鳳凰網房產 作者：武俊
明熹宗朱由校迷上了木工，將江山交給了魏忠賢。潘石屹也迷上了木雕，但是他既不用對萬千黎民負責，手下的眾多員工也伴隨前兩年的項目陸續出售離開了公司，現在潘石屹唯一需要負責的是SOHO的業績。
曾經也是近百億的房地產企業，近年來已縮至10億級別。8月30日，SOHO中國披露2019半年報，2019上半年，SOHO中國實現營業收入8.89億元，與2018年同期7.95億元相比（剔除已售項目租金收入）同比增長約11.8%。毛利率相比2018年同期76%相比增長至80%。
此外，實現歸屬股東淨利潤為人民幣5.65億元，剔除項目整售產生的非經常性利潤，2018年同期歸屬股東淨利潤為4.06億元。如果不算賣樓的收入，相比去年，SOHO中國營業額實現小幅增長。
雖然SOHO中國上半年營收有所增長，但是淨利潤下跌卻也是現實。半年報顯示，公司權益股東應占淨利潤約5.65億元，同比減少48.36%。其把淨利大幅縮水的原因歸咎於去年出售持有的凌空SOHO項目獲得的非經常性損益，而今年上半年卻無此類交易發生。
SOHO中國正從主流地產企業圈層中淡出，而股票市場上，SOHO中國（0410.HK）也是走勢萎靡。從年初的3.43港元，下跌至目前的2.38港元，跌幅接近50%。
轉身與轉型
SOHO中國前身為紅石實業，是潘石屹與其妻張欣共同創立。大約20年前，開發第一個樓盤項目SOHO現代城。彼時，張欣以從香港、英國學得的發達商業模式運用於經濟尚需發展的北京。此後，中國經濟飛速發展，SOHO中國風光無兩，SOHO系列成為一線城市的標誌性建築。
潘石屹曾說，拿地要充分發揮其社會價值，否則還不如給農民去種菜。回顧潘石屹奮鬥歷史，在一線城市進行拿地開發的業績一度令人豔羨。2012年SOHO中國營業額達153億元，同比上漲約169%；淨利潤約為106億元，同比上漲約172%；核心淨利潤約為33.4億元，同比增長約135%，核心淨利潤率約為22%。
經歷了2012年的巔峰時刻，此後的SOHO中國業績卻逐年下滑。2013年至2018，SOHO中國的營收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元19.63億元、17.21億元。
鳳凰網房產 作者：武俊
明熹宗朱由校迷上了木工，將江山交給了魏忠賢。潘石屹也迷上了木雕，但是他既不用對萬千黎民負責，手下的眾多員工也伴隨前兩年的項目陸續出售離開了公司，現在潘石屹唯一需要負責的是SOHO的業績。
曾經也是近百億的房地產企業，近年來已縮至10億級別。8月30日，SOHO中國披露2019半年報，2019上半年，SOHO中國實現營業收入8.89億元，與2018年同期7.95億元相比（剔除已售項目租金收入）同比增長約11.8%。毛利率相比2018年同期76%相比增長至80%。
此外，實現歸屬股東淨利潤為人民幣5.65億元，剔除項目整售產生的非經常性利潤，2018年同期歸屬股東淨利潤為4.06億元。如果不算賣樓的收入，相比去年，SOHO中國營業額實現小幅增長。
雖然SOHO中國上半年營收有所增長，但是淨利潤下跌卻也是現實。半年報顯示，公司權益股東應占淨利潤約5.65億元，同比減少48.36%。其把淨利大幅縮水的原因歸咎於去年出售持有的凌空SOHO項目獲得的非經常性損益，而今年上半年卻無此類交易發生。
SOHO中國正從主流地產企業圈層中淡出，而股票市場上，SOHO中國（0410.HK）也是走勢萎靡。從年初的3.43港元，下跌至目前的2.38港元，跌幅接近50%。
轉身與轉型
SOHO中國前身為紅石實業，是潘石屹與其妻張欣共同創立。大約20年前，開發第一個樓盤項目SOHO現代城。彼時，張欣以從香港、英國學得的發達商業模式運用於經濟尚需發展的北京。此後，中國經濟飛速發展，SOHO中國風光無兩，SOHO系列成為一線城市的標誌性建築。
潘石屹曾說，拿地要充分發揮其社會價值，否則還不如給農民去種菜。回顧潘石屹奮鬥歷史，在一線城市進行拿地開發的業績一度令人豔羨。2012年SOHO中國營業額達153億元，同比上漲約169%；淨利潤約為106億元，同比上漲約172%；核心淨利潤約為33.4億元，同比增長約135%，核心淨利潤率約為22%。
經歷了2012年的巔峰時刻，此後的SOHO中國業績卻逐年下滑。2013年至2018，SOHO中國的營收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元19.63億元、17.21億元。
2012年SOHO中國宣佈去地產化，轉型發展辦公空間區域，從“開發銷售”轉為“自持租賃”，由賣樓轉化為收租的同時逐漸剝離地產業務。自此之後，SOHO中國鮮有拿地，營業收入逐步減少。
近年來，SOHO中國基本上每年賣一兩棟樓，一方面可以提升利潤、回款，另一方面美化報表，這已司空見慣。某資深地產人士這樣說。據不完全統計，自2014年至今，潘石屹賣樓收入近300億元。
一些列項目的出售背後，潘石屹張欣的個人財富卻不斷增長。2018福布斯全球億萬富豪榜顯示，潘石屹張欣夫婦以36億美元排名全球第629，中國第71。約合人民幣250億元。
潘石屹在人生的中間點完成了華麗轉身。面對SOHO中國利潤的下滑，潘石屹似乎一點也不急。在半年業績公佈的前一天，潘石屹還在把玩一件櫻桃木件，在微博上稱這是他對作品的基本要求。
但是SOHO中國的“轉身”並不好看。除面臨業績連年下滑外，半年報顯示，現今持有的北京項目中，雖然出租率均高於90%，但相比去年出租率出現下滑。其中，北京前門大街相比去年年底的100%出租率下降到96%，望京SOHO由去年年底的98%下降到92%，光華路SOHO由去年年底的95%下降到91%。只有銀河SOHO由去年年底97%上升至98%。
“包租公”難當
據第一太平戴維斯最新寫字樓研究數據顯示，北京甲級寫字樓平均租金連續第二個季度下跌。由於新增供應集中放量，直接推動全市寫字樓空置率環比上升1.5個百分點至8.6%，同比上升2.7個百分點。
上半年，全市甲級寫字樓市場共錄得61489平方米淨吸納量，較去年同期有所下滑。此外，報告顯示， 2019年下半年，預計北京甲級寫字樓市場將有七個新項目交付入市，主要來自於CBD核心區、麗澤以及亞奧區域，屆時將帶來約124.8萬平方米的新增面積。大體量新增供應將導致全市空置率在短時間內快速上升。
一方面，企業經營的壓力造成對寫字樓需求的降低。另一方面，寫字樓開發供應加大造成市場供過於求，受此影響，儘管擁有核心地段優勢的SOHO中國出現下滑或是必然。
除業績出現下滑，市場遇冷外。日前，匯豐研究發表研究報告指，SOHO中國上半年核心盈利按年跌80%至5.65億元人民幣，但淨負債維持穩定於44%，較上年度同期僅升1個百分點。公司上半年業績反映出具韌性的租賃業務表現。不過，該行對於公司出售資產計劃及第三季寫字樓項目無顯著進展，略為感到失望。
報告指出，SOHO中國現價較資產淨值有79%折讓，估值具吸引力，而出售資產仍然是該行的主要催化劑。該行將其目標價由3.3港元下調至3.1港元，維持評級“買入”。
相比於匯豐研究機構下調SOHO中國評級，同策研究院總監張宏偉有另外看法，在他看來，針對不同的市場週期，企業低點收購資產後，在時間過程中資產價格變動到高點時，持有重資產退出與買入屬正常現象，買賣過程中的資本運作涉及融投管退的問題。此外，他認為，在不同的市場週期中，實現寫字樓投資業務的價值，包括實現自己公司的一些利潤、品牌、運營價值。關鍵在於找到週期的點和投資的策略。
包租公潘石屹曾說，“中國的房地產時代已經變了”。誠然，房住不炒的政策下房產業已迎來下半場，黃金十年之後的時代下，SOHO中國地產主業轉型寫字樓新模式堪稱開拓。然而，更值得關注的或是未來，SOHO中國又會怎樣尋求新發展。