在住宅小區地下車庫所有權問題上，編者最近查閱了多地法院近幾年的裁判文書，

發現大家主要在兩個方面有問題：

一是對車位的客體認識。車位，尤其是地下車位究竟是什麼物?是房屋建築物的附屬物、還是建築物區分所有權的專有或共有部分、抑或是地下空間權的客體?

二是能否登記?如何登記?是單獨所有權、還是建築物區分所有的專有部分所有權、抑或是房屋的從物。

發生上述糾紛的根本原因是物業公司管理不當，影響了業主正常停放車輛的權利，而解決問題的關鍵則在於確定地下停車庫的產權歸屬，從而才能釐清各主體之間相關的權利義務關係。

律師分析：

小區車位既然是建築物區分所有權的範圍，它就不是一般的單獨所有權。因為《物權法》 71條明確規定：

建築物區分所有權是由業主的專有部分所有權，專有部分以外的共有權和共同管理權組成的複合性產權。

既然是這樣，那麼小區車位究竟是專有部分還是共有部分呢?不可一概而論。而是就車位存在的不同情形，法律做出了不同規定。基本上分三種情況：

1、地上佔用共用部位的車位屬於管理設施。
《物權法》第七十四條規定：“佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”

2、規劃設計屬於特定專有部分使用的車位，類似專有部分的附屬物

3、地上、地下車庫內的車位，符合法定條件的是區分所有權的專有部分。

簡單來說，小區車位大體上有三種，有產權車位，人防車位，無產權車位。

開發商無權私自出售或出租業主共有的地下車庫

若開發單位將屬於業主共有的地下車庫私自出售或出租，開發商屬於無權處分人，業主有權向法院申請撤銷這些共有車位的買賣合同或租賃合同，也可以將租賃所得收益歸業主所有。

個人在進行房屋買賣時有可能會約定相應的車位歸屬，車位的買賣與房屋買賣相類似，也是要先關注車位的原始產權人是誰，至此才能明晰賣方是否為有權處分人，繼而確定車位買賣交易的合法性和風險性。在購買車位後，一定要及時進行所有權變更登記。