感謝邀請回答這個問題，什麼是公寓？大家要搞清楚，公寓大多數情況下指的是商住一體的房屋。公寓這個詞眼是我國房地產商的一大發明，簡單來說就是經過簡單的改造使得商業地產具備了一定的住宅屬性。近兩年商住公寓或者loft等形式的房產在我國很多城市流行，藉此機會簡單談談我的觀察。

屬於商業地產的公寓是不限購的，不影響你首套住房名額

現在絕大多數的城市對於首套房的認定指的是住宅房產（70年房產），公寓這種商業地產是不限購的，也就是說不會影響你的購房指標，不佔用你首套房名額。但是有幾點需要給你講清楚：

第一、公寓與正常住宅來說差別還是巨大的。公寓屬於商業地產，只有40/50年產權，不能落戶、享受周邊教育等這點是需要知道的。 比如：很多學區房或者學校等的劃分只是針對住宅小區，對於公寓是沒有名額的。也就是說，如果是單純的居住公寓是完全符合要求的，但是要說以後落戶或者子女教育等方面想要享受是不現實的。另外，商業地產的首付是50%，且只能用商業貸款，水電費都是商業，而且大多數是單氣或者沒有（天然氣和暖氣）。

第二、公寓投資的主要收益一般是來自於租金，這點要注意。購買商業地產買的時候很容易，但是賣的時候就比較麻煩了。購買商業地產（公寓）的時候只需要繳納契稅和維修基金等，基本與普通住宅差距不大（契稅稅點在3%左右），但是出售的時候需要繳納的稅費就多了，這些稅費算下來基本上佔據了你獲得收益的40%左右，也就是說你獲利10萬，就需要繳納4萬是稅。這也是為什麼很多朋友都拿公寓自住或者出租的根本原因，因為出售實在是不划算。

那麼四五線城市購買公寓划算嗎？幾點愚見

還是要問你一句話：你購買公寓的目的是什麼？自住還是投資？投資的話是準備做那種投資？這點你清楚了，然後個人覺得四五線城市購買公寓也是可以的，如果沒有就需要慎重了。

第一、如果是自住（自用）的話個人覺得還是可行的。說句實話雖然說是四五線城市，但是房價也不低，動輒8000-10000的均價隨處都是。作為剛需來說，如果資金不夠單純是為了解決暫時的居住問題，個人覺得購買一套公寓是合適的。因為公寓本身的特性，決定了價格不會太高（一般只有同區域住宅的80%左右的價格），或者說自己用公寓做生意也是可行的。

第二、投資或者想要出租的話，個人覺得就不要了。四五線城市本身的租金就不高，但是房價高是事實，也就是說四五線城市的租金收益率是很低的（2%以下）。拿幾十萬去投資公寓這種商業地產個人覺得無論是從房價長期的上漲來說還是租金收入來看，都是不划算的。

綜上，無論是公寓還是住宅地產，我的觀點一直都是：無需求不買房。畢竟房產是一個重資產，如果不是為了自住（自用）而是用來投資的話，個人覺得是不划算的。除非是有很多閒錢無處可投，對於大多數普通人來說還是不要這樣做的好。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

我個人覺得，如果真的要買公寓的話，是要看地方的。而我們大部分的人只要去買房子，都不太清楚公寓到底是什麼意思，比如有的開發商說的買一層送一層，loft小公寓等等，那買公寓到底是有什麼好處和壞處，我可以先給您講解下這個。

公寓的好處與壞處

一.不限購

我們都知道買住宅的房子，而這種房子在城市一般都是有限購的，比如鄭州，如果不是本地戶口只能買一套房子（各地政策不一樣，只是以鄭州為例）。而公寓呢？他是不限購不限貸的，只要有錢，可以隨便買。

二.年限不一樣

住宅產權是70年，如果是商業用房則為40年，你說的公寓房，一般也有兩種：普通住宅和酒店式公寓。其中普通住宅就是70年（限購），而酒店式公寓一般就只有40年。時間區別主要是看土地性質，其中居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

三.首付比例

買公寓的房子，首付比例是50%，而且也是隻能貸10年，如果是這樣的話，成本還是比較大的。

四.二手交易稅費高

一般買公寓的房子，在買之後要比住宅性質的要高很多，公寓全部稅費下來差不多15.2%，而住宅就省非常的多。

五.水費電費的增加

我們也應該知道，如果是買公寓的房子，就不能享用國家標準的電費（0.56元/度），水費（4.4元/噸），在其成本上就會有所增加，而且一般的公寓性質的房子一般是單氣（只有暖氣無天然氣），也有的是天然氣和暖氣都沒有。

六.樓梯間戶數多

關於這一點我覺得大家都應該心裡有數，買公寓的房子，一般都是幾梯幾十戶是非常罕見的，在其上下班是非常的不方便。

所以綜合以上，我覺得如果你如果真的是為了純屬自己住的話，是不建議你買公寓的房子，而且買公寓一般都是買了多套房子，大多數限購的人買，對於剛需客戶來說，自己的首套房還是買住宅的比較好些，等有了閒錢，想要在投資或者什麼的，可以在買公寓的房子，但是不要買三線或者四線的公寓。因為對於那邊的投資價值來說的話，一般是沒有價值可言。

感謝邀請

關於在四五線城市首套房買公寓，個人還是不建議購買公寓，寧可買一個小一點的住宅，除非自己喜歡公寓那種類型。

很多人都有同樣的想法，自己目前資金有限，沒有能力購買住宅，所以就退而求其次，買一套公寓，也算是擁有了一套自己的房子。

如果首套買公寓，是為了未來置換大房子，那麼首先從購買到二次交易都很住宅有很大的不同。

公寓在購買時，一般都是要首付50%，而且在利率方面沒有優惠，並且只能貸款10年，這樣月供壓力勢必要大一些。

其次，大多數公寓的產權性質是40年，50年，公寓是不能落戶的，也是沒有學區劃分的。並且公寓裡邊既有辦公的人群，又有居住的人群，相對而言，會顯得比較雜亂。況且公寓的梯戶比比較高，居住舒適度顯然是沒有住宅好。

因為公寓跟住宅的不同，公寓自身的一些附加價值較低，所以同地段公寓，升值潛力是要小於住宅的，並且在未來二次交易過程中，由於公寓的稅費比較高，不但以後得升值空間有限，而且後期出手會比較難。

公寓小孩住宅，最大的優點是在同地段，公寓的租金比住宅高，如果自己是自住，這個優勢就不存在了。況且四五線城市，因為經濟以及常住人口的原因，租金收入其實也是並不高的。

因為是在四五線城市，由於人口規模不會很大，整體市場供需矛盾也不會很突出，這兩年房源緊缺有一個因素是因為投機炒房行為另外一個因素是棚改貨幣化安置，製造了一部分需求。

隨著棚改未來逐漸的退出，四五線城市沒有經濟的強大支撐，對於人才沒有足夠的吸引力，加上城市人口還將面臨流出的可能，未來四五線城市的房子缺乏升值的支撐條件，未來幾年，這些炒房客也將逐漸拋售房子，所以，如果購買公寓，首先會面臨賣不出去的可能。

如果有買公寓的首付，那麼至少可以買一套小一點的住宅，這樣相對而言，會更有保障一些。首先，在居住的舒適度上，是要比公寓高很多的。再就是在日常的像水電物業費這些費用，公寓是商業類型的收費，要比住宅收費高一些，這個也無形之中增加了自己的日常開支。

所以綜上原因，如果有能力購買住宅，那就先買住宅，能買大一些就買大一些，一步到位，如果資金有限，那就在自己能力範圍內，購買一套小面積的住宅，畢竟自己是為了解決居住的問題，特別是如果未來幾年涉及到孩子上學，購買住宅還能享受學區內的教育資源。

希望以上分享對您有所幫助！

不合適。第一點：買首套房肯定是自住，公寓對於家庭來說，自住不方便，從小區環境，戶型來說。第二點：後期的增值空間不大，小城市區別與大城市，人流量跟不上，出租量少的很，所以情況允許還是買住宅。