青島中介月入20萬代表樓市回暖？這只是剛需無奈送上的“暖寶寶”

苦日子好像到頭了。

這是一個主城區房產經紀人發出的感嘆。因為與前幾個月一個店成交兩三套房子的冷清相比，現在二手房的交易又增多了，已經連續四五天店裡都有簽單，最牛的同事一個月又掙了20萬+的佣金。

聽聽20萬+的收入，我確實驚呼了一聲，但是這代表了什麼？看看數據。11月第二週，青島二手房網籤量繼續下滑，共網籤1287套，環比11月第一週下降3.7%。

我要提醒大家一點的是，不要拿著這個數據和一年前的數據去比。因為不同機構、不同時期的統計數據是沒有可比性。一年前一些機構統計的二手房成交量只有主城區，而現在則包括了青島的所有區市。青島市市內7區二手房成交量900套，環比11月第一週下滑3.8%。

把黃島、城陽包括在內，一週買了900套房子，多嗎？

在下結論之前，我們先分析一下為什麼二手房中介感覺日子又好過了。以前眾多的剛需族要去買一手房，為什麼？除了新小區的諸多優勢外，最關鍵的是房貸負擔小。相比二手房，首付少，而且房貸利率也低。但是現在，情況完全翻轉了。為了回籠資金，很多開發商都要全款，沒有全款也要5成或者6成的首付，而且迅速放貸的貸款利率也在飆升，最高的已經突破了6%。這就讓很多準備買新房的剛需族望而卻步。因為在李滄買套自住房都要200萬元以上，100多萬的首付對於很多來自農村或者普通工薪家庭的購房者來說是很難。

那麼，在基準利率4.9%基礎上，首套上浮10%，首付30%；二套上浮20%，首付40%的二手房，可以區位、大小、戶型選擇更多的二手房，可以隨買隨住的二手房，成為了很多剛需族的選擇，這還奇怪嗎？

我們需要關注的是，二手房的新變化。那就是黃島區取代了市北、李滄這些地方，成為了二手房交易最新熱點區域。根據統計，黃島區的康大風和日麗本週超越了李滄的和達和城和嶗山的魯信長春花園這兩個大盤，成為本週熱搜冠軍。位於黃島區的車家嶺小區更是成為本週熱搜黑馬，躍升20位，擠進熱搜榜第十名。

這個車家嶺小區是96年建成的老小區，但是它周圍配套齊全，靠近青島濱海學院，最關鍵的是價格相對較低，除此，車家嶺小區靠近澳柯瑪工業園，海信信息產業園，國風工業園。近便的距離很可能是周圍工作的員工將目光落至車家嶺小區。

綜合上述數據，我們可以分析出一個結論：當許多新房的高門檻將眾多剛需族擋在門外的時候，他們沒有等待，不論是主城區還是輔城區，他們立即選擇配套完善、生活便利、總價低的老小區先上車。那些主城區總價高的房源，那些毫無人氣的邊遠地帶次新房，依舊無人問津。

這是非常明智的選擇。

所以，對於樓市縮量的預期我是沒有改變的，而且當許多剛需族不再奢望上新房的車之後，如果政策面和資金面沒有改變，明年剛需盤的市場可能進一步降溫。想買新房，真得不用太著急。