好多地產巨頭都把住宅精裝做砸了！其實這一招就可以消滅所有痛點

2月18日，住城部官方網站發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。當時，大家的目光都聚焦在“住宅建築應以套內使用面積進行交易”上面。其實，還有一點同樣重要，全文3.1萬字的《住宅項目規範（徵求意見稿）》第二部分2.3.2條顯示，“城鎮新建住宅建築應全裝修交付”。

這個《規範》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質。加上，此前全國各地陸續出臺了實施新建住宅全裝修的時間表。這意味著，你家項目不做精裝修，那以後基本就沒法賣了。

毛坯房正成為過去，全裝修時代已經來臨！諸如碧桂園、恆大、萬科的新房精裝修比例已經接近或達到100%，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等房企的精裝房也早已超過50%！諸如中國金茂、中樑控股等房企，更是早已成立自己的家裝公司，既接自家的活，也準備分食市場的大蛋糕。

然而，開發商推出的定製精裝，依然存在規模不經濟、交付難、難以實現個性化、體驗差以及難以形成閉環的弊端。如何解決這些問題？中國金茂、景瑞最近在密切關注的一項黑科技不僅能夠解決這一問題，而且還能幫助房企打造閉環，助力房企由現在的一錘子買賣到賺70年錢的的轉變！

開發商不做精裝房子沒法賣

但是BBC定製精裝問題多多

全裝修是指開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到可入住狀態。

目前，日本、瑞典、法國、美國、德國等發達國家住宅全裝修的比例達80%以上，我國全裝修住宅在總量中的佔比較低，只有20%左右。

來源：Wind、明源地產研究院

當然，精裝修不完全等於全裝修（如下表所示），但差距並不是太大——全裝修更多是政府的一個底線，要做到哪裡，符合什麼要求，精裝修實際上是一種業主行為，或者開發商行為。

來源：《全裝修住宅趨勢分析及其優化策略》、天風證券研究所

目前，國內一些發達地區市場也早以精裝修為主。早在2007年，廣州的精裝修比例已經達70%，2009年北京的精裝修比例已達到55%，2010年上海中心區精裝修比例亦達60%~70%。

開發商自己做精裝的優勢——以中樑為例

由於精裝修既能產生產品溢價，又能帶來更多現金流（預售制、同等去化的條件下，因為預售制下銷售收入可以提前回款，而精裝修施工在後，工程款可以晚支付）和稅收減免，標杆房企在這一塊的佈局很積極。

統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為 61%、41%、30%。恆大、萬科、碧桂園的新房幾乎100%精裝修，精裝修達到50%以上的房企也不少。

來源：天風證券研究所（備註：2017年年中的數據）

此外，精裝交付，對社會來說，可以減少建築垃圾實現資源節約；對購房者來說，拎包入住省心省事。可謂多贏的局面。這也是為何政策對全裝修/精裝修如此支持，標杆房企積極響應的原因。

來源：明源地產研究院

目前，中海、綠城、恆大在精裝修上通過成本管控、品質的管控都逐漸形成了既定的競爭優勢。而且，不少房企開始推出BBC模式的定製精裝，針對不同城市、不同客戶精裝偏好，以及不同的項目差異化競爭需求，權價格段、全功能個性定製，解決標準化模式下千篇一律的局面……

然而，各種問題依然存在。現實中，無論是B端還是C端，精裝修工程都是投訴的重災區。甚至連很多大型房企都紛紛中招。

這其實暴露出了當下開發商BBC模式做精裝的問題。

❶ 規模不經濟。家裝行業本質上是服務業，服務業的特點是‘規模不經濟’，規模越大，越難做好服務，因為它依賴於人。而突破這個瓶頸的唯一的方法，是直接用一套組織和信息系統管理工人，才能破除這個行業魔咒。

❷ 集中設計的方案，難以準確觸達客戶，滿足其個性化需求。一些房企為了滿足客戶需求，與互聯網家裝公司合作，豐富了選擇的多樣性，但最多隻能做到軟裝個性化，硬裝的選擇還是屈指可數。業主個性化的參與體驗感更是談不上……

❸ 交付難管控，難以靠人工控制資金風險，難以實現批量採購的獲得，每個工地存在不同，施工容易出錯，需要人工數量難以計算。

❹ 過去幾年，不少開發商開啟多元化轉型，但跨界太大容易扯到蛋，最靠譜的還是沿著房地產產業鏈上下游拓展，由一錘子買賣變成賺70年的錢。精裝修以及交付之後的物業管理和服務，自然是非常重要的一環，但由於裝修階段沒有沉澱下數據，無法形成閉環，服務難以著手。

這也是中國金茂和景瑞關注黑科技的原因，因為藉此，可以有效地解決房企BBC精裝的問題。

通過家裝BIM

可解決BBC家裝模式的3大痛點

為了解決上述幾大痛點，過去這些年冒出了很多新技術和新工具，但同時能夠搞定上述問題的，卻是新近出現的家裝BIM。

一、工時只有傳統方式的1/7，千人千面不再難，解決規模不經濟

目前的BBC家裝模式中，普遍是設計幾套方案由客戶選擇，有的甚至還是請眾多知名設計師設計。然而，其依然難以滿足客戶的個性化需求。

比如，由於近年來各地房價漲幅較大，一些業主希望將標準的兩房改成三房，也有少部分希望敲掉部分非承重牆，改變既有的空間格局。如果要滿足這些客戶的需求，就不可避免需要修改方案。如果全靠人工，費時又費力，必須藉助更先進的工具才行。

過去，家裝公司的設計師出第一稿效果圖加上後期修改，累計需要6天，而採用打扮家的BIM級應用，只需要1.5天，速度是以前的4倍。

如果將施工圖、精準算量的步驟也算進去的話，效率的提升更加驚人。傳統模式下，施工圖的製作需要設計師和審圖員共同完成，由於涉及溝通，一般需要3天才能完成；精準算量同樣需要設計師和預算員共同完成。然而，BIM模式下，根本不需要審圖員和預算員，因為設計、施工圖、算量報價是智能聯動的，一處修改，其他地方跟著修改，極大地縮短了時長。

二、海量模板自動匹配，客戶還能隨意修改，個性化和體驗超強

在打扮家，開發商總部產品設計師可以使用BIM中臺針對樓盤進行方案設計，包括工料規則的設定，樓盤/戶型信息的獲取、BIM方案模板的設計，以及用戶DIY規則的設定。

線上，海量戶型庫，樣板間，一鍵智能匹配，供購房的業主選擇，之後，還可以根據業主的需求，進行快速修改。

對平面戶型圖拆改之後，可以自動生成立面模式。渲染遊戲引擎技術，實時渲染動態光影效果，客戶所見即所得。

由於打扮家BIM級設計幾乎無基礎零門檻，用戶完全可以參與其中。

購房者既可以在移動端也可以在售樓現場查看選擇戶型，並在BIM中臺設定範圍內進行DIY。

用戶售樓處通過PC端查看選擇戶型、DIY產品

用戶DIY完成之後，頁面會彈出二維碼，用戶識別二維碼，即可查看效果圖。輸入手機號和驗證碼，可同時查看效果圖與報價。

真VR互動式體驗，強大的交互類功能，使得傢俱/家電/智能家居等產品的交互效果都能實時展示，讓購房者有身臨其境之感。

即便是隱蔽工程，也能實時呈現……

隱蔽工程支持手動+智能兩種佈線方式。以智能佈置水路為例，水管自動避讓，且冷熱水管為真實商品，自動生成連接管件直接、三通、彎頭、過橋彎，精準計算水管、管件用量……

木作模式下，裝飾線條、踢腳板、裝飾板件根據櫃體尺寸和環境位置一鍵適配生成……當櫃體尺寸結構修改時，與櫃體相關的門板，檯面、裝飾板件均自動適配，不需要單獨修改……

三、施工項跟前端設計行為自動關聯，交付管控和運營精準精確

如上所說，由於施工項跟前端設計行為關聯，因此可根據前端設計數據，自動判斷使用了哪些施工項，並可自動計算出對應的輔材、人工用量（如新建牆、拆改牆）。

同時，針對同一個主材，可以按照不同的鋪法、不同的使用空間，設置不同的施工項，設置不同的損耗，從而計算出不同的施工用量；支持按照不用的區域、使用對象設置不同的施工標準，生成不同的施工用量清單等。

某房企BBC智慧施工解決方案

某房企BBC智慧施工產品方案

如此一來，開發商就可以按項目做整體預算，並能夠根據變化實時調整，實現對可能的成本失控風險進行預警；各種材料合併之後，傳送到相應的供應商批量採購，供應商甚至不用提前備貨，減少了庫存積壓，開發商可以獲得更多的價格優惠；系統提供不同工地的材料、工藝、平面圖紙、3D施工圖，施工計劃，保證在每個工地存在一定程序不同的情況下，指導工人進行正確施工。按工期要求計算工人資源需求，指導班組長合理搭配工人，並生成材料計劃保證按期施工。

家裝BIM 還可以形成閉環

幫助開發商賺取70年的錢

2014年6月30日，花樣年控股旗下的物業公司彩生活在香港上市。當時，整個房地產行業正處於低谷，部分陷入困境的房企——包括知名房企，因為看淡未來，選擇了賣身，各標杆房企都在尋求轉型；然而，當時移動互聯網的風口漸起，社區O2O開始熱起來。因此，彩生活一下就聚焦了整個行業的目光。

通過線上服務平臺，彩生活成功解決了報事報修效率低、物業員工工作不飽和、業主體驗差的問題。在做好基礎服務贏得客戶信任之後，彩生活進一步拓展增值業務，實現了收入種類的多樣化。

業內一度興起效仿彩生活的浪潮，但成功者寥寥。不過，時至今日，已經有十餘家物業管理公司在港股、A股上市，六七十家登陸新三板。可見，物管公司並非開發商的附庸，而是可以實實在在帶來更多商業價值的。

包括彩生活等物管公司，之所以能夠獲得成功，離不開信息化的建設。

比如，以往報維修，常出現工程師到現場才發現，帶的材料與業主家的尺寸不匹配。業主報修先上傳照片，幫助工程師提前定位問題，準備好材料上門後，服務中再遇到問題可以通過實時移動終端設備，把問題回傳後臺，遠程告知工程師問題如何解決。

基礎物業服務的強需求，使得業主會頻繁使用物管公司的APP，穩定的線上流量自然為做大增值服務平臺奠定了良好的基礎。

細心的人們可能已經發現，儘管成功的物業管理公司，信息化都做得不錯，但是，距離數字化、在線化和智能化卻還遠得很。

朱保全認為萬科物業的核心價值是通過對業主資產的打理，幫助其實現資產增值，比如二手房價值增高，租金單價增高，只有這樣才能獲得回報。

萬科在對外宣傳時也非常強調物業服務，認為沒有物業服務的“1”，就沒有任何增值服務的“0”。我們非常認可這個理念。

信息化，部分解決了諸如工程師帶的材料與業主家的尺寸不匹配的情況，但不能完全杜絕此類問題。為啥？因為拍照讓問題更具象化了但不是精確的數字化。

據統計，目前我國整個家裝市場的規模約為5萬億，其中，設計的市場份額為800億，但卻是關鍵。一旦抓住BIM級設計入口，就相當於抓住了整個家裝行業的牛鼻子。因為無論是硬裝，還是固定傢俱、軟裝配飾等，都是基於設計進行相應配置的。

如果開發商在精裝時就使用了家裝BIM，家裝就可以形成客戶的裝修檔案，各類裝修數據清晰、可視化。如此一來，不僅可以省卻業主拍照、工程師或判斷的麻煩，而且，房子交付以後，物管公司可以基於數據對服務進行預測對業主主動提供服務。

以燃氣熱水器為例，一般燃氣熱水器的使用壽命是8年，在第7年年底，根據用戶的全屋3D數字檔案就可以預警出客戶當時裝修時安裝的燃氣熱水器存在安全隱患了，對用戶進行預警提示，同時推送給客戶檢修服務信息。維修或更換完成後，數字檔案實時更新，簡直不要太完美。

在線化、網絡化、智能化是智能商業的三個創新方向。通過BIM級服務，形成客戶全屋3D數字檔案，不僅可以用於支持用戶服務，而且還能持續挖掘客戶價值與商業變現。最終，開發商自己的家裝公司+物業公司組合，將變身為科技創新型公司。

中指研究院的報告顯示，截至2018年，彩生活的在管面積達3.63億平方米，位居第一，這源於其不斷承接其他的物業。比如，2018年通過“雅生活+綠地物業”雙品牌戰略，雅生活在管面積增速達到了76.31%！當前，物業公司的估值遠高於開發企業。綠城服務的市值高高過母公司綠城中國，彩生活的市值也一度高於花樣年控股。不難預見，未來，家裝公司+物業公司組合的科技創新型公司，資本市場的估值只會給得更高。