪，我建議大家長期持有，因為每月的租金是槓槓的，一個好的商鋪等於一個退休老師的退休金了，而且長期給你提供租金，好地段不愁租啊。而且商鋪雖然說只有50年使用年限但其實和房產是一樣了，核心地段50年後就不存在了？比如上海南京路！南京的東街口等等。

但其實好地段的商鋪有價值的區域早被有識之士買光了，那都是多少年前的事了，因為這都是中心區域好區域的商鋪早就建好了。

但為什麼商鋪風險大呢，就是看地段現在好地段的商圈早被瓜分完了但商業地產的開發是持續的，且不斷往城市周邊擴建，而這些地段的商鋪的價值是打問號的，如果你買了個很難租的商鋪在人流量不大的新的商圈，這基本就是吃螃蟹的人，一旦這塊商圈租不出去，你除了每月要繳納物業費外什麼收入都沒有，資金全部套死在這裡，而且這樣的地段的商鋪很難升值。基本就成了接盤俠了。而且現在受網購影響新的商圈更難發展起來了要慎重。

好地段的優質商鋪如果有閒錢有好的價格是可以買著收租的，也是不斷的資產保值的策略，如果被限購不能買房的話。

按照目前國內經濟的發展形式判斷，一鋪坑三代的風險還是有的。過去投資商鋪的基礎是個體工商戶的蓬勃發展，對商鋪有硬性需求。最火爆的時候商鋪轉租成分，靠收取轉讓費用也能賺不少錢。正所謂三十年河東三十年河西，網絡經濟時代，商鋪租賃賺錢的模式遇到了障礙。那些地段較好，人口穩定的社區商鋪還可以維持，地段較差，商業環境較差的商鋪經營困難。很多商鋪長時間空置也租不出去。商鋪售住宅銷售影響特別厲害，商品房一旦銷售放緩，商鋪的銷售更困難。租不出去也賣不出去，砸手裡很正常。一邊還著貸款，一邊空置，形成的價差越越大。投資商鋪一定要慎重，對周邊人口的流動要有準確的判斷，消費能力，配套設施都是重要的參考指標。那些位置較差的商鋪也不要一棍子打死。有些商業模式對位置的依賴不是太高，可以細水長流，慢慢經營。

(滿滿的乾貨看過來~)首先要說的是，商鋪和商業地產是不同的概念。

商鋪一般指臨街鋪面或商業市場內的物業，而商業地產還包括寫字樓，車位委託經營的物業，如商場物業，旅遊地產等。而兩者與住房不同，多屬投資性質的物業。

由於電商和經濟的影響，曾經飽受追棒的商鋪，終於涼了下來。想必當過租戶的老闆都知道，籤合同的時候，起碼季交，還要轉讓費保證金約定每年上漲率，轉讓的時候要房東同意一一轉讓費分半，否則你成千上萬投資打水漂。

更有噁心的商場，眼紅生意好的老闆，三五年合同到期，捨不得攢下的人氣，要繼續經營，續簽合同時白白再交轉讓費，否則退鋪反正不愁租不出去。年年上漲的租金，真的一次投資終生不愁，"一鋪富三代”並非空穴來風。

江陽老闆娘陳收房抵債，88年買大山坪50平米鋪子，不足兩萬元，三年拿回本錢，到2010年已市值300萬了，還不算每年近I0萬租金。

然而隨著房地產市場的降溫，相比有剛需支持的往房，商鋪投資遇冷。尤其三四線城，扎堆而起的貿易中心，XX大市場，造成供大於求。定位有誤消費水平低，明明小縣城，偏偏要建幾萬平米的商貿城，號稱某省最大，而通常情況下，有錢人都上市裡或省城購買。

開發商急功近利，使勁手段才不管以後有沒有生意，一個勁地炒作。買商鋪不是買白菜，要考慮的問題很多，但需資金量大，而且是50%首付。

很多中小投資者，由於第一次置業，缺乏相關經驗，以為買房比存款保險，殊不知其不同於存款，國債保險類，屬風險投資要求高著呢。

在房價高漲的日子裡，買到就是賺，而一旦市場疲軟降價，在開發商忽悠下的買房者，苦日子開始了。尤其是貸款較多的，一旦租不出去，或租金縮水，還貸就壓力山大了。(別以包租省心，裡面的坑更大)

買鋪人面臨著賣不脫，(很多連體商鋪產權糾紛複雜，臨街小鋪好些)，租又租不出去，貸款利息高，壓得喘不過氣來。多年辛苦積攢換這麼個苦逼局面，也算是"一鋪坑三代了"。

“一鋪養三代”的紅利時代已經過去，但是還不至於“一鋪坑三代”。不過商鋪投資卻類似買股票，贏面不是很大，不可能包賺不虧了。

其時代背景乃電子商務的蓬勃興起以及發展壯大，這是誰都無法先知先覺的事情。電子商務徹底顛覆了傳統的商業模式，並殃及到商鋪投資。而開放商建造的大批沿街或者地鐵商鋪，稀釋了商鋪的含金量，使之像A股市場的新股一樣供大於求。

可惜的是，A股市場的新股，還有一批投機資金在炒作一波行情。但是，新建好商鋪卻未必能夠馬上租的出去；各種開發商承諾的“包租”開始幾年可能還好。如果所在地的商業環境發生負面變化，附近建造了新的城市綜合體等等；或者因為城市規劃削弱商鋪的市口，投資者或面臨出租方面的麻煩。

然而，電子商務發展到一定的程度，也會遇到天花板。現在電商獨角獸公司，正在把目光轉向線下銷售；面對面的傳統商業還是有其獨到的生命力，這在全球發達國家也是如此。

投資商鋪宜將單純投資，升級為租賃與合夥並行；或者購買單間獨戶的那一種商鋪，以防整個商場都租不出去，集體連累個人。

未來的商鋪投資，更加考驗投資者的眼光；看其有無事先了解所在地的城市發展規劃。對於投資者的思路以及格局都有更高的要求，而平時多做功課瞭解市場行情，商鋪投資還是可以淘金。

最後提醒投資者，很多事情是無法預測的。比如拆遷、城市改造引起的商鋪貶值等等，猶如買股票踩到一個業績地雷，運氣不好也沒有辦法，所以投資者對於各種風險務必要有心理準備及承受能力。

虛擬綜合體跌入冰點，社區底商“一鋪難求”

中國商業在2012年以前，依然延續了中國商業的門店傳統，依託地段和人流，正所謂得人流著得天下。但是從2012年開始，“雙十一”作為一把利刃慢慢斬殺了傳統商業的生存命脈，電商蓬勃發展起來，生意從線下的門店慢慢轉移到了淘寶、天貓等線上。

一、線上代替線下，商業價值嚴重縮水

網絡上沒有房租、沒有水電費、沒有進店費、上架費，以及稅金，電商的價格優勢是摧枯拉朽的，既然，消費者的消費習慣改變了，不再願意去商場、門店消費，依託在商品上的商場、門店就失去了存在的意義。首當其衝的就是大綜合體、虛擬商鋪，因為商業體量巨大，需要召集的大量人氣突然間消失了，生意肯定一落千丈。只有靠現場體驗的商業類型沒有收到衝擊，如培訓學校、電影院、健身館等，生意如故。

二、社區底商成香餑餑，一鋪難求！

大商場是沒人了，但是樓盤服務於小區內業主的社區商業，如菸酒店、小超市、洗衣店、中小餐飲飯店等，卻依然生意火爆，一鋪難求，小區體量越大、入住人口越多，商業價值越高。如果這個小區靠近城市老商業中心、新區商業核心，或者地鐵口、火車站、動車站、公交車站、學校門口等人流量大的地方，那生意就更加火爆了。這幾年這類社區底商租金一直水漲船高，供銷兩旺，是不錯的投資首選！

所以，“一鋪養三代”淪為“一鋪坑三代”，商鋪投資徹底涼了嗎？不能一概而論，虛擬的商業綜合體價值的喪失，不再一鋪養三代，但是優質小區的底商絕對是“聚寶盆”，可以養的不止三代。

感謝邀請回答這個問題，“一鋪養三代”這句廣告詞更多的是開發商的宣傳語，在互聯網經濟對於我國影響較小的情況下確實一個商鋪或許可以實現口號的宣傳，那麼如今情況下商鋪涼了嗎?今天藉此機會簡單談談我的觀察。

商鋪租金降低的原因跟實體經濟難有很大關係

首先，我們先分析下一般的商鋪出租給誰了？商鋪出租給的企業一般有幾種，服裝店、餐飲店、便利店等等，這幾種門店也是電商衝擊最為嚴重行業。比如：我們最早在天貓、淘寶購買的就是衣服，後來包括外賣等等，基本上跟互聯網關聯很緊密的這些企業活的都比較累。

商鋪出租最多的企業就是這樣的企業，然而隨著這些企業的經營困難，收入減少自然面對高昂的租金將無以為繼，所以這也是很多商鋪不好租（租金低）的原因。

那麼互聯網摧毀了實體經濟嗎？未必

很多人把電商和互聯網的衝擊作為生意不好做的理由，很長時間以來我也在在困惑，真的是這樣嗎？個人覺得其實電商和互聯網只是把我國一些傳統企業的一些弱點給無限擴大了而已，試想下如果沒有電商和互聯網你會知道一件衣服可以比實體店低一半嗎？你會知道原來可以七天無理由退款嗎？知道可以先評價在付款嗎？不可能！！！只能說互聯網和電商把我國很多企業（主要是一些小零售企業）過去的一些經營弱點給放大了而已。但是不得不說很多小企業在這個新的環境下無法適應，自然很多就出現倒閉或者經營不下去的情況。

那麼商鋪投資真正涼了嗎？

目前來看很多城市的商鋪用來投資，想要用租金來彌補房貸的情況是很難實現的。簡單計算一下，以普通的二線城市為例，目前二線城市的商鋪房價為3萬左右，那麼100平米的商鋪需要300萬，除去首付50%就得150萬，則需要貸款150萬，那麼按照基準利率（商鋪貸款十年）需要月還房貸15836.61元左右。而二線城市的商鋪租金基本是150元/平米左右（也有更高的），計算下基本可以滿足房貸，但是前提是得租出去。

第一、大部分城市商鋪空置率挺高的，有數據顯示大部分二線城市商鋪寫字樓的空置率達到了30%以上。也就意味著說除去成熟的商圈外將後至少30%的商鋪出租不出去，一般來說一個成熟的商圈想要成型得有3年左右。

第二、就像住房投資一樣，商鋪投資也需謹慎。看過我文章的朋友都知道，我的觀點一直都是剛需和自己有需求的可以購買，至於投資就不建議了。

商鋪是否真的涼了？我不敢確定，只是個人覺得目前包括這些小企業都在進行轉型期，至於要多久，無法判斷。希望對大家有所幫助，原創不易，喜歡就點贊、關注、轉評吧。