抵押合同是民商事交易中的常見合同 超詳細！

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1. 限制民事行為能力人簽訂抵押擔保借款合同，其監護人同時在場並簽字確認的，視為監護人的認可，抵押擔保有效

2. 抵押人出具空白合同，在抵押合同上蓋章並且有其法定代表人的簽字，該抵押合同並不無效

3. 抵押合同中約定，貸款人與借款人協議變更主合同無須經擔保人同意，擔保人仍承擔抵押擔保責任的，該約定無效

4.事後抵押無效，抵押權人對於行使抵押權獲得的價款沒有優先受償權，已取得該價款的，應依法予以返還

5. 以劃撥國有土地上的房屋設定抵押權的，土地使用權抵押無效，房屋抵押不因此無效

6. 以非自己所有或有處分權的財產設定抵押的合同無效，債權人不能獲得對該財產的抵押權

7. 抵押合同不因系以查封落空財產設定抵押而無效 8. 董事會決議是公司內部事務，不能以此對抗不知情的抵押權人，即使未經董事會決議，抵押合同仍然有效，抵押權及於約定期間發生的債務 9. 當事人約定先辦理抵押登記後簽訂主債權債務合同的，抵押登記不因其先於主合同債權成立而無效 10. 金融機構以協議形式與債務人達成具有減免債務性質的約定具有合同法律效力，屬於建立新的法律關係，當事人應當遵守 11. 抵押人以自有房產為債權提供抵押，但抵押人同時有兩枚公章，辦理抵押登記所用的公章後被法院判決予以收繳，辦理抵押時的法定代表人亦因涉嫌犯罪被更換，抵押行為仍然有效

12. 在法律規定不明確或多個行政管理部門均有權對房地產辦理抵押登記的情形下，當事人向其中一個有權登記機關申請並獲准進行抵押登記，應認定該抵押合法有效 13. 土地使用權與土地上建築物權利主體不一致，進行抵押並登記的，抵押行為有效，債權人取得抵押權 14. 地上建築物所有權轉移後就其佔用範圍內土地使用權單獨抵押屬無權處分，土地使用權抵押無效

一、限制民事行為能力人簽訂抵押擔保借款合同，其監護人同時在場並簽字確認的，視為監護人的認可，抵押擔保有效

——白耀威、李素敏與遼寧葫蘆島連山農村商業銀行股份有限公司城北支行抵押借款合同糾紛申請再審案（最高人民法院[2013]民申字第344號民事裁定書）

最高人民法院認為，（二）關於白耀威是否屬於限制民事行為能力人，是否影響抵押擔保合同效力的問題。白耀威、李素敏向本院提交葫蘆島市康寧精神疾病司法鑑定所[2012]精鑑字第43號司法鑑定意見書、遼寧省葫蘆島市連山區人民法院[2012]連民一特字第00001號民事判決，作為新證據，用以證明白耀威系限制民事行為能力人，白耀威簽字的抵押擔保合同也應無效。《民事訴訟法》第一百七十七條、第一百七十八條規定，認定公民限制民事行為能力的案件，實行一審終審，故[2012]連民一特字第00001號民事判決已經生效，可以認定白耀威系限制民事行為能力人。《民法通則》第十三條規定：“不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者徵得他的法定代理人的同意”。白耀威於2013年被宣告為限制民事行為能力人，[2012)精鑑字第43號司法鑑定意見書附註1註明“此鑑定意見書僅作為被鑑定人白耀威2012年11月15日民事行為能力評定用”，上述證據不能證明白耀威在2007年2月簽訂合同及公證書時屬於限制民事行為能力狀態。且白耀威2004年12月至2006年12月正常服兵役，該階段的精神狀況應當尚未達到限制民事行為能力的程度，白耀威、李素敏也沒有提交證據證明在簽訂合同、進行公證時白耀威的精神健康狀況與行為不相適應。白耀威在抵押擔保借款合同、公證書上的簽字系本人所籤，即使當時其屬於限制民事行為能力人，白煥滿作為白耀威的父親屬於監護人，而白煥滿同時在場並簽字確認，應視為監護人的認可。至於李素敏、白耀威提出“監護人除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產”的主張，因本案簽訂合同、進行公證時，白煥滿並不是直

接代理白耀威行使權利，而是對白耀威行為的確認，不屬於監護人濫用代理權處理被監護人財產的情形。故，本案抵押擔保行為是合法有效的，二審判決並無不當。

——中國裁判文書網http：//www. court. gov. cn／zgcpwsw/zxhz。

二、抵押人出具空白合同的效力的認定

——青海民族用品廠、西寧三環工業有限公司與中國銀行股份有限公司青海省分行、青海省綠寶實業集團有限公司借款擔保糾紛案（最高人民法院[2006]民二終字第7號民事判決書）

最高人民法院認為，抵押人在抵押合同上蓋章並且有其法定代表人的簽字，該抵押合同依法成立。抵押人稱抵押合同是在其空白的抵押合同及抵押物清單出具的，但抵押人對於其出具的空白合同、抵押物清單的目的是用於簽訂抵押合同是清楚的，其交付抵押物權利憑證的目的也是明確的。並且抵押人也沒有聲明出具空白合同後至簽訂抵押合同尚需再行商討。相反，如果需要，提前蓋章的行為就沒有了意義。並且抵押擔保的特殊性在於抵押物是特定的，這就決定了抵押所擔保的數額不會無限擴大。所以，抵押人抗辯理由依法不予支持。

——最高人民法院民事審判第二庭編：《最高人民法院商事審判指導案例．借款擔保卷》，中國法制出版社2011年版，第617～622頁。

三、抵押合同中約定，貸款人與借款人協議變更主合同無須經擔保人同意，擔保人仍承擔抵押擔保責任的，該約定無效

——中國長城資產管理公司哈爾濱辦事處與黑龍江華夏造紙有限公司、佳木斯金地造紙股份有限公司借款擔保合同糾紛案（最高人民法院C2010]民二終字第72號民事判決書）

【裁判要旨】雖然擔保人與貸款人在《最高額抵押合同》中約定除期和增加貸款金額外，貸款人與借款人協議變更主合同，無須經擔保人同意，擔保人仍承擔抵押擔保責任。但是，上述約定不能對抗《擔保法解釋》第39條規定的因主合同變更導致擔保人法定免責的情形。貸款人以此為由要求擔保人承擔抵押擔保責任的，人民法院不予支持。

——最高人民法院民事審判第二庭編：《商事審判指導》2011年第1輯（總第25輯），人民法院出版社2011年版，第227~229頁。

四、事後抵押無效，抵押權人對於行使抵押權獲得的價款沒有優先受償權，已取得該價款的，應依法予以返還

——中國光大銀行與內蒙古包頭華達合資臥具裝飾廠、中國農業銀行包頭市青山IC2008、包頭市青山區人民政府自由路辦事處侵權糾紛上訴案（最高人民法院[2008]民二終字第135號民事判決書）

【裁判摘要】

所謂事後抵押，一般是指債務人有多個普通債權人，在清償債務時，債務人與其中一個債權人惡意串通，將其全部或者部分財產抵押給該債權人。這種事後抵押的設定通常發生在債務人業已陷入支付危機、瀕臨破產、其財產已經不足以清償全部債務的情況下。設定事後抵押必然導致其降低或者喪失了履行其他債務的能力，損害了其他債權人的合法利益。因此，這種事後抵押應認定為無效，抵押權人對於行使抵押權獲得的價款沒有優先受償權，已經取得該價款的，應當依法予以返還。

——《最高人民法院公報》2010年第2期（總第160期）。

五、以劃撥國有土地上的房屋單獨設定抵押權的，其效力如何認定

問題：某法院審理了一起國有企業破產案件，該國有企業的房屋設定了抵押，但其劃拔所得的土地使用權未設定抵押，這就涉及最高人民法院法釋[2003]6號《關於破產國有企業劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆》第3條第2款之規定：“國有企業以建築物設定抵押權的效力問題，應區分兩種情況處理：如果建築物附著於以劃撥方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一併設定抵押的，對土地使用權的抵押需履行法定的審批手續，否則應認定抵押無效；如果建築物附著於以出讓、轉讓方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一併設定抵押的，即使未經有

關主管部門批准，亦應認定抵押有效”。對上述解釋中的第一種情況的理解，有兩種意見：第一種意見認為，“抵押無效”應理解為土地土地權抵押無效，房屋抵押並非無效；另一種意見認為，“抵押無效”應理解為土地抵押無效，房屋抵押也無效。

《人民司法》研究組認為：最高人民法院[2003]6號《關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆》第3條第2款覿定的“國有企業以建築物設定抵押權的效力問題，應區分兩種情況處理：如果建築物附著於以劃撥方式取得的國有土地使用權之上，將該建築物與土地使用權一併設定抵押的，對土地使用權的抵押需履行法定的審批手續，否則應認定抵押無效”，應理解為土地使用權抵押無效，房屋抵押不因此無效。僅以劃撥國有土地使用權土地上的建築物設定抵押，而未以劃撥土地使用權設定抵押的，抵押效力的認定應當適用上述批覆第3條第1款的規定，即按照最高人民法院法釋(2002] 14號《關於國有工業企業以機器設備等財產為抵押物與債權人簽訂的抵押合同的效力問題的批覆》處理。

——《人民司法》2007年第2期（總第517期）。

六、以非自己所有或有處分權的財產設定抵押的合同無效，債權人不能獲得對該財產的抵押權

——中國光大銀行青島分行與青島佳利機械有限公司、青島快通大酒店借款擔保合同糾紛案(最高人民法院[1999]經終字第419號民事判決書）

最高人民法院認為：佳利公司通過租賃法律關係取得以快通酒店佔有、使用和收益的權利，屬於他物權，是建立於劉家臺村集體對快通酒店所有基礎之上，在未獲得劉家臺村委會特別授權之前，佳利公司對快通酒店資產沒有處分權，也不得將其用於抵押。尤其是1997年7月25日，劉家臺村委會收回了快通酒店的經營管理權、並與胡崇桂達成財產交接協議一個月之後，胡崇桂仍以快通酒店公章和偽造的劉家臺村委會證明信與光大銀行簽訂抵押擔保合同。胡崇桂以快通酒店財產為自己的佳利公司債務轉移，向光大銀行提供抵押擔保，侵犯了劉家臺村委會和快通酒店的合法權益，違反了《擔保法》第34條設定抵押的財產必須是抵押人所有或有權處分的財產的規定。故胡崇桂以快通酒店

名義與光大銀行簽訂的抵押擔保合同以及所作的還款承諾，均是無效的民事行為。

——李國光主編、最高人民法院民事審判第二庭編：《經濟審判指導與參考》第4卷，法律出版社2001年版，第140～147頁。

七、抵押合同不因系以查封落空財產設定抵押而無效

——中國銀行股份有限公司遼寧省分行與大連銀行股份有限公司等信用證墊款合同糾紛案（最高人民法院[2012]民提字第69號民事判決書）

【裁判要旨】

本案中，依據大連中院協助執行通知書，甘井子法院民事裁定書，以及送達至大連經濟技術開發區土地辦公室的協助執行通知書的記載，兩級法院查封的均是星山公司31#小區土地。原審法院僅以大連經濟技術開發區國土資源和房屋局，就法院函詢出具的覆函證明星山公司在大連經濟技術開發區只有一宗土地；位於開發區30#小區，以及大連中院和甘井子法院在協助執行通知書和民事裁定書上所寫查封31#小區土地是誤寫為由，徑行認定大連中院和甘井子法院對星山公司在大連經濟技術開發區30#小區的土地使用權已經進行了查封，缺乏事實和法律依據。原審法院以星山公司用以抵押的房產系法院查封財產為由，認定星山公司與中行遼寧分行簽訂的《國際結算融資業務抵押協議》無效，於法無據。

——最高人民法院民事審判第二庭編：<最高人民法院商事審判指導案例·合同與借貸擔保》，中國民主法制出版社2013年版，第508—523頁。

八、董事會決議是公司內部事務，不能以此對抗不知情的抵押權人，即使未經董事會決議，抵押合同仍然有效，抵押權及於約定期間發生的債務 ——中國工商銀行福州市晉安支行與福州伊貝思飲品公司及伊貝思製藥公司抵押借款合同糾紛案（最高人民法院[1998]經終字第308號民事判決書）

最高人民法院認為：（略）上述事實表明，伊貝思飲品公司由外商獨資企業變更為中外合作經營企業，只是對該公司的股東人數、註冊資金及資本構成變更，並不是撤銷原法人，設立新法人，外商獨資的伊貝思飲品公司與中外合作經營的伊見思飲品公司系同一法人，前者對伊貝思工業大廈的所有權即為後者對伊貝思工業大廈的所有權。鄭瓊璇系伊貝思飲品公司的法定代表人，其在以伊貝思飲品公司的名義與工行晉安支行簽訂抵押借款合同及辦理抵押登記手續時，持有載明伊貝思飲品公司系伊貝思工業大廈所有者的產權證書及伊貝思飲品公司三名董事簽字的同意設定抵押的董事會決議，使工行晉安支行有理由相信鄭瓊璇有權代表伊貝思飲品公司對伊貝思工業大廈設定抵押。雖然在抵押借款合同上加蓋的伊貝思飲品公司的印鑑與其在工商行政管理部門預留的印鑑不一致，但鄭瓊璇作為法定代表人在該合同上代表伊貝思飲品公司簽字，所產生的法律後果應由伊貝思飲品公司承擔。《中外合作經營企業法實施細則》第28條、29條關於中外合作經營企業董事會會議應當有三分之二以上董事出席方能舉行及中外合作經營企業的資產抵押由出席董事會會議的董事一致通過方可作出決議的規定，是關於中外合作經營企業內部機構職責權限劃分的規定，不能以公司董事會未依據上述規定對設定抵押作出決議、法定代表人超越職權擅自設定抵押為由對抗不知情的抵押權人工行晉安支行。伊貝思飲品公司與工行晉安支行簽訂抵押借款合同後，雙方依法在房地產管理部門辦理了抵押登記手續，應認定抵押合法有效。工行晉安支行關於請求改判抵押合法有效的上訴主張有理，本院予以支持。（略） ——李國光主編、最高人民法院經濟審判庭編：《經濟審判指導與參考》第3卷，法律出版社2000年版，第514頁。

九、當事人約定先辦理抵押登記後簽訂主債權債務合同的，抵押登記不因其先於主合同債權成立而無效 ——湖北蓮花湖旅遊發展有限責任公司與武漢世紀宏祥物業管理有限公司、湖北蓮花湖物業有限公司借款擔保合同糾紛案（最高人民法院[2012]民二終字第56號民事判決書） 【裁判要旨】雙方當事人之間明確約定先設定抵押權後訂立主債權合同的，並不違反現行法律的禁止性規定，故當事人以抵押權從屬於主債權，抵押權不能先於主債權設定為由，主張抵押無效的意見，不予支持。

最高人民法院認為，湖北省高級人民法院在一審中推定了編號為陽抵字第05-98008號、05 -970060號、05 - 960120號及武房陽他字第200000096號的四份《房屋他項權證》所涉抵押合同與主債權之間的對應關係。上述推定的事實與本院二審查明的事實相符。其中，陽抵字第05-98008號《房屋他項權證》系1998年4月2日頒發，早於其擔保的1998年9月30日簽訂的98023號《銀行承兌契約》所產生的主債權；陽抵字第05- 970060號《房屋他項權證》系1997年7月4日頒發，早於其擔保的1997年7月24日簽訂的98038號《人民幣資金借款合同》所產生的主債權。因先設定抵押權後訂立主債權合同是雙方當事人之間的真實意思表示，現行法律亦無抵押權不得先於主債權設定的禁止性規定，故對蓮花湖旅遊公司以抵押權從屬於主債權，故抵押權不能先於主債權設定為由，主張抵押無效的上訴意見，本院不予支持。 ——最高人民法院民事審判第二庭編： 《商事審判指導》2012年第4輯（總第32輯），人民法院出版社2013年版，第221～238頁。

十、金融機構以協議形式與債務人達成具有減免債務性質的約定具有合同法律效力，屬於建立新的法律關係，當事人應當遵守 ——中國長城資產管理公司鄭州辦事處與開封宏達撥叉（集團）有限公司借款擔保合同糾紛案（最高人民法院民事判決書） 最高人民法院經審理認為：關於2002年12月22日的《協議書》是否形成新的法律關係問題。從本案查明的事實看，第一，雙方當事人之所以簽訂2002年12月22日的《協議書》，是因為宏達公司當時已經處於生產經營停止、貸款本息長期償還不了的狀態，開封縣分理處明知對宏達公司的涉案貸款幾乎無法追回，所以才會讓其上級銀行參與簽訂該協議，明確債務人償還400萬元，其餘款項由銀行內部作損失類處理。該協議書是對借貸雙方多年的借貸關係作了一個了結，將近6000萬元貸款縮減為400萬元，取代原有的16份借款合同關係，使開封縣分理處與宏達公司之間形成了借貸400萬元新的債權債務關係。關於協議書中“其餘款項由銀行內部作損失類處理”的表述，雖然此種做法是銀行內部對貸款損失的一種處理方法，並不必然導致對外債權的消滅，但是當銀行以此作為與債務人達成協議的一個條款，作出“作損失類處理”的明確表述，並結合《協議書》的其他條款，可以認定雙方同意債務人一旦按照協

議約定的義務履行，則其餘貸款即為免除。第二，該協議書並未完全實際履行，宏達公司償還該協議書項下的兩筆款項中，第一筆款償還的時間比協議書約定的時間遲了一天，但這並不足以導致開封縣工行簽訂該協議的目的無法實現，不構成根本性違約，特別是宏達公司在生產經營已經停止、開封縣工行在收到第一筆還款100萬元後未及時解除相關財產抵押的情形下，又向該行償還了第二筆60萬元；而開封縣工行始終未解除宏達公司房地產的抵押手續，協議書沒有完全履行主要責任在於開封縣工行。因此，原審判決認定2002年12月22日的《協議書》變更了雙方借款合同及抵押合同的內容，並按該協議判定債務數額並無不當，本院予以維持。長城公司鄭州辦事處有關應以原有16份借款合同要求債務人償還借款的上訴請求，缺乏事實和法律依據，不能成立，本院不予支持。雙方當事人簽訂的99年開工銀抵字第001號、002號《最高額抵押合同》系當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，原審判決認定合法有效正確，本院予以維持。因2002年12月22日的《協議書》確認的400萬元債權實際系該協設簽訂之前發放，且數額在上述兩份《最高額抵押合同》約定的擔保範圍內，故原審判決認定長城公司鄭州辦事處就該400萬元在上述兩份《最高額抵押合同》項下的抵押物享有優先受償權正確，本院予以維持。 ——最高人民法院民事審判第二庭編： 《商事審判指導》2011年第3輯（總第27輯），人民法院出版社2012年版，第225～226頁。

十一、抵押人以自有房產為債權提供抵押，但抵押人同時有兩枚公章，辦理抵押登記所用的公章後被法院判決予以收繳，辦理抵押時的法定代表人亦因涉嫌犯罪被更換，抵押行為仍然有效 ——遼寧大連盛寶大廈物業管理有限公司訴中國工商銀行大連市分行營業部等信用證欠款上訴案（最高人民法院[1998]經終字第475號民事裁定書，法公佈[2002]第47號） 最高人民法院認為：關於盛寶物業公司與大連工行營業部簽訂的抵押合同，系雙方當事人在自願平等基礎上訂立的，意思表示真實一致，亦不違反法律規定。原審認定該合同有效是正確的，亦應維持。本案抵押合同簽訂時和辦理抵押登記時，謝昆明系盛寶物業公司合法的法定代表人，且其擔任法定代表人長達三年之久，即自國家工商行政管理局1996年12月19日核發營業執照起，至2000年8月1日該營業執照變更法定代表人止。根據《民法通則》第43條關

於“企業法人對它的法定代表人和其他工作人員的經營活動承擔民事責任”的規定，盛寶物業公司應當履行其在抵押合同上約定的義務。原審判令盛寶物業公司承擔抵押擔保責任正確，應予維持。至於謝昆明擔任法定代表人期間，盛寶物業公司擁有兩枚公章的問題，完全是因該公司內部管理混亂造成的，由此產生的法律後果，該公司應當自負其責。在此期間，無論法定代表人謝昆明使用哪一枚公章對外簽訂合同，按照法律規定，盛寶物業公司均應承擔民事責任。盛寶物業公司上訴認為辦理抵押登記時所用公章在2000年1月31日被法院判決收繳，因此該抵押登記即無效，盛寶物業公司可以不承擔抵押擔保責任的主張沒有事實和法律依據，本院不予支持。 ——最高人民法院辦公廳編：《最高人民法院公佈裁判文書（2002年）》，人民法院出版社2003年版，第438～444頁。

十二、在法律規定不明確或多個行政管理部門均有權對房地產辦理抵押登記的情形下，當事人向其中一個有權登記機關申請並獲准進行抵押登記，應認定該抵押合法有效 ——恆豐銀行股份有限公司龍口支行與青島江南房地產開發公司借款抵押合同糾紛案（最高人民法院[2006]民二提字第21號民事判決書） 【裁判摘要】申請抵押登記是物權人的權利，審查和登記是國家行政管理機關從事的公示行為。在法律規定不明確或多個行政管理部門均有權對房地產辦理抵押登記的情形下，當事人向其中一個有權登記機關申請並獲准進行抵押登記，應依公示原則和公信原則認定抵押合法有效。 ——萬鄂湘、張軍主編：《商事法律文件解讀》2008年第7、8輯（總第43、44合輯），人民法律出版社2008年版，第169～170頁。

十三、土地使用權與土地上建築物權利主體不一致，進行抵押並登記的，抵押行為有效，債權人取得抵押權 ——四川華通汽車集團公司與中國農業銀行成都市總府支行、四川盛世集團有限責任公司借款合同糾紛上訴案（最高人民法院[2002]民二終字第144號民事判決書）

最高人民法院經審理認為：1997年11月5日，總府農行與盛世公司簽訂的川農行營業部授[1997]字第0901-A-003號《授信額度合同書》系當事人真實意思表示，且不違反法律禁止性規定，應為有效。總府農行與盛世公司在本案中籤訂和履行的共計3000萬元人民幣借款合同、335.14萬美元借款合同和5040萬元人民幣匯票承兌協議，系對《授信額度合同書》的實際履行，合法有效。上述借款到期後，盛世公司尚欠總府農行借款本金共計9771. 6078萬元人民幣及相應利息，依法應承擔歸還借款本息的民事責任。華通公司雖投資534. 67218萬元並在1996年11月19日取得國有土地使用證，擁有該土地使用權，但並未就其出資興建的綜合樓部分辦理相應的房屋產權證書，因此，在大陸橋招商城地上建築物產權登記之前，華通公司尚無權對綜合樓部分主張權屬。對雙方共同出資聯合修建大陸橋招商城一節，本院二審期間，雙方均未提出相關合作協議，因此華通公司雖主張大陸橋招商城房產應屬雙方共有，但因其主張缺乏相應證據，不能對抗盛世公司依法定程序辦理的大陸橋招商城房屋產權證書的效力。關於抵押合同所涉抵押物登記問題，盛世公司按照合同雙方在該抵押合同中的約定，將其擁有的大陸橋招商城房產及其佔用範圍內的國有土地使用權，作為主合同下對總府農行的抵押物，在成都市雙流縣房地產管理所辦理了抵押登記並領取了房地產他項權利證書。雖然該房地產他項權利證書只有大陸橋招商城地上建築物建築面積的記載，但並不影響對其佔用範圍國有土地使用權抵押的效力，依據《擔保法》第36條規定，上述房地產抵押應為有效。基於大陸橋招商城房產登記產生的公信力以及《擔保法》第36條相關規定，總府農行有理由相信盛世公司有權對大陸橋招商城房地產進行抵押，其與盛世公司簽訂的抵[1997]字第0862號《抵押合同》，系雙方當事人真實意思表示，且辦理了相應的抵押物登記手續，依法應為有效。華通公司關於《抵押合同》無效的上訴理由，因缺乏法律依據，本院不予支持。總府農行作為善意相對人，在設定抵押時盡到了必要的注意義務，其因盛世公司的抵押登記仔為而取得的抵押物權，依法應當受到保護。雙流縣房管部門在為盛世公司辦理相關房產證書及房地產抵押登記中是否存在疏漏，以及盛世公司是否存在欺詐並對華通公司構成侵權，屬於另外法律關係，不屬本案審理範圍。華通公司以房管部門為盛世公司辦理房產證書不符合法定條件以及盛世公司採取欺詐手段騙取房產證明為由，主張盛世公司與總府農行之間的《抵押合同》無效的上訴理由不能成立。華通公司與盛世公司有關聯合修建大陸橋 招商城中的權益，由於在頒發大陸橋招商城的房產證中，上訴人並未作為共有人，因此，華通公司與盛世公司在聯建中形成的債權債務關係，僅在當事人之間有約束力，不能

對抗總府農行已享有的擔保物權，如果上訴人認為盛世公司對其有侵權行為或違約行為，可向該公司主張權利。因此，華通公司關於總府農行對存在爭議的房地產辦理抵押過程中也存在重大過錯，應認定該《抵押合同》無效的上訴理由沒有法律依據，本院不予支持。因盛世公司不履行到期債務的還款義務，總府農行有權對上述抵押合同中設定的抵押財產折價或者以拍賣、變賣的價款優先受償。 ——最高人民法院民事審判第二庭編：《民商審判指導與參考》2003年第1卷（總第3卷），人民法院出腹社2003年版，第249～259頁。

十四、地上建築物所有權轉移後就其佔用範圍內土地使用權單獨抵押屬無權處分，土地使用權抵押無效 ——中國信達資產管理公司西安辦事處與陝西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫、陝西省糧油食品進出口公司借款擔保合同糾紛上訴案（最高人民法院[2007]民二終字第222號民事判決書） 【裁判摘要】 根據《城市房地產管理法》第31條的規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。《城市房屋權屬登記管理辦法》亦規定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權權利主體一致的原則。”據此，房產轉讓人負有將所售房屋佔用範圍內的土地使用權移轉給受讓人的義務，受讓人享有要求將所購房屋佔用範圍內的土地使用權移轉給自己的權利。在土地使用權變更登記完成之前，轉讓人為登記的名義權利人，但受讓人為實質權利人的，可以請求將土地使用權變更至自己名下。 ——《最高人民法院公報》2009年第12期（總第158期）。