總價百來萬、看的是潛力 南京三大剛需板塊性價比大PK

剛剛過去的11月首周，南京迎來一波熱熱鬧鬧的開盤潮。其中江寧濱江、江寧祿口和江北六合三大剛需板塊都有出貨，均價都在1.2萬/平—1.5萬/平之間，總價百來萬就能拿下一套。

江寧祿口—翠屏城：新推出103#、107#、111#號樓，共計744套房源，面積86、94、98、117平米，銷許均價11915.9元/㎡-12504.15元/㎡，毛坯交付，擬交付時間為2019年4月30日。

江寧濱江—弘陽禹洲時光印象：新領1、14、18、21、22號樓銷許，共453套房源，銷許均價為11907.54-13975.33元/㎡，面積為88㎡、117㎡、118㎡、180㎡、135㎡，擬交付時間為2019年9月30日。

江北六合—榮盛首府：首開推出7-12號樓，共計488套房源，首付5成，戶型面積為108-169㎡，毛坯交付，銷許均價14991元/㎡，擬交付日期為2019年12月30日。

三大剛需板塊同臺出貨，細想起來近期關於江寧濱江、江寧祿口和江北六合的利好消息都不少，作為南京珍貴的“價格窪地”， 三大板塊的性價比如何？剛需族們該怎麼選呢？

江北六合

今年5月，江北國家級新區進行了機構大調整，橋北、葛塘一概劃入到江北新區直管區內，使得江北新區的發展與六合更近。而六合作為共建區，新區管委會依法行使市級規劃、國土、環保審批管理權限和負責重大項目、重大政策的協調實施。

在江北新區如火如荼的建設過程中，六合的發展也開始加速，2017年利好不斷落地，土地價格不斷得到開發企業認可，讓越來越多的人認可六合的潛力。剛需要選居住，六合已經成了個不錯的選擇。

（1）交通

六合是目前主城之外唯一已通輕軌的板塊，S8號線順利實現六合與橋北、乃至南京主城的貫通，軌道交通配套已經具備。未來，六合將有3條地鐵：S8號線（S8線南延工程）、11號線和14號線。

同時，六合江北大道快速化改造二期工程已經在快速建設中，雙向十車道，起於浦口區珠江鎮龍華廣場，止於六合區雄州鎮龍池互通，全長約36.5km，計劃於2019年建成通車，也將大大縮短浦口到六合的距離。

此外六合還有2條過江通道連接主城——仙新路過江通道（快速路）和七鄉河過江通道（幹線公路）。而先前有媒體報道，南京二橋很有可能實現免費同行。六合與主城之間的聯繫勢必將越來越緊密。

（2）教育

六合擁有獨立的生活圈，教育資源也在不斷完善。位於六合經濟開發區的龍池小學項目目前已經進行環評公示，預計於2017年2月份開工建設，2018年9月完成竣工驗收並交付使用，未來將容納師生2400人左右。另外，龍池中學也將搬至此地，建成後預計可容納師生2900人左右。未來兩校建成後這裡將會是六合區佔地面積最大的學區。

同時，六合不少在售樓盤都有自己配建的學校，如冠城大通藍郡就有北京東路小學棠城分校、科利華中學分校分佈，方便業主就近上學。

（3）商業

今年7月的江北新區城建大會上透露，至2030年江北新區將形成浦口和雄州兩大超級綜合城市中心，而六合的商業配套也將大步崛起。萬達、蘇寧廣場的簽約入駐，龍湖拿下六合地塊確定要建造“龍湖天街”，加上此前在南京網絡問政平臺也有消息透露六合雄州地鐵站旁將再添一大型商業綜合體，未來雄州附近的商業配套將十分充足。

（4）房價

剛剛首開過的榮盛首府均價在14991元/㎡，相比六合主城去更靠近主城；而在雄州、龍池等地，均價則在1.35萬/平左右。以靠近龍池地鐵站的冠城大通藍郡為例，前期房源推出均價為13800元/平，目前房源已基本去化完畢。

而六合靠近地鐵區域的二手房房價在1.5萬/平，部分房源甚至接近2萬/平。可見市場目前處於比較均衡的狀態。

目前六合區的地王是榮盛G86地塊，樓面價已達到9647元/平，按照正常市場推斷，未來房價將靠近2萬/平。或許也正是有著高價地的存在，越來越多的投資客也開始看好六合。相信在各方面配套不斷落實的情況下，六合的性價比會真正凸顯出來。

購買指數：★★★★

江寧濱江

江寧濱江板塊內房源不多，動靜不大，但是卻是南京人心目中典型的窪地。近日，江寧濱江也迎來了春天，559億投資資金砸向這裡，江寧濱江會成為南京智能交通產業的領頭羊板塊。同時，一堆利於民生的利好項目也在計劃中，“窪地”崛起只是時間問題了。

（1）教育

在江寧濱江的老城區裡已有一些基本教育配套，同時園區已建成72班濱江小學，36班濱江中學，計劃將於今年啟動建設。更振奮人心的是，10月20日，蘇州外國語學校南京濱江校區合作項目簽約儀式成功舉行，這代表著江寧濱江迎來了重量級的優質教育資源。

（2）商業

江寧濱江原本也有大型的蘇果超市，最近有消息傳出，德基酒店及城市奧萊、省人民醫院濱江分院等項目已經進入深度洽談，進入江寧濱江也是遲早的事。上個月底，綜合商業體綠地花茂規劃出爐，打造花園商場的概念，吃喝玩樂都能一步搞定。

（綠地花茂）

（3）交通

江寧濱江最大的缺憾在於沒有地鐵。規劃中地鐵8號線穿過江寧濱江，但目前8號線還沒動靜，濱江居民們也只有繼續等等了。

目前江寧濱江到達河西是比較方便的，一條快速路走到底，不堵車的話30分鐘可以到，但就怕堵車。目前南京江寧濱江開發區的天成路、繡玉路、寶象路、喜燕路、翔鳳路等一批園區內部道路已經完成提檔升級。雙向十車道的“江景大道”臨江大道江寧段也正在全力推進，確保2018年通車，屆時，從濱江到河西地區僅需15分鐘。

（4）房價

上週弘陽禹洲時光印象開盤，均價1.4萬/平左右，據說開發商已經收取了3000多份購房材料，看來江寧濱江不是一般的火熱。

江寧濱江的二手房價也在攀升，以已經全部交付的朗詩未來家為例，二手房在1.5萬/平—1.7萬/平之間。因為板塊內以剛需小戶型居多，所以150萬就可以拿下一套86平的小三房，算起來還是比較誘人的。

購買指數：★★★

江寧祿口

祿口也曾經是南京人眼中的遠郊，但隨著地鐵的通車、名牌開發商的入駐，如今祿口也成了不少剛需客的鐘愛之選。但和江寧濱江一樣，祿口最近入市的房源也不多，均價變化也不大。如果有房可買，倒是剛需客們不錯的選擇。

（1）教育

祿口的教育資源比較缺乏，但是已經有高大上的國際學校入駐了！據瞭解，赫德國際學校今年11月開工，計劃2019年投入使用。這家國際學校位於乾清路以東越秀路以北，計劃招生規模為1800~2000人，將滿足幼兒園、義務段和高中多層次教育需求，高中特色階段將引進英國赫德伍德豪斯高中聯合辦學。

（2）商業

目前，祿口的商業配套還比較匱乏。老城區商業中心僅有一家百利廣場，為祿口首個商業及居住綜合體，集居住、酒店、餐飲、購物等多種功能於一體。但近期，中國江寧網站公佈：空港商貿街區將成為空港新城最具體驗特色的休閒街區。祿口年內還有一家商業體將要面世——中南棉花塘，緊鄰S1號機場線翔宇路北地鐵站，是個便民商業中心。

（百利廣場）

（3）交通

祿口S1號線已經通車，直達南京南站，換乘1號線、3號線都很方便。同時，寧鹽高速納入高速公路開工計劃，預計2018年或2019年開工。這條高速連接鹽城、揚州、南京祿口，如果建成，將與揚馬城際一道，成為祿口機場客流的吸血管道。

（4）房價

祿口今年以來入市的新房很少，最近剛剛拿到銷許的翠屏城毛坯均價11915-12504元/㎡。翠屏城已經是個老項目，也是板塊內二手房源的主力項目。目前翠屏城的二手房均價1.6萬/平—1.7萬/平左右。

此外，祿口板塊內有公寓在售，中駿六號街區在售挑高公寓，均價1.5萬/平左右。而另一家純新住宅項目藍天星港花園則還在等待首開銷許，開盤時間未知。

購買指數：★★★★